ארכיון לקטגוריית : חדשות בענף

מאת עו"ד לירז אלוג-כחלון

החלפת עו"ד מייצג דיירים – אפשרי?

לא ניתן להמעיט בחשיבותו של עורך דין דיירים בפרוייקטי ההתחדשות העירונית.

תפקידו לדאוג לכך שהדיירים יקבלו את התמורות הראויות להם במסגרת פרויקט ההתחדשות, להגן על זכויותיהם המשפטיות, מתן יעוץ וההנחיות המתאימות לבעלים, ליווי מקצועי בכל רבדי ההסכם, שמירה על תקשורת טובה בין הגורמים השונים, שקיפות ושוויון.

אנו סבורים כי תפקידו של עורך הדין לנהל את תהליך ההתחדשות העירונית, לוודא שהוא מתקדם, מנוהל בכלים ניהוליים מתאימים, מגיע לחוף מבטחים ויוצא לפועל על הצד הטוב ביותר עבור הדיירים.

לא אחת מקבל משרדנו פניות על רצון להחליף עורכי דין מייצגים. דיירים מבקשים להבין האם הדבר אפשרי, מותר ואיך זה יכול להיעשות מעשית.

בסיכומו של דבר, ייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית מחייבת אמון רב של הדיירים בעורך הדין המייצג – אמון בהליך, בתקינותו, במקצועיות, בנקיון כפיו, באובייקטיביות שלו, ביכולתו לתת שירות מלא ומענה.

אירועים שונים עלולים לפגום ביחסי האמון הנ"ל. אם הדיירים לא מרוצים מעבודתו של עורך הדין ואיבדו בו אמון, המשך הפרויקט מצוי בסכנה של ממש.

במקרה כזה, היתרונות בהחלפתו עולים על החסרונות.

החלפת עו"ד צריכה להיעשות בהתאם להוראות הסכם ההתקשרות עם עוה"ד המייצג, בהתאם לכללי האתיקה המקצועית (קודם לסיים את ההתקשרות הקיימת ורק לאחר מכן התקשרות עם מייצג חדש), בתיאום עם היזם.

עתיד תוכנית תמ"א 38 וחלופת שקד

תמ"א 38, הינה תוכנית ממשלתית, שמטרתה חיזוק מבנים שנבנו לפני שנת 1980, מאחר ומבנים ישנים אלו אינם עומדים בתקן 413 ( התקן הישראלי הקובע כיצד יש לבנות את כל המבנים בישראל) וקיימת סכנה כי רעידת אדמה, מבנים אלו יתמוטטו. התוכנית אושרה ע"י הממשלה בשנת 2005 מתוך הבנה כי ישנה סבירות גבוהה לרעידת אדמה חזקה בישראל, אשר עלולה לגרום לקריסה של בניינים ישנים רבים, וכי בישראל ישנם אלפי בניינים ומאות אלפי דירות בסיכון שלא ניבנו לפי תקן 413 

התוכנית מעודדת את בעלי הדירות בבניינים הישנים לחזק את דירותיהם, באמצעות הקניה של זכויות בניה והטבות מס. באופן הזה, נוצרת מערכת של זהות אינטרסים בין היזם לבין בעלי הדירות בבניין הישן, כאשר היזם מקבל מצד אחד את זכויות הבניה ע"פ התוכנית, כך שבאפשרותו לבנות דירות נוספות ולמכור אותן, ובעלי הדירות זוכים להשביח את הנכס הישן שבבעלותם ללא עלות כלשהי. 

על פניו, ביצוע פרויקט תמ"א במבנה ישן משתלם וכדאי עבור כל הצדדים. אולם, לאורך השנים התגלו בעיות רבות ביישום התוכנית. כך למשל, אחת הבעיות הנפוצות בפרויקטים מסוג זה, היא עיכוב של שנים רבות ממועד חתימת בעלי הדירות על החוזה ועד למועד קבלת הדירה החדשה בפועל. לפיכך, בעלי הדירות עשויים למצוא את עצמם במצב של חוסר וודאות משך שנים ארוכות. הסיבות לעיכובים הינן רבות ומגוונות, החל מהתנגדויות לבניה, הליכים שמעוכבים אצל הרשויות והסכמי התקשרות בעייתיים. בעיה נוספת קשורה בחוסר שיתוף פעולה של הדיירים. כך למשל, לצורך ביצוע הריסה ובניה מחדש של בניין במסגרת תמ"א 38/2, נדרשת חתימת בעלי הדירות בבניין ברוב גדול של 80%. פעמים רבות, בעלי דירות שאינם מעוניינים בדירה חדשה מסיבות שונות, עשויים להימנע מלשתף פעולה ולפעול להכשלת הפרויקט. בעיה נוספת טמונה בפער שבין כמות המבנים שנדרשים לחיזוק לבין כמות המבנים שחוזקו ואוכלסו בפועל. נכון לשנת 2019, מתוך 80,000 מבנים מסוכנים חוזקו ואוכלסו רק 1.25% 

לאור המכשולים והבעיות שתוארו, החליטה הוועדה הארצית על הפסקת תוכנית תמ"א 38 החל מחודש אוקטובר 2022. אולם, לאור הרצון לאפשר לכמה שיותר ערים לערוך תוכניות התחדשות עירונית לפי ס' 23 לתמ"א 38, המאפשר לכל רשות להגדיר עבור עצמה את תנאי ההתחדשות העירונית, הוחלט להאריך את תוקפה של תוכניות תמ"א 38 בשנה, עד לחודש אוקטובר 2023. בהמשך הוחלט על מתן ארכה נוספת עד לפברואר 2024 אם כי רק עבור 21 מתוך 80 רשויות מקומיות, כאשר בשאר רשויות ייפסק השימוש בתוכנית תמ"א 38 בחודש אוקטובר 2023 

