מאת עו"ד לירז אלוג-כחלון

החלפת עו"ד מייצג דיירים – אפשרי?

לא ניתן להמעיט בחשיבותו של עורך דין דיירים בפרוייקטי ההתחדשות העירונית.

תפקידו לדאוג לכך שהדיירים יקבלו את התמורות הראויות להם במסגרת פרויקט ההתחדשות, להגן על זכויותיהם המשפטיות, מתן יעוץ וההנחיות המתאימות לבעלים, ליווי מקצועי בכל רבדי ההסכם, שמירה על תקשורת טובה בין הגורמים השונים, שקיפות ושוויון.

אנו סבורים כי תפקידו של עורך הדין לנהל את תהליך ההתחדשות העירונית, לוודא שהוא מתקדם, מנוהל בכלים ניהוליים מתאימים, מגיע לחוף מבטחים ויוצא לפועל על הצד הטוב ביותר עבור הדיירים.

לא אחת מקבל משרדנו פניות על רצון להחליף עורכי דין מייצגים. דיירים מבקשים להבין האם הדבר אפשרי, מותר ואיך זה יכול להיעשות מעשית.

בסיכומו של דבר, ייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית מחייבת אמון רב של הדיירים בעורך הדין המייצג – אמון בהליך, בתקינותו, במקצועיות, בנקיון כפיו, באובייקטיביות שלו, ביכולתו לתת שירות מלא ומענה.

אירועים שונים עלולים לפגום ביחסי האמון הנ"ל. אם הדיירים לא מרוצים מעבודתו של עורך הדין ואיבדו בו אמון, המשך הפרויקט מצוי בסכנה של ממש.

במקרה כזה, היתרונות בהחלפתו עולים על החסרונות.

החלפת עו"ד צריכה להיעשות בהתאם להוראות הסכם ההתקשרות עם עוה"ד המייצג, בהתאם לכללי האתיקה המקצועית (קודם לסיים את ההתקשרות הקיימת ורק לאחר מכן התקשרות עם מייצג חדש), בתיאום עם היזם.

תקופת הפינוי וההריסה בפרוייקט התחדשות עירונית

מאת עו"ד אורטל וקסמן ששון

שלב פינוי הדירות והריסת הבניין הקיים בפרוייקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי/ תמ"א 38/2 הריסה ובניה), הינו שלב חשוב ומשמעותי ביותר עבור הדיירים. 

אם עד למועד זה, הליכי הפרוייקט היו בעיקרם משפטיים טכניים וביורוקטיים גרידא, הרי שהחל משלב זה הפרוייקט יוצא אל הפועל ומתחילות פעולות של ממש בשטח.

היות ומדובר בשלב קריטי וחשוב בחיי הפרוייקט, כמשרד המייצג דיירים בפרוייקטים מסוג זה, אנו מקפידים על מספר עקרונות שעליהם להתקיים במעמד הפינוי ועוד קודם לכן. עקרונות אלו צריכים לבוא לידי ביטוי בהסכם שבין הדיירים מול היזם ובפועל, ואלו יפורטו להלן:

  1. הפינוי יתבצע רק לאחר קבלת היתר בנייה סופי לפרוייקט או היתר בנייה בתנאים שכל תנאיו מולאו ויצא בגינו חשבון אגרות והיטלים שתשלומו מובטח ע"י הבנק המלווה.
  2. קביעה שמאית של דמי השכירות הראויים שישולמו בתקופת הפינוי סמוך ככל הניתן למועד פינוי הדירות והצמדת סכום זה  למדד המחירים לצרכן.
    מקובל לקבוע תשלום דמי שכירות בסכום ממוצע של 24 חודשי שכירות אחרונים בטרם ניתנה הודעת הפינוי או תשלום דמי שכירות ראויים על פי קביעת שמאי מוסכם (שיתחשב בפרמטרים שמאיים מקובלים כגון מצב הדירה, שטחה, קומה, חניה), על פי הגבוה מביניהם.
  3. היזם נושא בעלויות פינוי והובלה מהדירות הנוכחיות לדירות החלופיות לרבות הוצאות פירוק, אריזה, הרכבה, מנוף וכדומה.
  4. פינוי הדירות יתבצע רק לאחר קבלת ערבויות בנקאיות ובכללן: ערבות חוק מכר משופרת (מטרתה לספק הגנה לדיירים במקרה של פשיטת רגל/ הליכי פירוק אליהם הקבלן/ היזם עלולים להיקלע / איחור משמעותי בבניה / הפסקת בניה ממושכת), ערבות דמי שכירות (מטרתה להבטיח תשלום דמי שכירות לדיירים בתקופת הפינוי כפי שהתחייב היזם בהסכם), ערבות מיסים (מטרתה להבטיח תשלום מסים על ידי היזם במקום בעלי הדירות, ככל שיחולו בפרויקט).
  5. פינוי הדירות יתבצע רק לאחר שיוצגו לבעלים ו/או לבא כוחם על ידי היזם אישורים על עריכת ביטוחים. הבעלים יירשמו כמבוטחים נוספים בפוליסות הביטוח, ללא זכות שיבוב כנגד הבעלים.
  6. קשישים ובעלי מוגבלויות- מקובל לקבוע כי על היזם לשאת בהוצאות נוספות של קשישים ובעלי מוגבלויות מעבר לנשיאה בעלות דמי השכירות בתקופת הפינוי כגון מימון דמי תיווך או לחילופין לספק שירותי תיווך מטעם היזם, סיוע בהתאמת הדירה החלופית לצרכיו המיוחדים של הקשיש/ בעל המוגבלות, וסיוע בסידור/ פריקת ציוד והתאמות נדרשות בעת החזרה לדירה החדשה. בנוסף לקשישים אפשרויות נוספות לממש את זכויותיהם בפרויקט בסמוך לפינוי, ללא צורך בהמתנה לביצוע הפרויקט.
  7. לב שבמקרה שבו היזם מחליט להקדים את מועד מסירת הדירה החדשה, הדבר ייעשה בהודעה מוקדמת לבעלים, שבמהלכה ישולמו דמי השכירות כפי נקבעו בהסכם.
  8. יצויין כי בפרוייקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק המבנה הקיים והוספת דירות חדשות) שבהם הבעלים אינם נדרשים להתפנות וממשיכים להתגורר בבניין במהלך ביצוע העבודות, ניתן במקרים מיוחדים לדרוש ולקבל מהיזם תשלומי דמי שכירות במהלך תקופת העבודות כגון במקרה של קשישים שממנים את מגוריהם בדיור מוגן באמצעות השכרת הדירה שבפרוייקט או במקרים שבהם נעשות עבודות שאינן מאפשרות המשך מגורים בבניין כמו הריסת חדר המדרגות והוספת מעליות. בנסיבות מיוחדות כגון אלו הדיירים לא ידרשו לשאת במיסים בגין קבלת דמי השכירות (ראו וע (ת"א) 15379-04-19 קלדרון נ' מנהל מיסוי מקרקעין 5.3.23).

לסיכום, שלב הפינוי בפרוייקט התחדשות הינו אבן דרך חשובה בחיי הפרוייקט המסמל את התגבשות ההסכם בין הבעלים לבין היזם ןיציאתו אל הפועל. עם זאת, יש להקפיד על התקיימותם של תנאים מסויימים שבלעדיהם שלב הפינוי אינו יכול להתקיים וזאת על מנת להבטיח את זכויות הדיירים.

למשרדנו ניסיון עשיר בהסכמים בתחום ההתחדשות העירונית ויכול לסייע לדיירים בכל שלב של הפרוייקט, החל בתחילת הדרך בשלבי המשא ומתן מול היזם עד להשתכללות ההסכם, הן בשלב הריסת הבניין ופינוי הדירות, ועד לשלב מסירת הדירות ותקופת הבדק. הנכם מוזמנים להתייעץ איתנו בכל נושא.

עתיד תוכנית תמ"א 38 וחלופת שקד

תמ"א 38, הינה תוכנית ממשלתית, שמטרתה חיזוק מבנים שנבנו לפני שנת 1980, מאחר ומבנים ישנים אלו אינם עומדים בתקן 413 ( התקן הישראלי הקובע כיצד יש לבנות את כל המבנים בישראל) וקיימת סכנה כי רעידת אדמה, מבנים אלו יתמוטטו. התוכנית אושרה ע"י הממשלה בשנת 2005 מתוך הבנה כי ישנה סבירות גבוהה לרעידת אדמה חזקה בישראל, אשר עלולה לגרום לקריסה של בניינים ישנים רבים, וכי בישראל ישנם אלפי בניינים ומאות אלפי דירות בסיכון שלא ניבנו לפי תקן 413 

התוכנית מעודדת את בעלי הדירות בבניינים הישנים לחזק את דירותיהם, באמצעות הקניה של זכויות בניה והטבות מס. באופן הזה, נוצרת מערכת של זהות אינטרסים בין היזם לבין בעלי הדירות בבניין הישן, כאשר היזם מקבל מצד אחד את זכויות הבניה ע"פ התוכנית, כך שבאפשרותו לבנות דירות נוספות ולמכור אותן, ובעלי הדירות זוכים להשביח את הנכס הישן שבבעלותם ללא עלות כלשהי. 

על פניו, ביצוע פרויקט תמ"א במבנה ישן משתלם וכדאי עבור כל הצדדים. אולם, לאורך השנים התגלו בעיות רבות ביישום התוכנית. כך למשל, אחת הבעיות הנפוצות בפרויקטים מסוג זה, היא עיכוב של שנים רבות ממועד חתימת בעלי הדירות על החוזה ועד למועד קבלת הדירה החדשה בפועל. לפיכך, בעלי הדירות עשויים למצוא את עצמם במצב של חוסר וודאות משך שנים ארוכות. הסיבות לעיכובים הינן רבות ומגוונות, החל מהתנגדויות לבניה, הליכים שמעוכבים אצל הרשויות והסכמי התקשרות בעייתיים. בעיה נוספת קשורה בחוסר שיתוף פעולה של הדיירים. כך למשל, לצורך ביצוע הריסה ובניה מחדש של בניין במסגרת תמ"א 38/2, נדרשת חתימת בעלי הדירות בבניין ברוב גדול של 80%. פעמים רבות, בעלי דירות שאינם מעוניינים בדירה חדשה מסיבות שונות, עשויים להימנע מלשתף פעולה ולפעול להכשלת הפרויקט. בעיה נוספת טמונה בפער שבין כמות המבנים שנדרשים לחיזוק לבין כמות המבנים שחוזקו ואוכלסו בפועל. נכון לשנת 2019, מתוך 80,000 מבנים מסוכנים חוזקו ואוכלסו רק 1.25% 

לאור המכשולים והבעיות שתוארו, החליטה הוועדה הארצית על הפסקת תוכנית תמ"א 38 החל מחודש אוקטובר 2022. אולם, לאור הרצון לאפשר לכמה שיותר ערים לערוך תוכניות התחדשות עירונית לפי ס' 23 לתמ"א 38, המאפשר לכל רשות להגדיר עבור עצמה את תנאי ההתחדשות העירונית, הוחלט להאריך את תוקפה של תוכניות תמ"א 38 בשנה, עד לחודש אוקטובר 2023. בהמשך הוחלט על מתן ארכה נוספת עד לפברואר 2024 אם כי רק עבור 21 מתוך 80 רשויות מקומיות, כאשר בשאר רשויות ייפסק השימוש בתוכנית תמ"א 38 בחודש אוקטובר 2023 

ביוני 2022, אושרה בכנסת חלופת שקד, אשר עתידה לתפוס את מקומה של תוכנית תמ"א 38 בעולם ההתחדשות העירונית. מטרת חלופת שקד, היא ליתן מענה לכל אותם מבנים ישנים בודדים, שאינם יכולים להיכנס בגדר פינוי בינוי מתחמי ושקיים צורך לחזקם, וזאת תוך מתן מענה מעשי לבעיות ולחסמים כפי שעלו מתכוניות תמ"א 38. כך למשל, לצורך חסכון בזמן, מציעה החלופה אפשרות של מסלול מקוצר של הגשת תוכנית והיתר יחדיו, כך שאישור תוכנית בניה מהווה גם היתר בניה – מה שיחסוך הגשת בקשה נוספת למתן היתר בניה לאחר אישור התוכנית ויקצר את לוחות הזמנים. לצורך התמודדות עם סוגית סירוב הבקשות למתן היתר ע"י העיריות, מציעה חלופת שקד פתרון בצורת הרחבה של סמכויות הוועדה המחוזית להנפיק היתרי בניה במקום שבו העירייה סירבה למתן היתר. במסגרת החלופה, ינתנו זכויות בניה רבות יותר מכפי שניתנו במסגרת בתמ"א 38, כאשר בהריסה ובניה מחדש ניתן יהיה לקבל 400% בהריסה ובניה 220% – ללא הגבלת גובה, כאשר ברור שהמטרה היא לעודד הריסה ובניה של בניינים בודדים ולא חיזוק או תוספת. לצורך עידוד ההתחדשות עירונית באזורים בעלי כדאיות כלכלית נמוכה יותר, תוענק לשר הפנים סמכות לאשר בצו ייעודי תוספת של עד 550% בזכויות הבניה. היבט מהותי נוסף בחלופה מתייחס להיטל השבחה: אם בעבר עיריות רבות התנגדו לפרויקטים מסוג תמ"א 38, מאחר והן חויבו להשקיע בתשתיות, ללא גביה של היטל השבחה עבור זכויות הבניה בבניין שנהרס – מתווה שקד יאפשר גביה של היטל השבחה במסגרת הריסה ובניה של בניין בודד, מה שצפוי לתת תמריץ כלכלי לרשויות ולמנוע מהן להתנגד בטענות של הכבדה על הקופה העירונית. 

כאמור, נראה שחלופת שקד אכן עוסקת בבעיות המהותיות כפי שעלו מתוכנית תמ"א 38, אולם בשלב זה לא ברור כיצד המתווה החדש יתורגם באופן מעשי לשטח והאם הרשויות ערוכות בהתאם לתוכנית החדשה. לפי מתווה שקד, בסמכות הוועדה המקומית תוכניות בניין עיר שיוגשו אליה, אך נראה כי לפי שעה אין בוועדות המקומיות מספיק כח אדם מקצועי שידע לקדם את התוכניות ולאשרם. 

לצד זאת, ישנן סוגיות במתווה שקד שלוקות בחוסר בהירות. כך למשל, נקבע כי במסגרת חלופת שקד, הרשויות יוכלו להטיל היטלי השבחה בגובה של עד 25%, כאשר ניתן יהיה לגבות את ההיטל באופן מלא, חלקי, לא לגבות כלל היטל או להמירו במטלות ציבוריות, כאשר לא ברור כלל מהם הקריטריונים לפיהם יוחלט אם להטיל היטל השבחה או לא – מה שיכול להרתיע יזמים מלהיכנס לפרויקטים חדשים. 

לסיכום, מטרת חלופת שקד, הינה ליצור תיעדוף לטובת התחדשות עירונית של מתחמים, תוך מתן מענה לבעיות ולקשיים שעלו תוך כדי יישום התוכנית הקודמת במקרים בהם נדרש להרוס או לחזק בניין בודד. החלופה אכן מתייחס לבעיות אלו ומעיון במתווה עולה כי נעשה ניסיון אמיתי ליתן פתרונות לבעיות שעלו בפרויקטים מסוג תמ"א 38. מצד שני, בשלב זה עדיין לא ברור כיצד המתווה החדש יתורגם לשטח באופן מעשי, האם הרשויות והוועדות מוכנות וערוכות בהתאם לצורך יישום התוכנית וזאת לצד סוגיות במתווה שנותרו לא ברורות, כמו גבית היטל ההשבחה וטיפול בשטחים ירוקים.

מאת עו"ד מירה כהן 

פרויקט התחדשות עירונית הוא הליך מורכב, אורך שנים רבות ולעיתים קרובות כרוך בחרדות וחששות עבור בעלי הדירות.

כמשרד המתמחה בייצוג של בעלי דירות בתהליכי התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א) אנו שמים לעצמנו כיעד לשכלל, לייעל ולהיטיב את השירות שניתן ללקוחות ההתחדשות העירונית בכדי להקל עבורם את התהליך ולהנגישו, חרף מורכבותו הרבה.

הליכי ההתחדשות העירונית מקודמים מטבע הדברים בבניינים ישנים. לעיתים קרובות, בעלי הדירות הם אוכלוסיה מבוגרת המתגוררים באותה דירה משך שנים ארוכות. 

אמנם הפרויקט מאפשר לבעלים להחליף את הדירה הישנה בדירה חדשה, גדולה יותר מדירתם הנוכחית, בתוספת מרפסת שמש, ממ"ד לביטחון, , הקפצת קומות, מפרט מודרני, לובי חדש, חניות מקורות, מחסנים ומעלית וכיוצ"ב הטבות מגובות בבטחונות בנקאיים מלאים, ואולם אוכלוסיות רבות מסרבות להתקשר בהסכם מסוג זה בשל חרדות וחששות. 

במקום הזה נכנסים עוה"ד והפרויקטורים, אשר מלווים את הבעלים לאורך כל התהליך הארוך, במטרה להקל על המחסום העיקרי – חוסר הבנה, חששות וחרדה. 

בעלים רבים אינם מבינים את שפת החוזה, את החלקים המשפטיים הארוכים ואת מרכיבי התמורות, בצדק יש לומר. החוזים ארוכים, עמוסים במושגים לא מובנים, וקשים במיוחד לאוכלוסיית הגיל השלישי ולמשפחות עולים חדשים ודוברי שפות זרות. קריאה של חוזה בשפה העברית היא משימה בלתי אפשרית עבורם.

אנו מסתייעים בפרויקטורים של משרדנו המתמחים בהתחדשות עירונית, אשר תפקידם לעמוד בקשר רציף עם בעלי הזכויות, לשמוע מהם על הקשיים, להבין את החששות, להסביר על התהליך והתמורות, לסייע בפתרון הבעיות והקשיים, וליתן מענה שלם ומלא לכל בעיה. 

כך במשרדנו, לצד הפרויקטורים פועלים גם דוברי שפות זרות, אשר מתרגמים ומסבירים את מהות החוזה וכל תהליך ההתחדשות לבעלי הדירות, עוברים איתם על החוזים, מעלים בשמם של הבעלים את הבקשות האישיות ליזמים ודואגים כי לא תישאר שאלה אשר לא ינתן עליה מענה, לא בשל חוסר הבנה משפטית ובטח לא בשל קשיי שפה. 

ככל שגדלה הזמינות ללקוחות, ככל שניתן מענה לשאלות והפרויקט מונגש לדיירים, כך ההיענות לפרויקט גדולה יותר ותוצאות התהליך טובות יותר. 

הצלחת הפרויקט אינה רק עצם ההתקשרות החוזית והבניה הפיזית של הבניין החדש – הצלחת הפרויקט הינה תחושת סיפוק ואמון של הלקוחות בתהליך.

מאת עו"ד אורטל וקסמן ששון

אחד מבעלי התפקידים החשובים והמשמעותיים בפרוייקט בתחום התחדשות עירונית (בין אם מדובר בעסקת פינוי בינוי, תמ"א 38/2 הריסה ובנייה או תמ"א 38/1 חיזוק ותוספות), הוא מפקח מטעם הדיירים. 

לאחר מינוי נציגות נבחרת של בעלי הזכויות ומינוי עורך דין מטעם הדיירים, מומלץ וחשוב ביותר להתקשר בהסכם עם מפקח בנייה בעל המלצות, וניסיון מוכח בפרויקטים מסוג זה. 

התקשרות עם המפקח מטעם הדיירים מהווה כלי חשוב לשמירת האינטרסים והגנה על זכויותיהם ביחס לתמורות שהובטחו לבעלי הזכויות בהסכם על ידי היזם, הן בפן התכנוני והן בפן הביצועי.

עבודתו של המפקח בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית מורכבת ומאתגרת הרבה יותר מאשר מפרויקט בנייה "רגיל" בתחום הנדל"ן. מלבד הצורך בהיותו מקצועי, מתודי, בעל שיטות עבודה מתקדמות ובעל נסיון ונגישות לפרויקט, על המפקח להיות אדם בעל אורך רוח ויכולת הקשבה לבקשות ולקשיים של הדיירים, מתן תשומת לב ומענה מיידי ככל הניתן. יצויין כי שכרו של המפקח משולם על ידי היזם, אך כשמו כן הוא: מפקח מטעם הדיירים, ועליו לפעול לטובת הדיירים/ בעלי הזכויות בלבד.

תפקידי המפקח בפרויקט התחדשות עירונית הינם בין היתר: 

-בחינת המפרט הטכני אשר מוגש על ידי היזם/ הקבלן על ידי מתן הערות והתייחסות למפרט, וכן ניהול משא ומתן בפועל מטעם הדיירים בנושא המפרט-בדיקת ההסכם בהיבטי הפיקוח ובחינת תוכניות היזם.

-בדיקת תוכניות התב"ע ו/או ההיתר בטרם הגשתן לועדות התכנון ותיקונן בהתאם לתוכניות שצורפו להסכם ולתמורות שהובטחו לדיירים במסגרת ההתקשרות בין בעלי הזכויות ליזם.

-מעקב אחר התקדמות הבנייה ועמידה בלוחות זמנים בפרוייקט

-פיקוח עליון על ביצוע העבודות באתר הפרויקט, ווידוא ביצוע העבודות על פי כל הסטנדרטים הנדרשים, על פי ההסכם, המפרטים, על פי התוכניות ועל פי כל דין, הוצאת עדכונים שוטפים ודו"חות לדיירים. 

בדיקת תיקי הדייר וליווי הזמנת שינויים בדירות הבעלים.

-במועד סיום העבודות וקבלת הדירות החדשות- בדיקת הדירות והרכוש המשותף, תיעוד ליקויים, אי התאמות ותיקונים נדרשים וליווי תהליך מסירת הדירה.

-בתקופת הבדק- מעקב אחר ליקויים שנדרשו תיקונם, תיעוד הליקויים, פיקוח על ביצועם לפי התקנים והוראות ההסכם.

לסיכום, למפקח מטעם הדיירים תפקיד משמעותי ומהותי בשמירה על זכויות בעלי הדירות בהיבט המקצועי של תכנון הפרויקט וביצועו בפועל, ובחירת מפקח מקצועי מנוסה ומיומן בתחום ההתחדשות תסייע רבות לקידומו הצלחתו של הפרויקט.

משרדנו מטפל בפרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית ויכול לסייע בבחירת מפקח מתאים לכל פרוייקט. להתייעצויות בנושא זה ובנושאים נוספים הנכם מוזמנים לפנות אלינו.

מאת עו"ד עדי קוטלר

לא מעט אנשים חולמים על הרגע הזה, הרגע בו יוצע להם, בעלי דירה ישנה, להחליף אותה בדירה חדשה ובחינם. לרוב ישנן הבטחות נוספות, דוגמת חניות, מחסנים, הנחות בשדרוגים, פטורים מדמי ניהול, תקציב עבודות התאמה וכיוצ"ב .

כל שנדרש לעשות, הוא לחתום על חוזה שינסחו עוה"ד המייצגים בשיתוף מומחים מלווים (מפקח, שמאי, יועץ ביטוח וכיוצ"ב) ולצאת לדרך.

אלא שהתחדשות עירונית היא ענין מורכב, בעל רבדים רבים ובמסגרתו מעורבים גורמים רבים-  חברות יזמיות, קבלנים, אדריכלים, רשויות מוניציפליות, רשויות מס, מפקחים, שמאים, עורכי דין וכיוצ"ב. 

בנוסף, הבעלים נתקלים לראשונה במושגים שאינם מוכרים לחלקים גדולים מן הציבור, כמו "זכויות בנייה", "היתר בנייה", "תמורות", "ליווי בנקאי", "ערבויות חוק מכר", "היטלי השבחה", "צפיפויות", "עירוב שימושים", "קרקע משלימה", "רוב דרוש" ועוד. 

לאור המורכבויות הללו והגורמים הרבים אשר מעורבים בפרויקטים מסוג זה, קיים מטבע הדברים מחסור גדול בידע בקרב בעלי הדירות, אשר ברוב המקרים אינם מכירים את תחום ההתחדשות העירונית. 

לאור המחסור בידע, עלולים בעלי הדירות למצוא עצמם במצבים לפיהם הם אינם מצליחים לעמוד על זכויותיהם מול הגורמים השונים.

בהמשך לכך, אנו נתקלים לא אחת בניסיונות לנצל את חוסר הידע של בעלי הדירות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, ואשר ניסיונות אלו יכולים בסופו של דבר להביא לפגיעה ממשית בזכויות בעלי הדירות בתמורה שיקבלו בתמורה לדירות הישנות שלהם. 

כך למשל, למשרדנו הגיע לאחרונה מקרה לפיו, בעלי דירות היו כפסע מחתימת הסכם מול יזם לצורך הריסה ובנייה מחדש של הבניין שלהם, וזאת ללא ניהול משא ומתן מול היזם, ללא קבלת הצעות מיזמים אחרים אשר היו יכולים להציע לבעלי הדירות תמורה טובה וללא פיקוח ושמירה על זכויות בעלי הדירות – דבר שפוגע כאמור בבעלי הדירות בשעה שמונחת בפניהם הזדמנות של פעם בחיים. 

משרדנו מונה לייצוג הדיירים, ומיד פעלנו לתיקון המעוות: ארגון כנס בעלי דירות לצורך מתן מידע על הליך ההתחדשות העירונית ולשלביו – כדי שבעלי הדירות ידעו את זכויותיהם, בחינה משותפת של האפשרויות שעומדות לרשות בעלי הדירות בקשר לבניין הספציפי שלהם כדי שבעלי הדירות יוכלו לקבל את ההחלטות הטובות ביותר עבורם לאחר שכל המידע פרוש בפניהם, ניהול משא ומתן מסחרי עיקש מול היזם לצורך קבלה של תמורה מקסימלית עבור הדיירים וליווי הפרויקט באופן צמוד – כל זאת הבטיחו שמירה על זכויות בעלי הדירות, ובטחון כי הדיירים יקבלו את התמורה הגבוהה ביותר שניתן להשיג עבור דירותיהם הישנות. 

אנו מזמינים גם אתכם לפנות אלינו לצורך ייצוג בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית.