ביוני 2022, אושרה בכנסת חלופת שקד, אשר עתידה לתפוס את מקומה של תוכנית תמ"א 38 בעולם ההתחדשות העירונית. מטרת חלופת שקד, היא ליתן מענה לכל אותם מבנים ישנים בודדים, שאינם יכולים להיכנס בגדר פינוי בינוי מתחמי ושקיים צורך לחזקם, וזאת תוך מתן מענה מעשי לבעיות ולחסמים כפי שעלו מתכוניות תמ"א 38. כך למשל, לצורך חסכון בזמן, מציעה החלופה אפשרות של מסלול מקוצר של הגשת תוכנית והיתר יחדיו, כך שאישור תוכנית בניה מהווה גם היתר בניה – מה שיחסוך הגשת בקשה נוספת למתן היתר בניה לאחר אישור התוכנית ויקצר את לוחות הזמנים. לצורך התמודדות עם סוגית סירוב הבקשות למתן היתר ע"י העיריות, מציעה חלופת שקד פתרון בצורת הרחבה של סמכויות הוועדה המחוזית להנפיק היתרי בניה במקום שבו העירייה סירבה למתן היתר. במסגרת החלופה, ינתנו זכויות בניה רבות יותר מכפי שניתנו במסגרת בתמ"א 38, כאשר בהריסה ובניה מחדש ניתן יהיה לקבל 400% בהריסה ובניה 220% – ללא הגבלת גובה, כאשר ברור שהמטרה היא לעודד הריסה ובניה של בניינים בודדים ולא חיזוק או תוספת. לצורך עידוד ההתחדשות עירונית באזורים בעלי כדאיות כלכלית נמוכה יותר, תוענק לשר הפנים סמכות לאשר בצו ייעודי תוספת של עד 550% בזכויות הבניה. היבט מהותי נוסף בחלופה מתייחס להיטל השבחה: אם בעבר עיריות רבות התנגדו לפרויקטים מסוג תמ"א 38, מאחר והן חויבו להשקיע בתשתיות, ללא גביה של היטל השבחה עבור זכויות הבניה בבניין שנהרס – מתווה שקד יאפשר גביה של היטל השבחה במסגרת הריסה ובניה של בניין בודד, מה שצפוי לתת תמריץ כלכלי לרשויות ולמנוע מהן להתנגד בטענות של הכבדה על הקופה העירונית. 

כאמור, נראה שחלופת שקד אכן עוסקת בבעיות המהותיות כפי שעלו מתוכנית תמ"א 38, אולם בשלב זה לא ברור כיצד המתווה החדש יתורגם באופן מעשי לשטח והאם הרשויות ערוכות בהתאם לתוכנית החדשה. לפי מתווה שקד, בסמכות הוועדה המקומית תוכניות בניין עיר שיוגשו אליה, אך נראה כי לפי שעה אין בוועדות המקומיות מספיק כח אדם מקצועי שידע לקדם את התוכניות ולאשרם. 

לצד זאת, ישנן סוגיות במתווה שקד שלוקות בחוסר בהירות. כך למשל, נקבע כי במסגרת חלופת שקד, הרשויות יוכלו להטיל היטלי השבחה בגובה של עד 25%, כאשר ניתן יהיה לגבות את ההיטל באופן מלא, חלקי, לא לגבות כלל היטל או להמירו במטלות ציבוריות, כאשר לא ברור כלל מהם הקריטריונים לפיהם יוחלט אם להטיל היטל השבחה או לא – מה שיכול להרתיע יזמים מלהיכנס לפרויקטים חדשים. 

לסיכום, מטרת חלופת שקד, הינה ליצור תיעדוף לטובת התחדשות עירונית של מתחמים, תוך מתן מענה לבעיות ולקשיים שעלו תוך כדי יישום התוכנית הקודמת במקרים בהם נדרש להרוס או לחזק בניין בודד. החלופה אכן מתייחס לבעיות אלו ומעיון במתווה עולה כי נעשה ניסיון אמיתי ליתן פתרונות לבעיות שעלו בפרויקטים מסוג תמ"א 38. מצד שני, בשלב זה עדיין לא ברור כיצד המתווה החדש יתורגם לשטח באופן מעשי, האם הרשויות והוועדות מוכנות וערוכות בהתאם לצורך יישום התוכנית וזאת לצד סוגיות במתווה שנותרו לא ברורות, כמו גבית היטל ההשבחה וטיפול בשטחים ירוקים.

מאת עו"ד אורטל וקסמן ששון

אחד מבעלי התפקידים החשובים והמשמעותיים בפרוייקט בתחום התחדשות עירונית (בין אם מדובר בעסקת פינוי בינוי, תמ"א 38/2 הריסה ובנייה או תמ"א 38/1 חיזוק ותוספות), הוא מפקח מטעם הדיירים. 

לאחר מינוי נציגות נבחרת של בעלי הזכויות ומינוי עורך דין מטעם הדיירים, מומלץ וחשוב ביותר להתקשר בהסכם עם מפקח בנייה בעל המלצות, וניסיון מוכח בפרויקטים מסוג זה. 

התקשרות עם המפקח מטעם הדיירים מהווה כלי חשוב לשמירת האינטרסים והגנה על זכויותיהם ביחס לתמורות שהובטחו לבעלי הזכויות בהסכם על ידי היזם, הן בפן התכנוני והן בפן הביצועי.