מאת עו"ד אורטל וקסמן ששון

אחד העקרונות המנחים בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2) הינו שוויון התמורות בין הדיירים ושקיפות העסקה ביניהם. 

בעסקאות התחדשות עירונית מסוג הריסה ובניה, הבעלים מוכרים ליזם את זכויות הבנייה שלהם בקרקע ומקבלים ברוב המקרים מאת היזם בניין חדש עם תשתיות חדשות, מעלית, דירה חדשה מוגדלת, הממוקמת בקומות גבוהות יותר מהקומה הנוכחית, בעלת מפרט טכני עשיר ומודרני, חניה, מחסן, מרפסת שמש ועוד.

לעיתים קרובות, ישנם דיירים שסבורים כי מגיעה להם תמורה עודפת לעומת שאר הדיירים וזאת מסיבות שונות כגון: שטח דירתם גדול יותר משטחי דירות אחרות בבניין, הם ביצעו שיפוץ מעלה את שווי ערך דירתם, לדירותיהם הצמדות ייחודיות, הם משתמשים שימוש ייחודי בגג הבניין או בשטחי החצר על פי הסכמת הדיירים במפורש או בשתיקה, נסיבות אישיות כגון גיל/ מחלה/ נכות ועוד.

במצב זה היזם מצוי בסיטואציה מאתגרת שבה מצד אחד רוב הדיירים מסכימים לתמורות שנקבעו בהסכם ואף כבר חתמו עליו, ומנגד ישנו דייר שמעוניין בתמורה עודפת ודרישתו זו עלולה לעכב את המשך הפרויקט, ואף לעורר התנגדות מצד הדיירים שתומכים בפרויקט ואינם מעוניינים במתן תמורה עודפת לאותו דייר.

יובהר כי על פי סעיף 1א(ב) לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), תשס"ו- 2006 על היזם להעביר שבועיים לפני מועד חתימת הבעלים הראשון לכל בעלי הדירות, מסמך המפרט את עיקרי הצעתו כולל כל התמורות שיינתנו לדיירים, וכן על פי סעיף 6 לחוק בעל דירה המקבל תמורה שונה מאת היזם לעומת בעלי הדירות האחרים מחוייב לדווח להם על כך.

סעיפים אלו מבטיחים כי יישמר עקרון השקיפות ביחס לתמורות המוצעות לדיירים בפרויקטים זה

משרדנו מייצג את בעלי הדירות בבניינים בפתח תקוה בעסקה עם יזם שזכה במכרז, שצפויה להיחתם בימים הקרובים, שבה מספר בעלי דירות סברו כי בשל שימוש ייחודי שנעשה על ידם, לפי טענתם, בהסכמה, בגג הבניין ובחצר הגינה המשותפת במשך שנים רבות, הם זכאים לקבלת תמורה עודפת

לאור דרישתם, הסכים היזם ליתן להם הטבה בדמות זכות ראשונים בבחירת מחסנים וחניות, וכן על ידי קבלת ניקוד שיינתן על ידי שמאי הפרויקט בשלב חלוקת הדירות לדירים, עפ"י כללים שמאיים מקובלים. 

לאחר שקיבלו כללי הבעלים את תמצית עיקרי העסקה עם היזם, העלו דיירים אחרים טענה לפיה אותם בעלי דירות עושים שימוש בגג הבניין או בחצר הגינה המשותפת ללא הסכמת כלל הדיירים בבניין, בניגוד לטענתם, וכי אין להם זכות לקבלת תמורה עודפת לעומתם

אשר על כן, העסקה עודכנה כך שזכות הראשונים והניקוד השמאי הנוסף, יינתנו לאותם בעלים, רק לאחר שיוצגו בפני השמאי אסמכתאות לעניין השימוש הייחודי בשטחי הגג והגינה ו/או טיעונים להיעדר הסכמה כאמור, וההחלטה בנושא תהיה נתונה לשמאי בלבד, לאחר שיבחן וישקול את הטיעונים שיוצגו בפניו לפי כללים שמאיים מקובלים.

בדרך זו, הושגה הסכמה לעניין המנגנון הקובע בסוגייה- השמאי המלווה של הפרויקט שיכריע בסוגייה על פי הטיעונים שיוצגו בפניו, וזאת בדרך של שקיפות מלאה בין הדיירים בינם לבין עצמם, וכן אל מול היזם וכלל הגורמים בפרויקט, נשמר עקרון השוויון והשכנות הטובה.

עקרון שקיפות העסקה בפרויקטים של התחדשות עירונית ועקרון השוויון היחסי הינם עקרונות משמעותיים וחשובים על מנת להגיע לתוצאה הוגנת ומקובלת על כלל הדיירים בפרויקט.

מאת עו"ד מירי פחימה בלילטי

משרדנו מלווה עשרות פרויקטים בהתחדשות עירונית מכל הסוגים. 

מנסיוננו הרב והמצטבר בכל הקשור לליווי דיירים בפרויקטים השונים של התחדשות עירונית, אנו נוכחים לדעת כל פעם מחדש עד כמה תפקיד השמאי מטעם בעלי הדירות הוא תפקיד מכריע ומשמעותי בפרויקטים מסוג פינוי בינוי.

לשמאי הבעלים מספר תפקידים חשובים וקריטיים כשומר על האינטרסים שלהם. כך למשל אחראי השמאי על קביעת גובה שכה"ד בפינוי, קביעת ניקוד דירות הבעלים וחלוקתן, בחינת טענות לרווחיות מינימלית / עודפת, חלוקת זכויות בין היזם לבעלים וכיוצ"ב. 

לכן, משרדנו פועל למינוי שמאי מטעם הדיירים בכל פרויקט בינוי פינוי כבר בשלב מוקדם ביותר: שלב מו"מ בין היזם לבין בעלי הדירות. 

כך למשל, בשלבי בחינת רווחיות עודפת- 

בכל פרויקט בו אנו מטפלים, אנו מציבים כדרישה, הן במכרזים שאנו עורכים לבחירת יזם לפרויקט והן בהסכמים בין היזם לבין בעלי הדירות, כי שמאי הבעלים יבחן האם קיימת רווחיות עודפת – קרי היזם מגיע לשיעור רווחיות שנקבע בהסכם, שאז הרווח העודף יתחלק בין בעלי הדירות לבין היזם לפי יחס שיקבע גם הוא בהסכם.

שמאי הבעלים יבחן רווח עודף בד"כ ב-2 מועדים:

א. ביום אישור התב"ע- במידה ויהיה רווח עודף, הוא יתורגם ככל הנראה לתוספת שטח, מטרים ככל הניתן, אותם יקבלו הבעלים לדירות התמורה שלהם.

ב. ערב היתר בנייה- במועד זה קיימות תכניות מחייבות ולכן לא ניתן יהיה לתרגם רווח עודף במידה ויש בתוספת שטח לדירות התמורה אבל ניתן יהיה למצוא פתרון כלכלי אחר כגון: פיצוי כספי/ שדרוג במפרט הטכני/קפיצת קומה/ מחסן נוסף/ חנייה נוספת, החלפה לדירה משודרגת ללא תשלום וכיו"ב.

מינוי השמאי מטעם הבעלים הוא מבין המשימות הראשונות שעלינו לבצע בבואנו ללוות בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי שכן לשמאי יש לא מעט תפקידים מכריעים במהלך חיי הפרויקט.

מאת עו"ד אורטל וקסמן ששון

קיימות גישות שונות באשר לדרך לבחירת יזם / קבלן, הצעה, התמחרות ומו"מ בפרוייקטי התחדשות עירונית.

דיירים המעוניינים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית בדירתם, מצויים לרוב במצב של אי ודאות בנוגע לבחירת יזם לפרויקט וכן ביחס לתמורות שיקבלו בפרויקט מאת היזם.

הדיירים שואפים להשאת ערך מקסימלית לעצמם – למקסם את מירב התמורות האפשריות שיקבלו תמורת זכויות הבנייה שימכרו ליזם, בד בבד עם סינון מציעים ובחינתם ושמירה על סיכון מינימלי ולו"ז מהיר ויעיל.

אחת הדרכים להשיא מקסימום ערך, היא בדרך של מכרז יזמים שבו יוזמנו יזמים / קבלנים להציע הצעות, ישתתפו בתהליך השוואה, מיון, סינון, בדיקה, התמחרות ובדיקה, ובסופו של תהליך יבחרו הדיירים את ההצעה הטובה ביותר עבורם עם התמורות הגבוהות ביותר

יתרונות הליך המכרז:

– יצירת תחרות בין יזמים

– חשיפת הפרויקט למגוון מציעים

– הליך הוגן

– הליך שקוף שמאפשר לכלל הבעלים הבטחון שלא קופחו זכויותיו של דייר כזה או אחר

– מאפשר וודאות גבוהה ביחס למיקסום התמורות המוצעות

– מאפשר בחינה ובדיקה בהיבטים שונים את המציעים וההצעות 

– בזכות מכרז מפורט, מרגע שנבחר היזם ע"י הנציגות ומאושר ע"י הבעלים, ניתן לעבור לשלב המו"מ המשפטי כשהוא מהיר ויעיל, שכן כל העניינים המהותיים כבר מוסדרים במכרז

חסרונות הליך המכרז:

מכרז יזמים הוא תהליך ארוך יותר

לא מתאים למקרה בו לבעלים יזם נבחר מראש

בזכות מכרזים רבים שניהלנו במשרדנו, השתפרו משמעותית התמורות לבעלים, הוגדל היצע המציעים וההצעות, נוצרה תחרות בריאה, הבעלים חשו במיצוי התמורות, בביטחון בתהליך, נחתם הסכם מחייב ע"י רוב בעלים בזמן קצר וקודם פרויקט בטוח ומקצועי

לסיכום, בכדי למקסם את התמורות הניתנות לדיירים במסגרת פרוייקט של התחדשות עירונית, אנו ממליצים לבחון אפשרות לקדם מכרז יזמים מפורט באמצעות עורכי דין המתמקצעים בכך.

מאת עו"ד מירה כהן 

עם עלייה הולכת וגוברת במספר הרכבים החשמליים שבשימוש, כשמספר הרכבים החשמליים מכפיל את עצמו כל שנה, עם הביקוש הגובר לכלי רכב חשמליים ועם ההיצע הגדל שכולל את כל יצרניות הרכב המשמעותיות בשוק שמציעות לכל הפחות רכב חשמלי אחד מכלל הדגמים – עולות שוב שאלות המטרידות את אלו שכבר רכשו רכבים החשמליים ואת הרוכשים הפוטנציאליים – מה יהיה עם עמדות טעינה במקום המגורים?

כבר שנים רבות נדון עניין עמדות טעינה בוועדות השונות, בניסיון לגבש הסכמה לכלל הדעות, לבעלי הרכבים החשמליים וגם עבור אלו שאין ברשותם רכב חשמלי, על מי יושתו הוצאות התקנת המתקנים? על מי יושתו הוצאות החשמל? ובאחריות מי להתקין תשתית ומתקני טעינה?

בימים אלה פורסמו התקנות המחייבות כל בניין דירות חדש בהתקנת תשתיות עמדות טעינה לרכב חשמלי עבור כלל מקומות החניה. 

התקנות החדשות קובעות כי בכל בית מגורים חדש בן שתי קומות ובו שש דירות מגורים לפחות, חלה חובה על היזם ו/או הקבלן להתקין תשתיות וחיבורי חשמל לעמדות טעינה בכל מקומות החנייה. החובה אינה חלה על מתקן חניה.

ההתקן יהיה בהספק שלא יפחת מ-600 וואט לכל חניה יחידה.

החובה תחול רק בעוד כחצי שנה ורק על בניינים חדשים בלבד שיבנו והבקשות להתקנת מתקן הטעינה תוגשנה לאחר כניסת התקנות לתוקף, כלומר רק מחודש מרץ 2023 (חצי שנה מיום פרסומם).

אנו מברכים על ההחלטה (מעט מאוחר ולא מושלם, אך עדיף מלא כלום) ורואים בפרסום התקנות בשורה חשובה והתקדמות משמעותית לקראת מתן פתרון לצורך בטעינה חשמלית פרטית בבתי המגורים. 

עם פרסום התקנות, ניתן יהיה לעדכן באופן חד וברור את המפרטים הטכניים, ללא צורך במו"מ עם היזמים והקבלנים לשכנעם לבצע הכנה להתקנת מתקני הטעינה הנ"ל בחניונים.

מאת עו"ד אורטל וקסמן ששון

קרקע משלימה היא כלי אפשרי להנעת תהליכי התחדשות עירונית במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי. 

במסגרת פרוייקטי ההתחדשות העירונית (בדגש על פינוי בינוי מוכרז), לעיתים מתברר, בשלב מסוים בפרויקט, כי לא ניתן לנצל את מלוא זכויות הבנייה שנדרשות כדי לייצר כלכליות מינימלית לפרויקט בתא השטח המיועד לפינוי.

לכן, בכדי לאפשר היתכנות כלכלית ותכנונית לפרויקט, נוצר פתרון הקרקע המשלימה שבו המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מקצה קרקע למתחם בפרויקט כתוספת לתוכנית להתחדשות עירונית, המצויה מחוץ למתחם הפינוי בינוי (לעיתים צמודה ו/או סמוכה ולעיתים רחוקה מהמתחם אך באותו היישוב), ובה ניתן יהיה לנצל זכויות בנייה נוספות בכדי לספק רווח יזמי.

החיסרון בפתרון זה הינו בירוקרטיה מרובה מול רמ"י לצורך הקצאת הקרקע המשלימה, ובשל כך פרוייקטים רבים של פינוי בינוי "נתקעים" ולא יוצאים לפועל. 

פתרון נוסף הינו קרקע משלימה פרטית.

במסגרת פרוייקט נרחב פינוי בינוי בפרדס חנה, שבו משרדנו מייצג את בעלי הדירות ב-8 בניינים הכוללים 171 יחידות מתפנות, המצויים ברחוב ההגנה בפרדס חנה הקרוי 'מתחם אגד', נידונה אפשרות של הקצאת קרקע משלימה. 

לאחר היוועדות עם גורמי התכנון המקומיים והמחוזיים צורפו לתוכנית המקודמת שלושה מתחמים – מתחם אגד, מתחם פינוי בינוי נוסף המכונה מתחם קנדי ומתחם קרקע משלימה שהינה ביעוד חקלאי

היזם שי חי ואברהם עמרם בע"מ הגיעו להסכמות מול בעלי הקרקע המשלימה, לפיהן היזם יפעל לשינוי ייעוד הקרקע המשלימה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים ותעסוקה, וכי הקרקע תשמש גם כקרקע משלימה למתחמי אגד וקנדי. בשטחה ירוכזו כל המטלות הציבוריות הנדרשות לשלושת המתחמים ובשכונות אגד וקנדי תישמר מסגרת הצפיפויות והגובה שהרשות המקומית מבקשת לשמור במרכז היישוב.

מהלך זה יאפשר היתכנות כלכלית לפרויקט ויגדיל באופן משמעותי את סיכוי הפרויקט לצאת לפועל.

לסיכום, פתרון הקרקע המשלימה יכול להוות כלי יעיל לבעיית הכדאיות הכלכלית ולקדם פרוייקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי), אך יש לקחת בחשבון את ההליך הבירוקרטי הנלווה אליו מול רמ"י ורשויות התכנון.

מאת עו"ד מירה כהן

לא אחת אנו נשאלים מה הדרך העדיפה לקידום פרוייקטי התחדשות עירונית 

הובלת הליכי תכנון באופן עצמאי בעזרת מינהלת ייעודית לכך וביצוע מכרז יזמים רק אחרי אישור עקרוני של התוכניות בועדה המקומית לתכנון ובניה 

או

מכרז יזמים שהיזם יקדם את התכנון והליכי הוצאת ההיתר עבור הבעלים.

היתרונות בשילוב מינהלת שתקדם עבור הדיירים את התכנון על אישורו העקרוני ע"י הרשויות ורק אז ביצוע מכרז קבלנים-

  • התכנון הינו מטעם בעלי הדירות והולם לחלוטין את צורכיהם. אין חשש כי היזם "מקפח" את הדיירים לטובתו.
  • בחירת האדריכל ויועצים חשובים נוספים ייעשה ע"י הבעלים בתיאום עם המינהלת.
  • התכנון ידייק את צרכי הבעלים.
  • לא נדרש "לבזבז" זמן יקר עד תום תפוגת תמ"א 38 באוקטובר 2023 למציאת יזם ומו"מ לחתימת הסכם עמו בטרם יבוצעו פעולות התכנון.
  • בעת ביצוע המכרז היזמי, לאחר קבלת אשיור עקרוני לתוכנית, היזמים יקבלו וודאות גבוהה של רווחיות ולו"ז והצעתם תהיה מיטבית עבור הבעלים.
  • הבעלים מקבלים וודאות באשר לחלוקת התמורות בינם לבין היזם, לא שוגים באשליות באשר לגובה התמורה שמגיעה להם ובמידת הצורך, אפילו מסכימים דירות התמורה לא יוגדלו / יקטנו / ישולם סכום מסויים להבאת הפרויקט לרווחיות, במידת הצורך.

החסרונות בשילוב מינהלת שתקדם עבור הדיירים את התכנון על אישורו העקרוני ע"י הרשויות ורק אז ביצוע מכרז קבלנים-

  • לא כל היזמים מסכימים שיכתיבו להם את זהות המתכננים והתכנון.
  • ההתקשרות עם המינהלת מחייבת תשלום חלקים מהרווח היזמי למינהלת וכן החזר הוצאותיה, ובפרוייקטים גבוליים מבחינת רווחיות.
  • ההתקשרות עם היזם נעשית רק אחרי שלב מתקדם של הליכי התכנון ולא ניתן להבטיח רובי מינימלי לעסקה עד אז.

כמו בכל דבר, המלצתנו תלויה בנסיבות הקונקרטיות של כל פרויקט והנפשות הפועלות בו.

מאחלים לכם בחירה טובה וקידום התחדשות עירונית מועיל, מוצלח ובטוח.

מאת עו"ד סיון ישראל, מנהלת פרויקטים

כזכור, בשנת 2019 הודיעה המועצה הארצית לתכנון ובנייה על ביטול תמ"א 38 בחודש אוקטובר 2022 וזאת, בין היתר, לנוכח הכשלים שעלו בתכנית שלא כללה התייחסות למכלול העירוני ולחידוש המרקם העירוני. 

בנוסף, צוין כי לא ברור שמבנים שעברו פרויקט תמ"א 38 אכן נמצאו יציבים בהתרחשות רעידות אדמה, כי התוכנית, במידה מסוימת, בעלת השפעה שלילית על ההתחדשות העירונית לנוכח ראיה צרה של מבנה יחיד וכי מדובר בכלי מוגבל שאינו יעיל לקידום התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ.

הודעת המועצה הובילה לחוסר וודאות מוחלט בשוק הנדל"ן המתנהל מזה חודשים ארוכים מבלי לדעת מה התוכנית החלופית שתאושר לקראת השנה הבאה. הצרה הגדולה יותר הינה בכך שחוסר הוודאות הכביד על שוק הדיור וגרם לנסיקת מחירים נוספת.

ביום 5.4.2022 התכנסה המועצה והחליטה ברוב קולות על הארכת תמ"א 38 בשנה נוספת עד להשלמת חקיקת "חלופת שקד". חלופה זו, אמורה לתת מענה לבעיות העיקריות של תמ"א 38 ולהביא לחסכון משמעותי בשלב הוצאת היתר הבנייה. החלופה אומנם קודמה במוסדות התכנון ואושרה בקריאה ראשונה בכנסת אולם, טרם אושרה סופית וצפויה לעלות להצבעה סופית במושב הבא. חוסר יציבות הממשלה מעמיד בספק רב את אישורה של חלופה זו.

מדובר בבשורה של ממש, המאפשרת לאותם בעלי דירות בבניינים שהתמהמהו בהתקשרות עם יזם לביצוע עסקה אשר במסגרתה, מוכרים הדיירים ליזם את זכויות הבנייה הנוספות בבנייה ובתמורה לכך, זוכים לחיזוק הבנייה הישן או הריסתו ובנייתו מחדש בהתאם להוראות תמ"א 38.

במרבית הפרויקטים, זוכים הדיירים לבניין חדש חלף הישן או בניין מחוזק ומשופץ, כולל הגדלת הדירה, כולל ממ"ד ומרפסת, מחסן, מעלית, חנייה צמודה, תשתיות מודרניות, מפרט חדיש, פיתוח סביבתי חדש וכיוצ"ב. כל העלויות, התשלומים, המיסים והאגרות הכרוכים בהתקשרות בעסקה עם היזם משולמים על ידו ועל חשבונו של היזם. 

מדובר בהשבחה משמעותית של הנכס ומנסיוננו, לאחר השלמת לא מעט פרויקטים, מדובר בהעלאת ערך שיכולה להגיע לשיעור לא פחות מ- 40%. 

אם טרם קידמתם פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם, זו ההזדמנות אחרונה לעשות כל שנדרש להתקשרות עם חברה יזמית מקצועית ואיכותית לביצוע הפרויקט אשר יאפשר לכם לנצל את הטבות התוכנית, לשפר את איכות חייכם לאין ערוך ולהשביח את דירתכם בעשרות אחוזים.

משרדנו מייצג אך ורק בעלי דירות בהתחדשות העירונית על כל גווניה בכל רחבי הארץ.

נשמח לעמוד לשירותכם וללוות אתכם באיתור יזם מתאים וביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם!!

מאת עו"ד נטלי משה

לעיתים למקרקעין יש שותפים בחלקים בלתי מסויימים (במושע) – זוג שקנה יחדיו דירה,

אחים שירשו במשותף שטח או בניין, שותפים עסקיים וכן הלאה.

עפ"י חוק המקרקעין, שיתוף במקרקעין הוא מצב שבו מקרקעין מסוים רשום בבעלותם המשותפת של שני בני אדם או יותר, בעוד שלאף אחד מהשותפים אין חלק פיזי מוגדר בו.

פירוק שיתוף במקרקעין שנעשה בהסכמת הצדדים, יכול שייעשה בייחוד חלקים מוגדרים ומסויימים במקרקעין לכל שותף וחתימת הסכם שיתוף, או רישום בית משותף, או מכירת המקרקעין לצד ג' או מכירתו לאחד השותפים.

בהעדר הסכמה, זכאי כל שותף לתבוע פירוק שיתוף בכל עת בהתאם להוראות סעיף (א).37לחוק המקרקעין 

בפירוק שיתוף במקרקעין שאינו נעשה בהסכמה יפנה אחד מהשותפים אל בית המשפט על מנת שיורה על הפירוק. 

במצב זה, ניצבות בפני בית המשפט מספר אפשרויות:

הנחיה לחלוקתו הפיזית של המקרקעין בין כל השותפים (דבר שלא תמיד יכול להתבצע, בשל תנאים בשטח).

הוראה למכירתו של המקרקעין וחלוקת תמורתו המתקבלת בין השותפים

או, לחילופין, הבאת השותפים למצב שבו האחד מהם רוכש את חלקו במקרקעין של האחר.

משרדנו מייצג שותפים במקרקעין במושע במתחמים שונים.

במתחמים שבייצוגנו הבאנו את הבעלים להסכמה על כריתת הסכם שיתוף (הרצליה פיתוח מתחם המנופים, צפון בן יהודה בכפר סבא וכיוצ"ב), או לחילופין, הגשנו עבור הבעלים תביעה להורות על פירוק השיתוף (פרויקט התחדשות עירונית ביל"ו 10 תל אביב).

כך מחלצים את המקרקעין ממצב של קפאון ומביאים את המקרקעין לכדי מימוש זכויות ופוטנציאל.

 

מאת עו"ד מירי פחימה בלילטי

תקן 21 הינו נדבך משמעותי וחשוב בבואינו לבצע פינוי בינוי במתחם כלשהו. מטרתו ומהותו של תקן 21 הינו לאזן בין האינטרסים במיזם של פינוי בינוי של שלושה שחקנים מרכזיים: בין מוסדות התכנון, היזם והדיירים. מדובר באיזון הכרחי על מנת שהמיזם יוכל להתממש.

התקן כולל שלושה חלקים:

  1. בדיקה שמאית-כלכלית: בחינת כמות היחידות וזכויות הבנייה בתכנית המוצעת לפינוי בינוי על מנת להבין האם קיים תמריץ ראוי ליזם והאם ישנה היתכנות כלכלית.
  2. בדיקת הכדאיות של התמורה לבעלי הדירות- בחינת כדאיות התמורה אשר יקבלו כלל דיירי המתחם אל מול הרווח היזם.
  3. שומה ל"דייר סרבן"- בחינה של סך התמורה המוצעת לדירה פרטית הקיימת במתחם ביחס לדירות אחרות מסוגה כדי לבדוק האם שווי דירתו של הדייר הסרבן גבוה משווי דירה אופיינית במתחם, האם העסקה שהוצעה לו היא כלכלית וכי הדייר הסרבן לא "קופח" ביחס לדיירים אחרים.

בימים אלו עובר תקן 21 שינוי ועדכון אשר עשוי לזרז התקדמות של פרויקטים לפינוי בינוי שחוו קשיים בהליכים תכנוניים ולהביא לגידול ניכר של פרויקטים חדשים בהתחדשות העירונית.

השינויים הבולטים הם: 

-קביעה כללית של רווח יזמי ראוי אשר יהיה תלוי בגורמים רבים ומגוונים כמו למשל: מועד ומקום הפרויקט. השמאי יחשב את הרווח הנובע מהתכנון המוצע לפי כל ההוצאות וההכנסות כמפורט בתקן. כן מוסכם כי במיזם של פינוי בינוי שמבוצע בדר"כ בהיקפים גדולים ונמשך זמן רב, ישנם מרכיבי סיכון שונים ממיזמים אחרים ולכן שיעור הרווח היזמי במיזם כמו פינוי בינוי, נדרש להיות גבוה יותר לעומת מיזם אחר. בנוסף, במידה והשמאי קובע בחוות דעתו כי הרווח היזמי המוצע אינו מהווה תמריץ ראוי להקמת מיזם, הוא יציין בחוות דעתו מהו הסכום החסר על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי.

-אין קביעה נחרצת באשר לתמורה לדיירים, מדובר באמירה כללית מאוד ששטח הדירה החדשה יהיה לכל הפחות שטח הדירה הקיימת.