עבודתו של המפקח בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית מורכבת ומאתגרת הרבה יותר מאשר מפרויקט בנייה "רגיל" בתחום הנדל"ן. מלבד הצורך בהיותו מקצועי, מתודי, בעל שיטות עבודה מתקדמות ובעל נסיון ונגישות לפרויקט, על המפקח להיות אדם בעל אורך רוח ויכולת הקשבה לבקשות ולקשיים של הדיירים, מתן תשומת לב ומענה מיידי ככל הניתן. יצויין כי שכרו של המפקח משולם על ידי היזם, אך כשמו כן הוא: מפקח מטעם הדיירים, ועליו לפעול לטובת הדיירים/ בעלי הזכויות בלבד.

תפקידי המפקח בפרויקט התחדשות עירונית הינם בין היתר: 

-בחינת המפרט הטכני אשר מוגש על ידי היזם/ הקבלן על ידי מתן הערות והתייחסות למפרט, וכן ניהול משא ומתן בפועל מטעם הדיירים בנושא המפרט-בדיקת ההסכם בהיבטי הפיקוח ובחינת תוכניות היזם.

-בדיקת תוכניות התב"ע ו/או ההיתר בטרם הגשתן לועדות התכנון ותיקונן בהתאם לתוכניות שצורפו להסכם ולתמורות שהובטחו לדיירים במסגרת ההתקשרות בין בעלי הזכויות ליזם.

-מעקב אחר התקדמות הבנייה ועמידה בלוחות זמנים בפרוייקט

-פיקוח עליון על ביצוע העבודות באתר הפרויקט, ווידוא ביצוע העבודות על פי כל הסטנדרטים הנדרשים, על פי ההסכם, המפרטים, על פי התוכניות ועל פי כל דין, הוצאת עדכונים שוטפים ודו"חות לדיירים. 

בדיקת תיקי הדייר וליווי הזמנת שינויים בדירות הבעלים.

-במועד סיום העבודות וקבלת הדירות החדשות- בדיקת הדירות והרכוש המשותף, תיעוד ליקויים, אי התאמות ותיקונים נדרשים וליווי תהליך מסירת הדירה.

-בתקופת הבדק- מעקב אחר ליקויים שנדרשו תיקונם, תיעוד הליקויים, פיקוח על ביצועם לפי התקנים והוראות ההסכם.

לסיכום, למפקח מטעם הדיירים תפקיד משמעותי ומהותי בשמירה על זכויות בעלי הדירות בהיבט המקצועי של תכנון הפרויקט וביצועו בפועל, ובחירת מפקח מקצועי מנוסה ומיומן בתחום ההתחדשות תסייע רבות לקידומו הצלחתו של הפרויקט.

משרדנו מטפל בפרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית ויכול לסייע בבחירת מפקח מתאים לכל פרוייקט. להתייעצויות בנושא זה ובנושאים נוספים הנכם מוזמנים לפנות אלינו.

מאת עו"ד אורטל וקסמן ששון

אחד העקרונות המנחים בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2) הינו שוויון התמורות בין הדיירים ושקיפות העסקה ביניהם. 

בעסקאות התחדשות עירונית מסוג הריסה ובניה, הבעלים מוכרים ליזם את זכויות הבנייה שלהם בקרקע ומקבלים ברוב המקרים מאת היזם בניין חדש עם תשתיות חדשות, מעלית, דירה חדשה מוגדלת, הממוקמת בקומות גבוהות יותר מהקומה הנוכחית, בעלת מפרט טכני עשיר ומודרני, חניה, מחסן, מרפסת שמש ועוד.

לעיתים קרובות, ישנם דיירים שסבורים כי מגיעה להם תמורה עודפת לעומת שאר הדיירים וזאת מסיבות שונות כגון: שטח דירתם גדול יותר משטחי דירות אחרות בבניין, הם ביצעו שיפוץ מעלה את שווי ערך דירתם, לדירותיהם הצמדות ייחודיות, הם משתמשים שימוש ייחודי בגג הבניין או בשטחי החצר על פי הסכמת הדיירים במפורש או בשתיקה, נסיבות אישיות כגון גיל/ מחלה/ נכות ועוד.

במצב זה היזם מצוי בסיטואציה מאתגרת שבה מצד אחד רוב הדיירים מסכימים לתמורות שנקבעו בהסכם ואף כבר חתמו עליו, ומנגד ישנו דייר שמעוניין בתמורה עודפת ודרישתו זו עלולה לעכב את המשך הפרויקט, ואף לעורר התנגדות מצד הדיירים שתומכים בפרויקט ואינם מעוניינים במתן תמורה עודפת לאותו דייר.

יובהר כי על פי סעיף 1א(ב) לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), תשס"ו- 2006 על היזם להעביר שבועיים לפני מועד חתימת הבעלים הראשון לכל בעלי הדירות, מסמך המפרט את עיקרי הצעתו כולל כל התמורות שיינתנו לדיירים, וכן על פי סעיף 6 לחוק בעל דירה המקבל תמורה שונה מאת היזם לעומת בעלי הדירות האחרים מחוייב לדווח להם על כך.

סעיפים אלו מבטיחים כי יישמר עקרון השקיפות ביחס לתמורות המוצעות לדיירים בפרויקטים זה

משרדנו מייצג את בעלי הדירות בבניינים בפתח תקוה בעסקה עם יזם שזכה במכרז, שצפויה להיחתם בימים הקרובים, שבה מספר בעלי דירות סברו כי בשל שימוש ייחודי שנעשה על ידם, לפי טענתם, בהסכמה, בגג הבניין ובחצר הגינה המשותפת במשך שנים רבות, הם זכאים לקבלת תמורה עודפת

לאור דרישתם, הסכים היזם ליתן להם הטבה בדמות זכות ראשונים בבחירת מחסנים וחניות, וכן על ידי קבלת ניקוד שיינתן על ידי שמאי הפרויקט בשלב חלוקת הדירות לדירים, עפ"י כללים שמאיים מקובלים. 

לאחר שקיבלו כללי הבעלים את תמצית עיקרי העסקה עם היזם, העלו דיירים אחרים טענה לפיה אותם בעלי דירות עושים שימוש בגג הבניין או בחצר הגינה המשותפת ללא הסכמת כלל הדיירים בבניין, בניגוד לטענתם, וכי אין להם זכות לקבלת תמורה עודפת לעומתם

אשר על כן, העסקה עודכנה כך שזכות הראשונים והניקוד השמאי הנוסף, יינתנו לאותם בעלים, רק לאחר שיוצגו בפני השמאי אסמכתאות לעניין השימוש הייחודי בשטחי הגג והגינה ו/או טיעונים להיעדר הסכמה כאמור, וההחלטה בנושא תהיה נתונה לשמאי בלבד, לאחר שיבחן וישקול את הטיעונים שיוצגו בפניו לפי כללים שמאיים מקובלים.

בדרך זו, הושגה הסכמה לעניין המנגנון הקובע בסוגייה- השמאי המלווה של הפרויקט שיכריע בסוגייה על פי הטיעונים שיוצגו בפניו, וזאת בדרך של שקיפות מלאה בין הדיירים בינם לבין עצמם, וכן אל מול היזם וכלל הגורמים בפרויקט, נשמר עקרון השוויון והשכנות הטובה.

עקרון שקיפות העסקה בפרויקטים של התחדשות עירונית ועקרון השוויון היחסי הינם עקרונות משמעותיים וחשובים על מנת להגיע לתוצאה הוגנת ומקובלת על כלל הדיירים בפרויקט.

מאת עו"ד אורטל וקסמן ששון

קיימות גישות שונות באשר לדרך לבחירת יזם / קבלן, הצעה, התמחרות ומו"מ בפרוייקטי התחדשות עירונית.

דיירים המעוניינים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית בדירתם, מצויים לרוב במצב של אי ודאות בנוגע לבחירת יזם לפרויקט וכן ביחס לתמורות שיקבלו בפרויקט מאת היזם.

הדיירים שואפים להשאת ערך מקסימלית לעצמם – למקסם את מירב התמורות האפשריות שיקבלו תמורת זכויות הבנייה שימכרו ליזם, בד בבד עם סינון מציעים ובחינתם ושמירה על סיכון מינימלי ולו"ז מהיר ויעיל.

אחת הדרכים להשיא מקסימום ערך, היא בדרך של מכרז יזמים שבו יוזמנו יזמים / קבלנים להציע הצעות, ישתתפו בתהליך השוואה, מיון, סינון, בדיקה, התמחרות ובדיקה, ובסופו של תהליך יבחרו הדיירים את ההצעה הטובה ביותר עבורם עם התמורות הגבוהות ביותר

יתרונות הליך המכרז:

– יצירת תחרות בין יזמים

– חשיפת הפרויקט למגוון מציעים

– הליך הוגן

– הליך שקוף שמאפשר לכלל הבעלים הבטחון שלא קופחו זכויותיו של דייר כזה או אחר

– מאפשר וודאות גבוהה ביחס למיקסום התמורות המוצעות

– מאפשר בחינה ובדיקה בהיבטים שונים את המציעים וההצעות 

– בזכות מכרז מפורט, מרגע שנבחר היזם ע"י הנציגות ומאושר ע"י הבעלים, ניתן לעבור לשלב המו"מ המשפטי כשהוא מהיר ויעיל, שכן כל העניינים המהותיים כבר מוסדרים במכרז

חסרונות הליך המכרז:

מכרז יזמים הוא תהליך ארוך יותר

לא מתאים למקרה בו לבעלים יזם נבחר מראש

בזכות מכרזים רבים שניהלנו במשרדנו, השתפרו משמעותית התמורות לבעלים, הוגדל היצע המציעים וההצעות, נוצרה תחרות בריאה, הבעלים חשו במיצוי התמורות, בביטחון בתהליך, נחתם הסכם מחייב ע"י רוב בעלים בזמן קצר וקודם פרויקט בטוח ומקצועי

לסיכום, בכדי למקסם את התמורות הניתנות לדיירים במסגרת פרוייקט של התחדשות עירונית, אנו ממליצים לבחון אפשרות לקדם מכרז יזמים מפורט באמצעות עורכי דין המתמקצעים בכך.

מאת עו"ד אורטל וקסמן ששון

קרקע משלימה היא כלי אפשרי להנעת תהליכי התחדשות עירונית במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי. 

במסגרת פרוייקטי ההתחדשות העירונית (בדגש על פינוי בינוי מוכרז), לעיתים מתברר, בשלב מסוים בפרויקט, כי לא ניתן לנצל את מלוא זכויות הבנייה שנדרשות כדי לייצר כלכליות מינימלית לפרויקט בתא השטח המיועד לפינוי.

לכן, בכדי לאפשר היתכנות כלכלית ותכנונית לפרויקט, נוצר פתרון הקרקע המשלימה שבו המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מקצה קרקע למתחם בפרויקט כתוספת לתוכנית להתחדשות עירונית, המצויה מחוץ למתחם הפינוי בינוי (לעיתים צמודה ו/או סמוכה ולעיתים רחוקה מהמתחם אך באותו היישוב), ובה ניתן יהיה לנצל זכויות בנייה נוספות בכדי לספק רווח יזמי.

החיסרון בפתרון זה הינו בירוקרטיה מרובה מול רמ"י לצורך הקצאת הקרקע המשלימה, ובשל כך פרוייקטים רבים של פינוי בינוי "נתקעים" ולא יוצאים לפועל. 

פתרון נוסף הינו קרקע משלימה פרטית.