-שטח המרפסת יהיה בגודל סטנדרטי של 12 מ"ר ברוטו ככל שהמיזם יאפשר זאת.

-שטח המחסן יהיה בגודל סטנדרטי של 7 מ"ר ברוטו ככל שהמיזם יאפשר זאת.

-היקף ההשתפות של היזם בהוצאות התחזוקה של הדיירים בבניים החדש יהא בהתאם להשפעתו על היקפי הבנייה ובהתחשב בהסכם בין בעלי הדירות ליזם במידה וקיים לתקופה שתיקבע במו"מ ביניהם לפי הפרש דמי הניהול בבניין החדש לעומת עלות ועד הבית בבניין הקיים, כפול מקדם של 0.8 שמביא בחשבון את העובדה שלא כל בעלי הדירות הקיימות יתגוררו בדירות החדשות.

-חבות היטלי ההשבחה בפרויקטי פינוי בינוי- עפ"י הוראות החוק בדבר שיעור היטל ההשבחה בתוכניות פינוי בינוי וכי חובה על השמאי להכיר מהו שיעור היטל ההשבחה שנקבע באזור בו כלולה התכנית.

אם אתם מעוניינים להתייעץ בעניין פינוי בינוי מוכרז, הנכם מוזמנים לפנות אל משרדינו ונשמח לסייע.

מאת עו"ד אור שחר

להתחדשות עירונית לבניינים בודדים (לא פינוי בינוי מכרז) טרם אושרה ובינתיים יוארך תוקפה של תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית, בהארכה אחרונה.

בנובמבר 2019 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תפוג סופית באוקטובר 2022.

חלופת שקד (תיקון מס' 136 לחוק התכנון והבנייה) אושרה בקריאה ראשונה בדצמבר 2021. 

החלופה, ככל שתאושר, תאפשר 400% תוספת בנייה במסגרת מסלול הריסה, ו-200% בחיזוק. בנוסף השרה תוכל לקבוע בצו מתחמים שבהם יותרו עד 450% (על פי מדרגות), ומתחמים בהם ממ"ד לא ייספר באחוזים. 

בנוסף, סעיף בחוק החדש, ככל שיאושר, יאפשר לשרת הפנים לאשר בצו מיוחד תוספת של עד 550% לפרויקט בפריפריה שהוכח כי ללא התוספת המוגברת הוא אינו כלכלי.

לדרישת השלטון המקומי, בפרויקטים של הריסה ובנייה ומחדש עפ"י חלופת שקד יוקצו לרשויות המקומיות 10% משטחי הבנייה לצורכי ציבור. 

בפרויקטים של חיזוק ועיבוי (תוספת קומות על בניין קיים) יוקצו לצרכי ציבור 7% מהשטח.

כמו כן, אישור תוכנית בנייה מקומית ייחשב כהיתר בנייה (המצב היום הוא שלאחר אישור תוכנית בנייה מתקיים הליך נפרד ומסורבל להוצאת היתרי בנייה).

דבר נוסף וחשוב הוא שלא תהיה בהכרח הקפאה אוטומטית של בקשה להיתר בנייה שהוגש עליו ערר – בניגוד למצב הקיים כיום, ועדת הערר תוכל להחליט לדון בערעור תוך המשך קידום ההיתר. הדבר יאפשר את קידום הפרויקט מבלי להתעכב, ובמקרים של דחיית הערעור יתקצר זמן התכנון במספר חודשים.

מבחינת מיסוי, אחד מנושאי הביקורת המרכזיים על תמ"א 38, בעיקר מצד הרשויות המקומיות, היה הפטור מהיטל השבחה, שנועד לעודד התחדשות עירונית, אך מנע את הרווח מהקופה העירונית. על פי הצעת החוק הנוכחית, יהיה פטור חלקי מהיטל השבחה – 25%.

בימים האחרונים מקדמת רשות המיסים חוק חדש שצפוי להקנות פטור ממס שבח ומע"מ בפרויקטים של תמ"א 38 וחלופת שקד. הפטור הזה יחול רטרואקטיבית גם על פרויקטים שיצאו לדרך לפני אישורו.

רגע לפני קביעת מועד להצבעה על חלופת שקד, נודע כי ההצבעה בקריאה שנייה ושלישית תידחה למושב הקיץ של הכנסת וככל הנראה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה במתכונתה הנוכחית תוארך בשנה נוספת 

נכון להיום טרם אושרה חלופת שקד בחקיקה בקריאה שניה ושלישית. הושגו הסכמות בנוגע לחלופת שקד והיא אושרה בוועדה, אך אישורה הסופי בקריאה שנייה ושלישית בכנסת תוכל להתרחש רק במאי 2022. 

על מנת להשלים את המתווה לא מספיקה החקיקה בכנסת וידרשו תקנות. כמו כן, חקיקת המיסוי עלולה להתעכב עד סוף המושב.

לפיכך נולד הצורך בחלופה זמנית והארכת התמ"א.

שרת הפנים שקד הבטיחה שזו תהיה ההארכה האחרונה של התוכנית, ובתום 2023 תישאר רק חלופת שקד.

 

מאת עו"ד מירי פחימה בלילטי

סיורים בפרויקטים הם חלק בלתי נפרד מתפקידנו כעו"ד המייצגים את בעלי הדירות בפרויקטים השונים

בחודש פברואר 2022 קיימנו סיורים רבים בשטח עם הנציגים, היזמים ואחרים.

מטרות הסיורים בראש ובראשונה היכרות בלתי אמצעית עם לקוחותינו, הדיירים אותם אנו מייצגים, את מיקום הבניינים, את הסביבה בה מתנהלת שגרת חייהם, את תוואי השטח, השכונה, התנועה, התשתיות הקיימות, חריגות בניה, טיפוסי דירות ואת התנאים המיוחדים שמאפיינים את אותו פרויקט.

ישנם סיורים מסוג אחר בהם אנו משתתפים על מנת להכיר בצורה טובה יותר חברות יזמיות, קבלנים ושאר גורמים המעורבים במהלך חיי הפרויקט.

את חודש פברואר פתחתנו בסיור ברחוב העצמאות בהרצליה בו אנו מייצגים בעלי הדירות ברחוב העצמאות 40 ו- 40א הרצליה המהווה חלק ממתחם גדול יותר. בסיור נפגשנו עם נציגי הדיירים מכל בניין, עם עוה"ד והפרויקטורים מטעמינו שמטפלים בפרויקט. הנציגות הציגה בפנינו את המתחם בו עתיד להתבצע מיזם של פינוי בינוי מוכרז, ההיסטוריה של השכונה, סטטוס ההתקדמות וכו' על מנת שנוכל להכיר יותר לעומק את הפרויקט.

ב-20.2.22 הרחקנו עד לעכו ונהריה על מנת להתרשם משני פרויקטים של המחיר למשתכן ושוק חופשי של "גשם החזקות"- חברה לייזום נדל"ן, מועמדת לזכיה במכרז לבחירת יזמים בפרויקט יאיר שטרן עין הים בחיפה בו אנו מייצגים את בעלי הדירות במתחם. מטרת הסיור הייתה להתפעל מאותם פרויקטים, מניראות הבניין לאחר שהסתיימה בנייתו, איכות הבנייה וכיו"ב לקראת הבחירה ביזם נבחר.

ב-21.2.22 סיירנו בפרויקט ברחובות הגר"א 1, 3, 5, 7 ואילת 40 ו- 40א בחולון. בסיור השתתפו נציגי בעלי הדירות ונציגים מטעמינו בכדי להתמצא במיקום הבניינים של לקוחותינו, בשטחים הציבוריים מסביב, בחנויות לאורך המתחם, סוגיות התנועה וכיוצ"ב. הפרויקט נמצא בשלב מיפוי ההצעות שהתקבלו במכרז ובחירת היזם.

אנו מאמינים בלפגוש את לקוחותינו פנים אל פנים בכדי להעניק תחושה נוחה וחמה, להכיר באופן יותר אישי מתוך מחשבה שההתנהלות יחד תהיה יותר מוצלחת ותביא לתוצאות הטובות ביותר עבור לקוחותינו

מאת עו"ד אוהד ירקוני

היטל השבחה הוא תשלום שנדרש במקרה של תוכנית משביחה עת מימוש – במקרה של היתר בניה או עסקה, מכח חוק התכנון והבניה.

עד לאחרונה, בפרוייקטי התחדשות עירונית לא נדרש תשלום היטל השבחה, עובדה שיצרה תמריץ לפרוייקטים ושיפור בכדאיות הכלכלית.

נוכח זאת, ברשויות מוניציפליות רבות, המדיניות שהתגבשה היתה חוסר עידוד ומוטיבציה לאשר פרוייקטים מסוג זה, שכן הכנסותיה מהפרוייקטים היו זניחות ולא נמצא מקור למימון התשתיות הנדרשות כתוצאה מהוספת הזכויות, יחידות הדיור והתושבים.

בהתאם למגמה בעת הזו, הטבות המיסוי והפטורים הולכים ומצטמצמים בפרוייקטי התחדשות עירונית.

פרויקטים מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי הם פרויקטים מורכבים הכוללים סוגיות מתחומים שונים לרבות בעיות מיסוי, בעיות הנדסיות, משפטיות, רישומיות וכיוצ"ב. אחת הסוגיות המשמעותיות בעסקאות אלה היא שיעור החבות בהיטל השבחה, אשר לוקה בחוסר ודאות במצב המשפטי הקודם.

חוק התכנון והבנייה קובע בין היתר כי היטל השבחה מוטל בגין עליית השווי של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. תשלום היטל ההשבחה חל על הבעלים או על החוכרים של המקרקעין. 

הכלל המוביל בפרויקטים מסוג פינוי בינוי הינו בגדר "עסקת נטו" לבעלים, משמעותו האופרטיבית היא כי היזם נוטל על עצמו כל חיובי הבעלים לרבות שכ"ט יועצים, מיסים, הוצאות בניה והיטלים.

במסגרת חוק התוכנית הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022 נקבע כי שיעור היטל ההשבחה בפרויקט של פינוי ובינוי יעמוד על 25% וזאת כברירת מחדל, אולם הרשויות יהיו רשאיות לחלק את שטחן לאזורים שונים ולקבוע שיעור היטל השבחה שונה לכל אחד מהם – ברירת המחדל 25%, 50% ואף פטור מלא מהיטל השבחה וזאת עד 1 במאי 2022.

מספר רשויות החלו לקבוע את שיעור היטל ההשבחה בשטחן. דבר אשר יוביל לוודאות מוגברת מצד היזם והדיירים יאפשר ניהול מו"מ בתנאי וודאות מוגברים ויקל על תכנון כלכלי נבון של הפרויקט.

כמו כן, הפחתת שיעור היטל ההשבחה תאפשר לפרויקטים שנמצאים על גבול הכדאיות הכלכלית לעבור את סף הכדאיות הכלכלית ולאפשר את מימושם.

מוזמנים לפנות אלינו לליווי התחדשות עירונית בדירתכם.

מאת עו"ד אבירם לב
בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובניה, בנוסף לתמורות הפיזיות בדמות דירה חדשה (לעיתים גדולה יותר) בבניין עם מרפסת וחנייה להם זכאים הבעלים חלף הדירה הישנה הקיימת, זכאים הבעלים לדמי שכירות מהיזם לכל תקופת הפינוי.

נשאלת השאלה האם דמי שכירות אלה בתקופת הפינוי מחייבים תשלום מס
החקיקה הדנה בתמ"א 38 לא מתייחסת מפורשות לדמי השכירות.

החקיקה קובעת מפורשות פטור ממס שבח, מס רכישה, היטלי השבחה (הפטור מלא או בשיעור של 90% בהתאם לשטח הדירות שייבנו) ומע"מ תשומות בנייה בשיעור 0 בגין שירותי הבניה לבניית הדירה החדשה.בהוראת ביצוע מס' 10/2009 הנוגעת לפטור ממס שבח בעסקאות תמ"א 38 (הריסה ובנייה), נחשבים דמי השכירות לבעלים כחלק מסל שירותי הבניה שהיזם מעניק לדיירים, לא חל עליהם מס שבח ואף לא מס הכנסה.

כמו כן, דמי השכירות בפרויקט תמ"א 38 (הריסה ובניה) אינם מהווים מטבעם הכנסה אלא פיצוי על כך שהבעלים לא יכול להשתמש בדירתו בתקופת הבניה ולכן מן הראוי כי דמי השכירות לא ימוסו.בנוסף ובכל מקרה, דמי השכירות עד לסך של 5,196 ₪ בכל מקרה פטורים ממס הכנסה.

המסקנה המתבקשת היא כי יש לעמוד על כך שדמי השכירות יחשבו כפיצוי ולא ימוסו.
חשוב לזכור כי מאחר ואין התייחסות מפורשת לכך בחוק ולכן כאשר מתקשרים בעסקת תמ"א חשוב לבחור עו"ד מייצג שיהיה בקיא גם בנושאי המיסוי הכרוכים בהתקשרות.

 

מאת עו"ד סיון ישראל

עומדים לפני התקשרות בעסקת נדל"ן? 

כדאי שתקדישו מספר רגעים מזמנכם להתעדכן בתיקוני המיסוי הצפויים ככל הנראה להיכנס לתוקף בהוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ולחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים בעסקה הבאה שלכם.