במסגרת פרוייקט נרחב פינוי בינוי בפרדס חנה, שבו משרדנו מייצג את בעלי הדירות ב-8 בניינים הכוללים 171 יחידות מתפנות, המצויים ברחוב ההגנה בפרדס חנה הקרוי 'מתחם אגד', נידונה אפשרות של הקצאת קרקע משלימה. 

לאחר היוועדות עם גורמי התכנון המקומיים והמחוזיים צורפו לתוכנית המקודמת שלושה מתחמים – מתחם אגד, מתחם פינוי בינוי נוסף המכונה מתחם קנדי ומתחם קרקע משלימה שהינה ביעוד חקלאי

היזם שי חי ואברהם עמרם בע"מ הגיעו להסכמות מול בעלי הקרקע המשלימה, לפיהן היזם יפעל לשינוי ייעוד הקרקע המשלימה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים ותעסוקה, וכי הקרקע תשמש גם כקרקע משלימה למתחמי אגד וקנדי. בשטחה ירוכזו כל המטלות הציבוריות הנדרשות לשלושת המתחמים ובשכונות אגד וקנדי תישמר מסגרת הצפיפויות והגובה שהרשות המקומית מבקשת לשמור במרכז היישוב.

מהלך זה יאפשר היתכנות כלכלית לפרויקט ויגדיל באופן משמעותי את סיכוי הפרויקט לצאת לפועל.

לסיכום, פתרון הקרקע המשלימה יכול להוות כלי יעיל לבעיית הכדאיות הכלכלית ולקדם פרוייקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי), אך יש לקחת בחשבון את ההליך הבירוקרטי הנלווה אליו מול רמ"י ורשויות התכנון.

מאת עו"ד סיון ישראל, מנהלת פרויקטים

כזכור, בשנת 2019 הודיעה המועצה הארצית לתכנון ובנייה על ביטול תמ"א 38 בחודש אוקטובר 2022 וזאת, בין היתר, לנוכח הכשלים שעלו בתכנית שלא כללה התייחסות למכלול העירוני ולחידוש המרקם העירוני. 

בנוסף, צוין כי לא ברור שמבנים שעברו פרויקט תמ"א 38 אכן נמצאו יציבים בהתרחשות רעידות אדמה, כי התוכנית, במידה מסוימת, בעלת השפעה שלילית על ההתחדשות העירונית לנוכח ראיה צרה של מבנה יחיד וכי מדובר בכלי מוגבל שאינו יעיל לקידום התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ.

הודעת המועצה הובילה לחוסר וודאות מוחלט בשוק הנדל"ן המתנהל מזה חודשים ארוכים מבלי לדעת מה התוכנית החלופית שתאושר לקראת השנה הבאה. הצרה הגדולה יותר הינה בכך שחוסר הוודאות הכביד על שוק הדיור וגרם לנסיקת מחירים נוספת.

ביום 5.4.2022 התכנסה המועצה והחליטה ברוב קולות על הארכת תמ"א 38 בשנה נוספת עד להשלמת חקיקת "חלופת שקד". חלופה זו, אמורה לתת מענה לבעיות העיקריות של תמ"א 38 ולהביא לחסכון משמעותי בשלב הוצאת היתר הבנייה. החלופה אומנם קודמה במוסדות התכנון ואושרה בקריאה ראשונה בכנסת אולם, טרם אושרה סופית וצפויה לעלות להצבעה סופית במושב הבא. חוסר יציבות הממשלה מעמיד בספק רב את אישורה של חלופה זו.

מדובר בבשורה של ממש, המאפשרת לאותם בעלי דירות בבניינים שהתמהמהו בהתקשרות עם יזם לביצוע עסקה אשר במסגרתה, מוכרים הדיירים ליזם את זכויות הבנייה הנוספות בבנייה ובתמורה לכך, זוכים לחיזוק הבנייה הישן או הריסתו ובנייתו מחדש בהתאם להוראות תמ"א 38.

במרבית הפרויקטים, זוכים הדיירים לבניין חדש חלף הישן או בניין מחוזק ומשופץ, כולל הגדלת הדירה, כולל ממ"ד ומרפסת, מחסן, מעלית, חנייה צמודה, תשתיות מודרניות, מפרט חדיש, פיתוח סביבתי חדש וכיוצ"ב. כל העלויות, התשלומים, המיסים והאגרות הכרוכים בהתקשרות בעסקה עם היזם משולמים על ידו ועל חשבונו של היזם. 

מדובר בהשבחה משמעותית של הנכס ומנסיוננו, לאחר השלמת לא מעט פרויקטים, מדובר בהעלאת ערך שיכולה להגיע לשיעור לא פחות מ- 40%. 

אם טרם קידמתם פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם, זו ההזדמנות אחרונה לעשות כל שנדרש להתקשרות עם חברה יזמית מקצועית ואיכותית לביצוע הפרויקט אשר יאפשר לכם לנצל את הטבות התוכנית, לשפר את איכות חייכם לאין ערוך ולהשביח את דירתכם בעשרות אחוזים.

משרדנו מייצג אך ורק בעלי דירות בהתחדשות העירונית על כל גווניה בכל רחבי הארץ.

נשמח לעמוד לשירותכם וללוות אתכם באיתור יזם מתאים וביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם!!

מאת עו"ד מירי פחימה בלילטי

תקן 21 הינו נדבך משמעותי וחשוב בבואינו לבצע פינוי בינוי במתחם כלשהו. מטרתו ומהותו של תקן 21 הינו לאזן בין האינטרסים במיזם של פינוי בינוי של שלושה שחקנים מרכזיים: בין מוסדות התכנון, היזם והדיירים. מדובר באיזון הכרחי על מנת שהמיזם יוכל להתממש.