כחלק מניסיונות משרד האוצר לצינון שוק הדיור והגדלת היצע הדירות, פורסמה בשבוע שעבר שורה של תיקונים מתוכננים לחוק מיסוי מקרקעין, שמטרתם לעודד מכירת קרקעות לבנייה למגורים, הרחבת מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירה יחידה ותיקון עיוותי מס שונים.

בהתאם להערכות משרד האוצר, תיקונים אלו, צפויים מחד גיסא – להביא להגדלת הכנסות המדינה ממשלמי המיסים ומאידך גיסא – להגדיל את היצע הדירות למכירה ובכך להביא להורדת מחירי הדיור.

תזכיר החוק פתוח להערות הציבור עד ליום 3.2.2022 ויתכנו בו, מן הסתם, שינויים ועדכונים.

התיקון הראשון 

קיצור התקופה שבה משפרי הדיור רשאים להחזיק בשתי דירות מגורים ובכל זאת להנות מהטבות המס הניתנות לבעלי דירה יחידה מ- 24 חודשים כיום ל- 12 חודשים בתיקון. מציעי התיקון סבורים כי התקופה הקיימת פוגעת בזוגות צעירים המבקשים לרכוש דירה.

תיקון שני

ריווח של מדרגות מס הרכישה הנמוכות במטרה להקטין את נטל המס על רוכשי הדירות בשווי נמוך ובינוני ובמקביל, להגדיל את נטל המס על רוכשי הדירות בשווי גבוה. התיקון מציע איזון ראוי שיאפשר להקל על מעמד הביניים באמצעות הכבדת נטל המס על "העשירים".

תיקון שלישי 

ביטול ההטבה לחישוב הלינארי המוטב במכירת דירת מגורים שנבנתה על זכות במקרקעין שהייתה פנויה במועד רכישתה. משמעות התיקון המוצע הינה לחייב את רוכשי הקרקעות לבנייה שהמתינו משך תקופה ארוכה עם מימוש זכויות הבנייה בתשלום מס שבח בהתאם לתקופת ההחזקה בזכויות הבנייה.

כיום, בעלי דירות המעוניינים למכור את זכויותיהם בדירה שאיננה דירתם היחידה, נהנים מחישוב לינארי מוטב המקנה להם פטור ממס שבח בתקופה שבין יום הרכישה ועד ליום תיקון החוק (1.1.2014), אף אם במועד התיקון החזיקו בקרקע ובלבד שבנו עליה דירת מגורים טרם מכירתה (יצוין כי טרם תיקון החוק, לא היו זכאים לקבלת פטור במכירתה). כעת, מציעי התיקון מבקשים לבטל את ההטבה כך שמכירות מסוג זה יחויבו במס בהתאם לתקופת ההחזקה בזכות הבעלות במקרקעין מבלי שיוקנה פטור על פי החישוב הלינארי. עוד מוצע, כי תיקבע תקופת מעבר למשך 4 שנים שמטרתה להאיץ בנייה בקרקע פרטית.

תיקון רביעי 

החלת שיעור מס נוסף בגין הכנסות גבוהות משבח מקרקעין. כיום, החוק קובע כי יחיד שהכנסותיו החייבות עולות על כ-650 אלף ₪ בשנה, חייב בתשלום מס יסף בגובה של 3% על ההכנסות העולות על סכום זה. כמו כן, הכנסות משבח ממכירה של דירות מגורים עד לתקרה של כ- 4.75 מליון ₪ אינן באות בחשבון בבסיס המס שעליו מוטל מס היסף. התיקון המוצע לחוק מבקש להכליל גם הכנסות אלו ובלבד שההכנסה איננה פטורה ממס שבח לפי החוק.

תיקון חמישי 

ביטול הפטור ממס שבח למי שאינו תושב ישראל במכירת דירת מגורים וממס על השכרת דירת מגורים. התיקון מציע לבטל את ההטבות שניתנות לתושבי חוץ מהפטור הקיים במכירת דירת מגורים יחידה והחישוב הלינארי המוטב וכן, מהפטור על השכרת דירת מגורים תוך מיסוי הכנסותיהם. מוצע כי השינוי יכנס לתוקף רק מתחילת שנת 2024 על מנת לאפשר לתושבים הזרים למכור את דירותיהם ולנצל את הטבת המס הקיימת.

תיקון שישי

הבהרות של הוראות החוק הקיימות בעניין החבות בשיעורי מס הרכישה החלים על דירת מעטפת. הרציונל העומד בבסיס ההצעה הינו שאין הצדקה לכך שרוכשי דירות מעטפת ייהנו מיתרון מיסויי ויחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים. לפיכך, מוצע לקבוע מפורשות בהוראות החוק כי דירת מעטפת דינה כדין דירת מגורים רגילה בכל הנוגע לחיוב בתשלום מס הרכישה.

תיקון שביעי 

הפחתה לשלוש שנים של שיעור מס השבח על קרקעות שנרכשו לפני 7.11.2001, כך שקרקעות אלו המצויים במשך שנים רבות בידי בעליהן ואשר עליהן נצמח שבח גבוה (שלולא החקיקה המוצעת יחויב בשיעור מס של כ-40% בממוצע) יחויבו בתשלום מס שבח בשיעור מס של 25% על השבח הריאלי המיוחס לתקופה שתחילתה ביום הרכישה וסיומה ביום 7.11.2001, ובלבד שבמהלך 8 השנים שלאחר הרכישה נבנו על הקרקע דירות המגורים שניתן לבנות בהתאם לתב"ע החלה על המקרקעין.

מדובר בהפחתה דרמטית שמשנה את כללי המשחק עבור מחזיקי הקרקעות וצפויה להוביל לשמש תמריץ למכירת הקרקעות ולהגדלת ההיצע הדיור למגורים.

רצוי שתתכננו את הצעדים הבאים שלכם ותתייעצו עם עורך דין הבקיא בענייני המיסוי שיסייע לכם לתכנן את העסקה הבאה שלכם בצורה הטובה ביותר.

נשמח לסייע וללוות אתכם בעסקת המקרקעין הבאה שלכם.

 

עדכוני מיסוי

מאת עו"ד מירי בלילטי פחימה

השבוע האחרון לשנת 2021 מסתמן כשבוע בעל משמעותי בעולם מיסוי המקרקעין. 

בפוסט הבא נפרט אודות שתי בשורות שחשוב להכיר, הרלוונטיות לרבים מכם.

בשורה ראשונה:

תוקפן של הטבות המס במסגרת תכנית תמ"א 38 יפוג מחר, .31.12.2021

בהחלטה שהתקבלה אתמול על ידי מחלקת מקרקעין וקבלנים בחטיבה המקצועית ברשות המיסים נקבע כי עסקאות שנחתמו לפני פקיעת תוקף ההטבות אך הבנייה בפועל תחל רק לאחר פקיעת תוקפן, יוכלו להמשיך ולהנות מהטבות המס.

פרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין נוסף לחוק במסגרת הוראת שעה ותוקפו יפוג בסוף השנה האזרחית.

הוראות הפרק החמישי מסדירות את הזכאות להקלה משמעותית בתשלום מס השבח במסגרת עסקאות תמ"א 38 בהן יזמי בנייה מתקשרים עם בעלי דירות בעסקה בה היזם מבצע חיזוק או הריסה ובנייה של הבניין בתמורה לזכויות בנייה נוספות בבניין. כמו כן, נקבע בפרק החמישי לחוק כי יום המכירה יחול רק לאחר התקיימות תנאים מתלים שהותנו בהסכמי המכר ולא בעת מועד החתימה על הסכם המכר. קביעה זו מאפשרת לדחות את מועד תשלום מס השבח ומס הרכישה בגין העסקה ע"י היזם ובעלי הדירות.

בעקבות כך נוצרה אי וודאות בקרב אלה שחתמו על הסכמי תמ"א 38 לפני פקיעת התוקף של הוראת השעה אך התנאים המתלים שנקבעו בהסכם, עתידים להתקיים לאחר פקיעת התוקף.

חשוב לציין כי על מנת שההטבות כאמור יחולו צריכים להתקיים מספר תנאים מצטברים:

-מדובר בעסקה במסגרת תכנית תמ"א 38

הסכם המכר נחתם לפני 31.12.2021-

היזם ובעלי הדירות קיימו את דרישת ההודעה והדיווח לפי סעיף 49לב2 לחוק מיסוי מקרקעין-

  • הסכם המכר כולל תנאים מתלים אשר אינם התקיימו או אינם צפויים להתקיים עד ל-31.12.2021
  • על כל הצדדים לעמוד בתנאים המצוינים בפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין
  • יובהר כי בנוגע לעסקאות תמ"א 38 אשר טרם נחתמו, רשות המיסים מקדמת חקיקה להארכת תוקף הפרק החמישי לחוק כך שיחול על עסקאות שיחתמו לאחר 31.12.2021.

לאור ההחלטה, תפוגת החוק וחוסר הוודאות באשר להצלחת מיסוי מקרקעין להעביר חוק זה המאריך את תוקף ההטבות, כל העוסקים בהתחדשות העירונית, ואנחנו בכללם, עסוקים בשבוע האחרון, יומם וליל, בהשלמת התקשרויות בין בעלי דירות ויזמים / קבלנים, בענין פרויקטים לפי תמ"א 38 אשר התמהמהו מסיבות שונות לחתום על הסכמים, כדי להספיק ולהינות מהטבות אלה.

 

בשורה שנייה:

כחלק ממהפכה דיגיטלית להעברת פעולות ושירותים למרחב מקוון שמקדמת רשות המיסים, מעתה ניתן לקבל שומת מיסוי מקרקעין תוך יום עבודה אחד בלבד בעסקאות של מכירת דירת מגורים בבית משותף על ידי קבלנים בפטור ממס לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין וכן בעסקאות של מכירת דירת מגורים על ידי יחיד פרטי בפטור ממס שבח של מכירת דירה יחידה.

אשרור כל סוגי ההצהרות יבוצעו בתוך יום אחד! 

הדבר מייצר ודאות כמעט מיידית לתוקף ההצהרה בהתאם לסעיף 73 לחוק מיסוי המקרקעין, מאפשר להפיק שובר לתשלום מקדמה בעסקאות שחלה עליהן הוראות מקדמה, והכל באמצעות מערכת המייצגים האינטרנטית.

 

הרשות ממשיכה לפעול לעוד הרחבות נוספות במערכת המקצרת את תהליך קליטת ההצהרה בעסקת מקרקעין ועריכת שומות מס שבח ומס רכישה.

לשם כך, על המגישים לצרף את המסמכים הבאים:

  • הצהרה בהתאם לתקנות הדיווח המקוון באמצעות טופס 7000ב או 7000 שהוגשה במערכת המייצגים
  • הצהרה משותפת לרוכש ולמוכר
  • כל המסמכים הנדרשים בהצהרה כגון: טופס חתימות מקוצר, נסח טאבו, הסכם מכר וכו', בעצם כל המסמכים התומכים בשומה העצמית.

הקפדה על הגשת כל המסמכים הנדרשים תחסוך זמן רב בשלב הגשת ההצהרה, תמנע כפילויות ותאפשר טיפול יעיל ומיידי בתיקים.

אנו דואגים להתעדכן ולעדכן בכל בשורה, חידוש, שינוי וכו' הקשורים במיסוי מקרקעין על מנת לייעץ ולהעניק את השירות הטוב והמדויק ביותר ללקוחותינו. 

 

מאת עו"ד אבירם לב

ההתחדשות העירונית במתכונתה החדשה שואפת לבינוי מתחמים גדולים, תכנון נרחב (ולא בניין בודד) תוך שקילת כל השיקולים התכנוניים והעירוניים הדרושים, ובכללם, עירוב שימושים, בניה מרקמית, ערים תוססות, לא עוד ערי שינה, לא עוד אזורי תעסוקה השוממים בערב, וכן מטלות ציבוריות הדרושות להגדלת הצפיפויות.

כמשרד עו"ד המייצג בעלי דירות, אנחנו יכולים להעיד כי הבעלים מעוניינים ולעיתים אף משוועים להחלפת הדירה הישנה בחדשה. כמו כן, קיימת בעיניהם חשיבות שגני הילדים ובתי הספר של הילדים במרחק הליכה קצר מהבית, שיהיה מסחר מספק בקרבת מקום וכן יכולת לתעסוקה בלי צורך לנסוע שעות.

כן, קיימת שאיפה שמבני הציבור לא יהיו נטושים בשעות אחה"צ והערב, כמו שקורה היום

התוכנית החדשה המקודמת מעניקה לרשויות המקומיות זכויות לכלול שימושים מעורבים ומטלות ציבוריות בתוך פרויקטי ההתחדשות העירונית ובכך לעודד את ראשי הערים לתמוך בתוכנית החדשה ולקדמה.

התוכנית שמנסה השרה שקד לקדם מדברת על הגדלת הזכויות ל-400% ובניה לגובה, כל זאת במטרה להפוך פרויקטים במתכונת החדשה לכדאיים כלכלית.

בכנס עיר הנדל"ן בו השתתפנו השבוע, אי אפשר היה שלא להתרשם מהשיח בפאנלים השונים, כי תוכניות לחוד ומציאות לחוד.