התקן כולל שלושה חלקים:

1. בדיקה שמאית-כלכלית: בחינת כמות היחידות וזכויות הבנייה בתכנית המוצעת לפינוי בינוי על מנת להבין האם קיים תמריץ ראוי ליזם והאם ישנה היתכנות כלכלית.
2. בדיקת הכדאיות של התמורה לבעלי הדירות- בחינת כדאיות התמורה אשר יקבלו כלל דיירי המתחם אל מול הרווח היזם.
3. שומה ל"דייר סרבן"- בחינה של סך התמורה המוצעת לדירה פרטית הקיימת במתחם ביחס לדירות אחרות מסוגה כדי לבדוק האם שווי דירתו של הדייר הסרבן גבוה משווי דירה אופיינית במתחם, האם העסקה שהוצעה לו היא כלכלית וכי הדייר הסרבן לא "קופח" ביחס לדיירים אחרים.

בימים אלו עובר תקן 21 שינוי ועדכון אשר עשוי לזרז התקדמות של פרויקטים לפינוי בינוי שחוו קשיים בהליכים תכנוניים ולהביא לגידול ניכר של פרויקטים חדשים בהתחדשות העירונית.

השינויים הבולטים הם: 

-קביעה כללית של רווח יזמי ראוי אשר יהיה תלוי בגורמים רבים ומגוונים כמו למשל: מועד ומקום הפרויקט. השמאי יחשב את הרווח הנובע מהתכנון המוצע לפי כל ההוצאות וההכנסות כמפורט בתקן. כן מוסכם כי במיזם של פינוי בינוי שמבוצע בדר"כ בהיקפים גדולים ונמשך זמן רב, ישנם מרכיבי סיכון שונים ממיזמים אחרים ולכן שיעור הרווח היזמי במיזם כמו פינוי בינוי, נדרש להיות גבוה יותר לעומת מיזם אחר. בנוסף, במידה והשמאי קובע בחוות דעתו כי הרווח היזמי המוצע אינו מהווה תמריץ ראוי להקמת מיזם, הוא יציין בחוות דעתו מהו הסכום החסר על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי.

-אין קביעה נחרצת באשר לתמורה לדיירים, מדובר באמירה כללית מאוד ששטח הדירה החדשה יהיה לכל הפחות שטח הדירה הקיימת.

-שטח המרפסת יהיה בגודל סטנדרטי של 12 מ"ר ברוטו ככל שהמיזם יאפשר זאת.

-שטח המחסן יהיה בגודל סטנדרטי של 7 מ"ר ברוטו ככל שהמיזם יאפשר זאת.

-היקף ההשתפות של היזם בהוצאות התחזוקה של הדיירים בבניים החדש יהא בהתאם להשפעתו על היקפי הבנייה ובהתחשב בהסכם בין בעלי הדירות ליזם במידה וקיים לתקופה שתיקבע במו"מ ביניהם לפי הפרש דמי הניהול בבניין החדש לעומת עלות ועד הבית בבניין הקיים, כפול מקדם של 0.8 שמביא בחשבון את העובדה שלא כל בעלי הדירות הקיימות יתגוררו בדירות החדשות.

-חבות היטלי ההשבחה בפרויקטי פינוי בינוי- עפ"י הוראות החוק בדבר שיעור היטל ההשבחה בתוכניות פינוי בינוי וכי חובה על השמאי להכיר מהו שיעור היטל ההשבחה שנקבע באזור בו כלולה התכנית.

אם אתם מעוניינים להתייעץ בעניין פינוי בינוי מוכרז, הנכם מוזמנים לפנות אל משרדינו ונשמח לסייע.

מאת עו"ד מירי פחימה בלילטי

סיורים בפרויקטים הם חלק בלתי נפרד מתפקידנו כעו"ד המייצגים את בעלי הדירות בפרויקטים השונים

בחודש פברואר 2022 קיימנו סיורים רבים בשטח עם הנציגים, היזמים ואחרים.

מטרות הסיורים בראש ובראשונה היכרות בלתי אמצעית עם לקוחותינו, הדיירים אותם אנו מייצגים, את מיקום הבניינים, את הסביבה בה מתנהלת שגרת חייהם, את תוואי השטח, השכונה, התנועה, התשתיות הקיימות, חריגות בניה, טיפוסי דירות ואת התנאים המיוחדים שמאפיינים את אותו פרויקט.

ישנם סיורים מסוג אחר בהם אנו משתתפים על מנת להכיר בצורה טובה יותר חברות יזמיות, קבלנים ושאר גורמים המעורבים במהלך חיי הפרויקט.

את חודש פברואר פתחתנו בסיור ברחוב העצמאות בהרצליה בו אנו מייצגים בעלי הדירות ברחוב העצמאות 40 ו- 40א הרצליה המהווה חלק ממתחם גדול יותר. בסיור נפגשנו עם נציגי הדיירים מכל בניין, עם עוה"ד והפרויקטורים מטעמינו שמטפלים בפרויקט. הנציגות הציגה בפנינו את המתחם בו עתיד להתבצע מיזם של פינוי בינוי מוכרז, ההיסטוריה של השכונה, סטטוס ההתקדמות וכו' על מנת שנוכל להכיר יותר לעומק את הפרויקט.

ב-20.2.22 הרחקנו עד לעכו ונהריה על מנת להתרשם משני פרויקטים של המחיר למשתכן ושוק חופשי של "גשם החזקות"- חברה לייזום נדל"ן, מועמדת לזכיה במכרז לבחירת יזמים בפרויקט יאיר שטרן עין הים בחיפה בו אנו מייצגים את בעלי הדירות במתחם. מטרת הסיור הייתה להתפעל מאותם פרויקטים, מניראות הבניין לאחר שהסתיימה בנייתו, איכות הבנייה וכיו"ב לקראת הבחירה ביזם נבחר.