שמענו בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים משתי ערים מרכזיות שלא יקדמו את התוכנית כמות שהיא ובטח ובטח שלא יאפשרו 400% או מכפיל של 4 דירות חדשות על כל דירה מתפנה ואף לא בנייה לגובה.

הגורמים הרלוונטיים באותן עיריות כבר קבעו נחרצות כי התוכנית החדשה הינה המלצה בלבד וכי בדעתם ליישם אך ורק תוכניות שקיבלו תוקף ליישום תמ"א 38 בערים הרלבנטיות (כגון תוכנית רבעים 3 ו- 4 בתל אביב). לדידן של עיריות אלה, התוכניות הללו גוברות על הוראות התוכנית החדשה.

נראה כי גישה זו מאפיינת ערים רבות.

לדידן של ערים רבות, התוכנית החדשה שמקדמת השרה שקד רק קובעת את קו הגבול בין הסמכות של הוועדה המקומית לבין הוועדה המחוזית והוועדות המקומיות מתכוונות לקבוע את מדיניות המכפילים והגובה כשהם נמוכים משמעותית ממה שהתוכנית החדשה מאפשרת. אין בכך לגרוע מכוונתם לחייב במטלות הציבוריות.

צפוי כי עירייה שיש לה תכנית ליישום תמ"א 38 תדבק בה וכך גם עיריות שלא הכינו תוכנית, יוכלו לקבוע מכפילים נמוכים יותר ולא לאפשר בנייה לגובה מתוקף שיקול דעתן וסמכותן, ובכך לסכל את מטרת התוכנית החדשה.

נראה שעדיין אין בשורה אמיתית בעניין חלופה ראויה לתמ"א .38 

נראה כי העיריות מעדיפות פינוי בינוי של מתחמים גדולים. גם אלה לא מקודמים מספיק ולוקחים הרבה יותר זמן. במתכונת זו אין פתרון לבניינים בודדים שאין להם את האפשרות לבצע פרויקט במסגרת פינוי בינוי.

אנו תקווה כי משרדי הממשלה השונים ישכילו למצוא פתרון שיהווה בשורה של ממש לדיירים שזקוקים נואשות לתוכנית חליפית.

כמומחים בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, אתם מוזמנים לפנות אלינו לקידום פרויקט בבניין שלכם.

 

תמ"א 38 המקורית או התכנית שתחליף אותה?

מאת עו"ד מירי פחימה בלילטי

לפני כשנתיים המועצה הארצית לתכנון ולבנייה קיבלה החלטה שתמ"א 38 המוארכת כל 5 שנים, לא תוארך עוד, משמע, תמ"א 38 תפוג באוקטובר 2022.

נקבע אפוא כי בקשה להיתר בניה שתוגש לוועדה מחוזית עד אוקטובר 2022, הגשה תקינה שתתקבל ותאושר בהמשך, תוכל להינות מתנאי תמ"א 38 המקורית וזאת עד לשנת 2025 ובכפוף למדיניות העירונית.

במקביל לכך מקודמת תכנית חלופית לתמ"א 38 שעיקריה אושרו עד כה ע"י ועדת השרים לענייני חקיקה.

התכנית החלופית נמצאת בשלביה הראשונים ועוד קשה לדעת מה יהיו השינויים לעומת תמ"א 38. 

עפ"י הטיוטה הנוכחית, מסתמן כי ההבדלים העיקריים בתכנית החדשה הינם:

– עדיפות למסלול הריסה ובניה על פני מסלול חיזוק

אופציה לגביית היטלי השבחה- 

-הכנסת שטחי ציבור לתוך הפרויקטים שיעברו לבעלותן של הרשויות המקומיות וישמשו לצרכי ציבור (גני ילדים, מועדוניות נוער, קשישים, משרדי עירייה וכיוצ"ב)

שימושים מעורבים (מסחר, משרדים ותעסוקה לצד מגורים)-

-הפחתת תקן החניות

-הגדלת היקף זכויות הבנייה

פיקוח על הבנייה-

ביטול הצורך באישור מהנדס באשר למצב הקונסטרוקציה של המבנה הקיים-

-סמכויות נרחבות יותר לועדה המקומית

ביטול מגבלות הגובה-

-חובת הכנת תב"ע חדשה ואישורה

אלו הם עיקרי התכנית החדשה שעתידה להשתנות עד אשר תושלם.

לערכאות גם לאחר אישור התכנית, כמו במקרים רבים של תכניות אחרות שאושרו, ישנה דרך ארוכה של פנייה השיפוטיות בבקשה להכריע בסוגיות שונות הנוגעות לפירוש התכנית בכל הקשור למה מותר ומה אסור עד שהתכנית החלופית תובהר כיאות.

 

מסתמן כי התמורות לבעלי הדירות יצטמצו בתוכנית החדשה, עוד יותר מהצמצום שארע בשנים האחרונות.

 

חשוב לזכור כי המטרה המרכזית של תמ"א 38 מלבד שיפור איכות החיים והתמורות לבעלי הדירות היא חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מדובר בתוכנית מצילת חיים. עדות לכך היא המקרה של קריסת הבניין בחולון שבנס גדול פינוי הדיירים לפני הקריסה מנע אסון כבד.

המתנה לאישור התכנית החלופית אשר נכון לרגע זה אפופה באי בהירות, אינה מומלצת

אם הבניין שלכם ישן וזקוק לחיזוק, אתם מוזמנים לפנות אך הצוות המנצח, המקצועי והמסור שלנו ולקדם פרויקט תמ"א אצלכם, רגע לפני שתמ"א 38 המקורית מסתיימת.

 

הנה כמה טיפים…

בעקבות קריסת הבניינים בחולון וברמת גן, ידיעות על רעידות אדמה ותפוגת תמ"א 38 הקרבה, בעלי דירות רבים מגלים נחישות ומוטיבציה לקידום ולהנעת פרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם, רגע לפני שהטבותיה של התוכנית חומקות להם מבין האצבעות.

 

חלק נכנסים לתהליך ההתחדשות העירונית ביוזמת יזמים, חלק מנהלים מו"מ עם יזמים ללא יצוג או תוכנית פעולה, מבלי לדעת מהן הנקודות החשובות שחייבים להתמקד בהן ומבלי שהם מודעים לסימני האזהרה שמרחפים מעליהם.

 

בעלי דירות מקבלים הצעות ישירות מיזמים המעוניינים לקדם פרויקט בבניין שלהם אולם, בשלב זה, אין בידם מספיק ידע בכדי למצות את פוטנציאל הפרויקט ולהגן על הזכויות שלהם.

 

  1. לפני שניגשים לבחון את הצעת היזם ולניהול מו"מ עמו, חשוב למנות נציגות מבין בעלי הדירות שתפעל בצורה שקופה, מסודרת והגונה אל מול היזמים ויתר בעלי המקצוע הפועלים בפרויקט ותמקסם את האינטרסים של כל בעלי הדירות באסיפת בעלי דירות חוקית.  
  2. את ניהול המו"מ עם היזם, חשוב לבצע בליווי עורך דין מנוסה המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית (באבחנה מייצוג יזמים), שידאג לנהל עבורכם את תהליך קבלת ההצעות, השוואתן, מיונן ובחירת היזם, באופן מקצועי תוך הגנה על זכויות כלל בעלי הדירות. 

     3. רצוי לקיים מכרז לקבלת הצעות בניהול עוה"ד, מכרז שיקיף את כל הנושאים המהותיים של העסקה, בדגש על תמורות, תכנון, אדריכל, בטחונות, לו"ז ומפרט טכני.

 

    4. יש לבצע בדיקה, השוואה והתמחרות בין המציעים. הבדיקה צריכה לכלול בדיקת נסיון, איתנות פיננסית, מקורות מימון, שירותיות, סגנון עבודה, שיטות עבודה, נושאי משרה חשובים, עמידה בלו"ז, הסתבכויות משפטיות, חוו"ד לקוחות וספקים וכיוצ"ב.

 

    5. רצוי למנות יועץ הנדסי אדריכלי שיסייע וילווה את הפן התכנוני מפרטי של המו"מ. כך למשל ניתן יהיה לסנן הצעות "נוצצות" שהיזם לא יוכל לעמוד בהן, אלא מהוות פיתיון להתקשרות מחייב ללא כיסוי.

 

  1. יש בהחלט עדיפות ליזם מנוסה ובקיא באזור בו ממוקם הבנין, הן בשל נסיון קודם והיכרות עם הרשות המקומית, דבר שבהכרח ישפיע על עמידתו בהתחייבויות החוזיות ובכללן, התמורות ולוחות הזמנים, והן בהכרת הטופוגרפיה, מחירי המכירה והביקושים באיזור. צריך לשקול היטב האם לבחור יזם שמבקש להתגלח על זקנכם, גם אם הצעתו טובה ואטרקטיבית ממתחריו המנוסים…

מוזמנים לפנות אלינו בכל שאלה.

 

נצלו את המומנטום והזדרזו לקדם את פרויקט ההתחדשות העירונית בבניין שלכם. 

מאת עו"ד סיון ישראל

 

מאת עו"ד אבירם לב

אם היום הייתה ניתנת לכם האפשרות לקבוע מי ינהל את חייכם במידה ותאבדו את כשירותכם המנטלית והשכלית הייתם רוצה לבחור זאת בעצמכם או שהייתם מעדיפים שבית המשפט יקבע עבורכם?

אם תשאלו אותי, אני הייתי מעדיף לקבוע זאת בעצמי ולא לתת לבית המשפט לקבוע זאת עבורי.

 

יפוי כח מתמשך נוצר בדיוק לצורך זה והינו כלי לתכנון עתידי בנוגע לקבלת ההחלטות של הממנה ביום שהוא לא יוכל לעשות זאת בעצמו. 

יפוי הכח המתמשך מייצג מעבר מתפיסה פטרנליסטית (אפוטרופסות) לאוטונומית ודגש על כיבוד רצונו של האדם, שמיעתו, שיתופו בהחלטות המתקבלות בעניינו ככל הניתן ועידוד חיים עצמאיים, האדם נמצא במרכז ולא המוגבלות.

 

מהו בעצם יפוי כח מתמשך?

יפוי כח מתמשך הוא כלי לתכנון עתידי, במסגרתו הממנה מחליט מה ינהל עבורו את עניינו כשלא יהיה מסוגל לעשות זאת בעצמו ובאיזה אופן, בימ"ש לא מתערב בניגוד לאפוטרופסות ויפוי הכח המתמשך יכול להוות חלופה לכך.

 

על מנת לערוך יפוי כח מתמשך על הממנה להיות כשיר, כלומר " מסוגל להבין בדבר" – מי שמסוגל להבין בעניין מסוים ולקבל החלטות בקשר אליו, את המשמעות של מתן יפוי כח מתמשך, מטרותיו ותוצאותיו.

 

העניינים שבסמכות מיופה הכח הם: עניינים רכושיים, עניינים אישיים ועניינים רפואיים הממנה יכול לקבוע מיופה כח נפרד לכל אחד מהעניינים ואף מספר מיופה כח שיקבלו החלטות מסויימות יחד.
למשל: יכול להיות שאחד מילדי הממנה רואה חשבון במקצועו והוא גם ככה מטפל בכל ענייני הכספים של הממנה וילד אחד של הממנה הוא רופא ומקבל את ההחלטות הלכה למעשה בעניינים הרפואיים של הממנה, ניתן לייפות את כוחו של רואה החשבון לעניינים רכושיים את הבן הרופא לעניינים רפואיים ואת שניהם יחד לעניינים האישיים או אדם אחר לעניינים האישיים, זה נתון לשיקול דעתו הבלעדי של הממנה.

 

הממנה יכול לקבוע שמיופה או מיופיי הכח יהיו חייבים בידוע של אדם אחר הנקרא אדם מיודע על מנת שמישהו מלבד מיופה הכח יהיה מיודע על ההחלטות שמתקבלות בעניינו

מוזמנים לפנות אלינו גם בענין עריכת יפוי כח מתמשך

 

"ביתי הוא מבצרי" 

 

כולנו מכירים את הפתגם הידוע, אך האמנם במדינת ישראל בשנת 2021, המקום הבטוח ביותר לאדם הוא ביתו?

קריסת המבנים ברמת גן ובחולון היא בבחינת "צבע אדום", קריאת השכמה למצב הבניינים הרעוע ברחבי הארץ והסכנות הטמונות בכך.

לפני מספר שבועות נחשפנו כולנו לתמונות נוראיות של בניינים קורסים, תחילה ברמת גן ואח"כ בחולון, ויחד איתם קורסים זיכרונותיהם, רכושם, ביטחונם וכל עולמם של דיירים שחוזים מהצד במתרחש בחוסר אונים.

אז כיצד תדעו האם הבית שלכם גם הוא בסכנה? 

האם הייתה אפשרות לגלות מראש את אפשרות הקריסה המסוכנת בבחינת סכנת מוות לבאי הבניין? 

הנה מספר המלצות ראשוניות במטרה לעשות לכם סדר בבלגן (ובהריסות..)

אם אתם מתגוררים בבניין שנבנה לפני שנת 1980, כדאי שתבחנו היטב את מצב הדירה והבניין שלכם.

הבניינים שהוקמו בשנים אלה, נבנו בסטנדרטים שהיו נהוגים באותה התקופה ואינם עומדים בתקנים ובסטנדרטים הנדרשים כיום.