ב-21.2.22 סיירנו בפרויקט ברחובות הגר"א 1, 3, 5, 7 ואילת 40 ו- 40א בחולון. בסיור השתתפו נציגי בעלי הדירות ונציגים מטעמינו בכדי להתמצא במיקום הבניינים של לקוחותינו, בשטחים הציבוריים מסביב, בחנויות לאורך המתחם, סוגיות התנועה וכיוצ"ב. הפרויקט נמצא בשלב מיפוי ההצעות שהתקבלו במכרז ובחירת היזם.

אנו מאמינים בלפגוש את לקוחותינו פנים אל פנים בכדי להעניק תחושה נוחה וחמה, להכיר באופן יותר אישי מתוך מחשבה שההתנהלות יחד תהיה יותר מוצלחת ותביא לתוצאות הטובות ביותר עבור לקוחותינו

תמ"א 38 המקורית או התכנית שתחליף אותה?

מאת עו"ד מירי פחימה בלילטי

לפני כשנתיים המועצה הארצית לתכנון ולבנייה קיבלה החלטה שתמ"א 38 המוארכת כל 5 שנים, לא תוארך עוד, משמע, תמ"א 38 תפוג באוקטובר 2022.

נקבע אפוא כי בקשה להיתר בניה שתוגש לוועדה מחוזית עד אוקטובר 2022, הגשה תקינה שתתקבל ותאושר בהמשך, תוכל להינות מתנאי תמ"א 38 המקורית וזאת עד לשנת 2025 ובכפוף למדיניות העירונית.

במקביל לכך מקודמת תכנית חלופית לתמ"א 38 שעיקריה אושרו עד כה ע"י ועדת השרים לענייני חקיקה.

התכנית החלופית נמצאת בשלביה הראשונים ועוד קשה לדעת מה יהיו השינויים לעומת תמ"א 38. 

עפ"י הטיוטה הנוכחית, מסתמן כי ההבדלים העיקריים בתכנית החדשה הינם:

– עדיפות למסלול הריסה ובניה על פני מסלול חיזוק

אופציה לגביית היטלי השבחה- 

-הכנסת שטחי ציבור לתוך הפרויקטים שיעברו לבעלותן של הרשויות המקומיות וישמשו לצרכי ציבור (גני ילדים, מועדוניות נוער, קשישים, משרדי עירייה וכיוצ"ב)

שימושים מעורבים (מסחר, משרדים ותעסוקה לצד מגורים)-

-הפחתת תקן החניות

-הגדלת היקף זכויות הבנייה

פיקוח על הבנייה-

ביטול הצורך באישור מהנדס באשר למצב הקונסטרוקציה של המבנה הקיים-

-סמכויות נרחבות יותר לועדה המקומית

ביטול מגבלות הגובה-

-חובת הכנת תב"ע חדשה ואישורה

אלו הם עיקרי התכנית החדשה שעתידה להשתנות עד אשר תושלם.

לערכאות גם לאחר אישור התכנית, כמו במקרים רבים של תכניות אחרות שאושרו, ישנה דרך ארוכה של פנייה השיפוטיות בבקשה להכריע בסוגיות שונות הנוגעות לפירוש התכנית בכל הקשור למה מותר ומה אסור עד שהתכנית החלופית תובהר כיאות.

מסתמן כי התמורות לבעלי הדירות יצטמצו בתוכנית החדשה, עוד יותר מהצמצום שארע בשנים האחרונות.

חשוב לזכור כי המטרה המרכזית של תמ"א 38 מלבד שיפור איכות החיים והתמורות לבעלי הדירות היא חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מדובר בתוכנית מצילת חיים. עדות לכך היא המקרה של קריסת הבניין בחולון שבנס גדול פינוי הדיירים לפני הקריסה מנע אסון כבד.

המתנה לאישור התכנית החלופית אשר נכון לרגע זה אפופה באי בהירות, אינה מומלצת

אם הבניין שלכם ישן וזקוק לחיזוק, אתם מוזמנים לפנות אך הצוות המנצח, המקצועי והמסור שלנו ולקדם פרויקט תמ"א אצלכם, רגע לפני שתמ"א 38 המקורית מסתיימת.

מאת עו"ד אבירם לב

אם היום הייתה ניתנת לכם האפשרות לקבוע מי ינהל את חייכם במידה ותאבדו את כשירותכם המנטלית והשכלית הייתם רוצה לבחור זאת בעצמכם או שהייתם מעדיפים שבית המשפט יקבע עבורכם?

אם תשאלו אותי, אני הייתי מעדיף לקבוע זאת בעצמי ולא לתת לבית המשפט לקבוע זאת עבורי.

יפוי כח מתמשך נוצר בדיוק לצורך זה והינו כלי לתכנון עתידי בנוגע לקבלת ההחלטות של הממנה ביום שהוא לא יוכל לעשות זאת בעצמו. 

יפוי הכח המתמשך מייצג מעבר מתפיסה פטרנליסטית (אפוטרופסות) לאוטונומית ודגש על כיבוד רצונו של האדם, שמיעתו, שיתופו בהחלטות המתקבלות בעניינו ככל הניתן ועידוד חיים עצמאיים, האדם נמצא במרכז ולא המוגבלות.

מהו בעצם יפוי כח מתמשך?

יפוי כח מתמשך הוא כלי לתכנון עתידי, במסגרתו הממנה מחליט מה ינהל עבורו את עניינו כשלא יהיה מסוגל לעשות זאת בעצמו ובאיזה אופן, בימ"ש לא מתערב בניגוד לאפוטרופסות ויפוי הכח המתמשך יכול להוות חלופה לכך.

על מנת לערוך יפוי כח מתמשך על הממנה להיות כשיר, כלומר " מסוגל להבין בדבר" – מי שמסוגל להבין בעניין מסוים ולקבל החלטות בקשר אליו, את המשמעות של מתן יפוי כח מתמשך, מטרותיו ותוצאותיו.

העניינים שבסמכות מיופה הכח הם: עניינים רכושיים, עניינים אישיים ועניינים רפואיים הממנה יכול לקבוע מיופה כח נפרד לכל אחד מהעניינים ואף מספר מיופה כח שיקבלו החלטות מסויימות יחד.
למשל: יכול להיות שאחד מילדי הממנה רואה חשבון במקצועו והוא גם ככה מטפל בכל ענייני הכספים של הממנה וילד אחד של הממנה הוא רופא ומקבל את ההחלטות הלכה למעשה בעניינים הרפואיים של הממנה, ניתן לייפות את כוחו של רואה החשבון לעניינים רכושיים את הבן הרופא לעניינים רפואיים ואת שניהם יחד לעניינים האישיים או אדם אחר לעניינים האישיים, זה נתון לשיקול דעתו הבלעדי של הממנה.

הממנה יכול לקבוע שמיופה או מיופיי הכח יהיו חייבים בידוע של אדם אחר הנקרא אדם מיודע על מנת שמישהו מלבד מיופה הכח יהיה מיודע על ההחלטות שמתקבלות בעניינו

מוזמנים לפנות אלינו גם בענין עריכת יפוי כח מתמשך. 

בא לשכונה בחור חדש…

הכירו את השחקן החדש במגרש הליכי הרישוי והביצוע שהולך לשנות את כללי המשחק במטרה לייעל ולשפר את תהליכי התכנון והביצוע!!!

כחלק מביצוע פרויקטים רבים וביניהם, הליך תמ"א 38/2 הריסה ובניה, בנייה רוויה חדשה למגורים, מבנה המכיל 6 יחידות דיור ומעלה או 2 קומות ויותר וכן, כאשר גובה המבנה הינו עד 29 מ', מחויב היזם עפ"י הדין בליווי הפרויקט על ידי מכון בקרה החל משלב פתיחת הבקשה להיתר ועד קבלת תעודת הגמר.

לנוכח ההבנה כי יש להקל על ציבור היזמים, הגיע מנהל התכנון לכדי החלטה דרמטית שיצאה לפועל בתאריך 6.7.2021 ועניינה – הקמת מכוני בקרה מורשים בבעלות פרטית המחויבים לקבל כל בקשה המופנית אליהם, ללא תלות במיקומו הגיאוגרפי של הפרויקט.

מכוני הבקרה (ציבוריים או פרטיים) הינם גופים שהוסמכו על ידי הרשות להסמכת מעבדות וקיבלו את אישור שר האוצר לערוך הליכים של בקרת תוכן ובקרת ביצוע בתחום הבנייה 

המלצות גופים אלו על מתן היתר לבנייה, אישור תחילת עבודות ותעודת גמר בנייה מהוות תנאי הכרחי וקיומי כחלק מהליך הרישוי הכולל.. 

הקמת מכוני הבקרה, אומנם מהווה נדבך נוסף על הליכים שהיו נהוגים בעבר, אך מהווה ללא כל ספק שיפור משמעותי של איכות הבניה, העלאת רף הבטיחות לשמירה על הציבור וחיסכון של המשקיעים הפרטיים והמשק הכללי בעלויות "אי איכות" שעלולות להגיע לכדי מיליוני שקלים כחלק מתיקון של טעויות וכשלים שנגרמו במהלך הבניה.

נשמע נהדר? רצוי שתכירו גם את האתגרים והקשיים שמלווים בבשורה החדשה שבעיקרם מצויים בממשק בין הגופים – מכון הבקרה ורשות הרישוי ותקבלו גם מספר טיפים על דרך לקראת ההערכות לעבודה עם מכון הבקרה

אז נכון, מטרותיו של מנהל התכנון מבורכות ונועדו בעיקרן לוודא ביצוע בקרה הנדסית תוך בדיקה מקצועית של נסחי התוכן, ייעול הליכי הרישוי באמצעות קיבוץ גורמים מאשרים במכון הבקרה ושיפור איכות הבנייה תוך בקרה על עמידה בהוראות התכן וקוד הבניה, אך בפועל מדובר בתהליכים המתנהלים במקביל להליכי הבקרה המרחבית והפיקוח המרחבי שבסמכותה של רשות הרישוי.

הוגי המכונים הפרטיים ניסו לחלק את הסמכויות מבלי שייווצרו כפילויות ואולם, בשטח נראה כי ההליך מסורבל וגורם לעיכוב בזמן יקר מהסיבה שמכון הבקרה לא יוכל להיכנס לתמונה עד לסיום בדיקת התכנית להיתר וקליטת כל התנאים המצויים בו.

על מנת להימנע מעיכובים מיותרים, מומלץ לפנות למכון הבקרה עם כל החומר הנדרש לבדיקה ללא תלות ברישוי זמין ובכך ליצור מצב שבו הבקשה להיתר תגיע לטיפולו של מכון הרישוי כבר לאחר בדיקה תוך זמן קצר.

בנוסף, מומלץ לערוך בדיקה של עלויות מכוני הבקרה השונים ולהיערך מבחינת לוחות זמנים באמצעות השוואת הצעות, בדיקת הסכמים, לימוד והבנת סמכות של ביצוע התשלומים עפ"י אתר מנהל התכנון וכיוצ"ב.

אז כיצד יעמדו מכוני הבקרה באתגרים הניצבים בפניהם? האם אכן יצליחו לייעל את תהליכי הרישוי והביצוע מבחינת איכות הבניה ולוחות הזמנים? 

ימים יגידו.

נשמח לעמוד לשירותכם וללוות אתכם בכל עניין ולאתר עבורכם את גופי הרישוי והבקרה הטובים והראויים ביותר!