בנוסף, במקרים רבים הבניינים הישנים הללו לא מתוחזקים כנדרש ומדינת ישראל לא קבעה תקן מחייב לתחזוקה.

האחריות למצבו של המבנה היא בראש ובראשונה של בעליו.

לרשות המוניציפלית יש סמכות לחייב מבנים מסוכנים בהריסה או בחיזוק ותיקון.

אין חובה חוקית לבצע בדיקת בניינים בכלל או בדיקה תקופתית.

מומלץ להקדים תרופה למכה ולהזמין מהנדס / קונסטרוקטור שיבצע בדיקה מקיפה למצב הבניין.

לחילופין, ניתן לפנות לרשות המקומית שתבצע אבחון מקצועי של הבניין ע"י צוות של מבנים מסוכנים שיקבע האם הבניין צריך חיזוק. 

ישנן רשויות מקומיות שמחייבות בעלים לבצע בדיקה ליציבות המבנה, והדבר קיבל תאוצה נוכח אירועי הקריסה האחרונים.

בנין שיש בו סדקים משמעותיים הנראים לעין, או סדקים משמעותיים שחוזרים שוב ושוב לאחר תיקון, או רעשים מוזרים בבניין (בדומה לאלה ששמעו הדיירים בבניין שקרס בחולון), אם אתם מרגישים שהבנין רועד וזז – הכתובת על הקיר!!! אל תחכו לקטסטרופה והזמינו בדיקה מקיפה!

קריסת הבניינים היא ללא ספק גם נורת אזהרה כלפי בעלים, יזמים, מתנגדים, מוסדות תכנון ורשויות שמעכבים את ביצוע פרויקטים של תמ"א 38 או פינוי בינוי. 

זה הזמן להניח את העיכובים והבירוקרטיה בצד ולחזק את בנייני המגורים המסוכנים

שבת בטוחה ושלווה לכולם.

רשם: עו"ד אבירם לב

 

בא לשכונה בחור חדש…

 

הכירו את השחקן החדש במגרש הליכי הרישוי והביצוע שהולך לשנות את כללי המשחק במטרה לייעל ולשפר את תהליכי התכנון והביצוע!!!

כחלק מביצוע פרויקטים רבים וביניהם, הליך תמ"א 38/2 הריסה ובניה, בנייה רוויה חדשה למגורים, מבנה המכיל 6 יחידות דיור ומעלה או 2 קומות ויותר וכן, כאשר גובה המבנה הינו עד 29 מ', מחויב היזם עפ"י הדין בליווי הפרויקט על ידי מכון בקרה החל משלב פתיחת הבקשה להיתר ועד קבלת תעודת הגמר.

 

לנוכח ההבנה כי יש להקל על ציבור היזמים, הגיע מנהל התכנון לכדי החלטה דרמטית שיצאה לפועל בתאריך 6.7.2021 ועניינה – הקמת מכוני בקרה מורשים בבעלות פרטית המחויבים לקבל כל בקשה המופנית אליהם, ללא תלות במיקומו הגיאוגרפי של הפרויקט.

 

מכוני הבקרה (ציבוריים או פרטיים) הינם גופים שהוסמכו על ידי הרשות להסמכת מעבדות וקיבלו את אישור שר האוצר לערוך הליכים של בקרת תוכן ובקרת ביצוע בתחום הבנייה 

המלצות גופים אלו על מתן היתר לבנייה, אישור תחילת עבודות ותעודת גמר בנייה מהוות תנאי הכרחי וקיומי כחלק מהליך הרישוי הכולל.. 

הקמת מכוני הבקרה, אומנם מהווה נדבך נוסף על הליכים שהיו נהוגים בעבר, אך מהווה ללא כל ספק שיפור משמעותי של איכות הבניה, העלאת רף הבטיחות לשמירה על הציבור וחיסכון של המשקיעים הפרטיים והמשק הכללי בעלויות "אי איכות" שעלולות להגיע לכדי מיליוני שקלים כחלק מתיקון של טעויות וכשלים שנגרמו במהלך הבניה.

 

נשמע נהדר? רצוי שתכירו גם את האתגרים והקשיים שמלווים בבשורה החדשה שבעיקרם מצויים בממשק בין הגופים – מכון הבקרה ורשות הרישוי ותקבלו גם מספר טיפים על דרך לקראת ההערכות לעבודה עם מכון הבקרה

אז נכון, מטרותיו של מנהל התכנון מבורכות ונועדו בעיקרן לוודא ביצוע בקרה הנדסית תוך בדיקה מקצועית של נסחי התוכן, ייעול הליכי הרישוי באמצעות קיבוץ גורמים מאשרים במכון הבקרה ושיפור איכות הבנייה תוך בקרה על עמידה בהוראות התכן וקוד הבניה, אך בפועל מדובר בתהליכים המתנהלים במקביל להליכי הבקרה המרחבית והפיקוח המרחבי שבסמכותה של רשות הרישוי.

 

הוגי המכונים הפרטיים ניסו לחלק את הסמכויות מבלי שייווצרו כפילויות ואולם, בשטח נראה כי ההליך מסורבל וגורם לעיכוב בזמן יקר מהסיבה שמכון הבקרה לא יוכל להיכנס לתמונה עד לסיום בדיקת התכנית להיתר וקליטת כל התנאים המצויים בו.

 

על מנת להימנע מעיכובים מיותרים, מומלץ לפנות למכון הבקרה עם כל החומר הנדרש לבדיקה ללא תלות ברישוי זמין ובכך ליצור מצב שבו הבקשה להיתר תגיע לטיפולו של מכון הרישוי כבר לאחר בדיקה תוך זמן קצר.

בנוסף, מומלץ לערוך בדיקה של עלויות מכוני הבקרה השונים ולהיערך מבחינת לוחות זמנים באמצעות השוואת הצעות, בדיקת הסכמים, לימוד והבנת סמכות של ביצוע התשלומים עפ"י אתר מנהל התכנון וכיוצ"ב.

 

אז כיצד יעמדו מכוני הבקרה באתגרים הניצבים בפניהם? האם אכן יצליחו לייעל את תהליכי הרישוי והביצוע מבחינת איכות הבניה ולוחות הזמנים? 

ימים יגידו.

 

נשמח לעמוד לשירותכם וללוות אתכם בכל עניין ולאתר עבורכם את גופי הרישוי והבקרה הטובים והראויים ביותר!

 

בפוסטים קודמים התייחסנו לשינויים הצפויים בתכנון העיר תל אביב.

בענין זה חשוב להכיר את "תמ"א 70" (תכנית המטרו).

 

מדובר בתוכנית העוסקת במערכת הסעת ההמונים הגדולה מסוגה שנבנית ומתוכננת להיבנות בישראל עם כ־145 ק"מ של קווי רכבת תת־קרקעית שיחצו לפחות 23 ערים במרכז המדינה.

 

תמ"א 70 עוסקת בתכנון מתחמי התעסוקה, הפנאי והמסחר של העיר תל אביב לאורך קווי המטרו העתידיים ותשפיע על כל המטרופולין של העיר, ועל השכונות הסמוכות בפרט. היא תכשיר את השטח לשימושי הבנייה האפשריים מעל לתוואי בו יעברו שלושת קווי הרכבת התחתית במרכז, תגדיל את אחוזי הבנייה למגורים בסמוך לתחנות ותאסור כניסת רכבים.

 

בהתחשב בכך ש20% מכלל תחנות המטרו נמצאות בתל אביב, והעובדה כי תכנית המטרו צופה מעבר של כ-2,000,000 איש ביום וכ-450,000,000 נסיעות בשנה, ישנה חשיבות גבוהה לתכנון נכון וצופה פני עתיד של כל האזורים שסובבים את המטרו.

 

תחילה, תוכנן מתחם אחד שמחבר את קווי המטרו השונים ותחנות נוספות של תחבורה ציבורית (צומת עזריאלי) אולם המציאות הישראלית מחייבת שינוי, ייעול וחשיבה מחדש מה שהוביל לבנייה עתידית של 3 מתחמים נוספים.

על מנת שתכנית המטרו תגשים את ייעודה ותממש את הפוטנציאל שלה יש צורך בעוד כ-8,000,000 מ"ר באזורי המטרו (רק בתחנת עזריאלי צפויים לעבור כ-400,000 אנשים ביום).

 

אז איך זה הולך לעבוד? 

תמ"א 70 מתייחסת לשני נושאים עיקריים: חתך הרחוב והפרויקטים הגובלים.

 

המטרה היא לצמצם את התכסית, לייצר חזית פעילה וקשר של קומת הקרקע עם הרחוב, עסקים שיפעלו 24/7 ותמהיל רחב של שימושים, דיור מכליל, תעסוקה מיוחדת וגולת הכותרת – צמצום תקן החנייה עד ל-0 במקרים מסוימים, וחיבוק של רוכבי הדו גלגלי

תמ"א 70 מגדירה סדר גודל של 800 מטר רדיוס ממרכז התחנות ונותנת הנחיות בינוי לאזורים אלו, יש קורלציה מלאה בין האזור הבנוי הצפוף והאינטנסיבי של העיר לבין הקווים בהם מתוכננת להתקיים תכנית המטרו, וזאת על מנת לצמצם את השימוש ברכב הפרטי כדי למנוע עומסים או פקקי תנועה פוטנציאליים במקומות בהם עוברת תחבורה ציבורית(כי, תודה, אבל אנו לא זקוקים לעוד כאלה בארצנו הקטנטונת).
תמ"א 70 מעלה את התחבורה הציבורית והסעת ההמונים לראש סדר העדיפויות ומורידה את הרכב הפרטי לתחתית סדר העדיפויות.

 

יצירת הסינרגיה בין המרחב הציבורי לפרויקטים גדולים וכניסת המרחב הציבורי לתחום המגרשים הגובלים למשל פרוייקט הספירלה (בניין נוסף בעזריאלי) שנעשה בו שינוי תפיסתי של חלחול המרחב הציבורי לתוך המתחם הוא דוגמא מעולה לשינוי סדר העדיפויות והתפיסה של העירייה בכל הנוגע לתכנון העיר והתאמתה לשינויים הצפויים.

 

הסעת ההמונים בכלל והמטרו בפרט הם הזדמנות ליצירת מרחב ציבורי רציף, חדש ומשודרג המותאם למצב הקיים ולעוצמות העתידיות.

בפוסטים הבאים נתמקד בשכונות בדרום העיר.

מאת עו"ד אבירם לב

 

בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38- יש מפקח בשטח? אל תהיו במתח!

 

במהלך הפעילות השוטפת של משרדנו בליווי וייצוג בעלי הדירות ושמירה על זכויותיהם בעשרות פרויקטים, אנו נשאלים לגבי חשיבות מינויו של מפקח בניה מטעם הבעלים.

פרויקט תמ"א 38, חיזוק ועיבוי או הריסה ובניה, במורכבותו, שואב את הבעלים לעולמות זרים להם ובכללם, עולם היזמות, התכנון והבניה.

לרוב הבעלים אין את הידע, הכלים והזמן הנדרשים כדי לנהל עבור עצמם את הפרויקט בצורה הטובה ביותר

מינוי מפקח מטעם הבעלים יכול לסייע רבות להפוך את הפרויקט לחוויה טובה, בטוחה ומוצלחת!

אז מתי יש לשכור את שירותיו של המפקח? כבר בראשית הדרך! עבודתו מתחילה בשלב בחירת היזם, המו"מ עם היזם, דרך שלב התכנון והרישוי ומסתיימת לאחר קבלת טופס 4, אכלוס הבניין ותום "שנת הבדק".

שכרו של המפקח ממומן ע"י היזם, ותפקידיו וסמכויותיו יהיו בהתאם להסכם שייחתם בין הדיירים לבין היזם.

המפקח כשמו כן הוא -מפקח פיקוח עליון מטעם הבעלים על הפרויקט מראשיתו, החל מבדיקת המפרט הטכני והתוכניות המוגשות לוועדות המקומיות, דרך בדיקת טיב החומרים והביצוע ועד להשלמתו של הפרויקט.

אנו ממליצים תמיד להעדיף מפקחים בעלי יכולות המשלבות ידע תכנוני (בשלב התוכניות) וידע הנדסי (בשלב הביצוע).

מפקח אמין וטוב, הוא ה"עיניים" של הדיירים, הוא מגיע לשטח באופן תדיר, מתעד עבור הבעלים את שלבי הביצוע, ומוודא שהקבלן ושאר אנשי המקצוע מבצעים את עבודתם כהלכה, כדין, בבטיחות, ובהתאם להסכם שנחתם בין הצדדים.

מומלץ לבחור בקפידה מפקח בניה בעל ניסיון בתחום הבניה, ובפרט בפרויקטים של תמ"א 38, בעל השכלה, השכרה, ידע, מתודת דיווח ופיקוח סדורים, שירותי ונגיש.

 

אנו איננו ממליצים (!!!) למנות מפקח משותף מטעם הדיירים והיזם. במצב כזה, המפקח נמצא בסוג של ניגוד עניינים ולא בהכרח ישרת נאמנה את האינטרסים שלכם, ולא לשם כך התכנסנו.

 

כתמיד, מוזמנים לפנות אלינו לסיוע וליווי מקצועי.

כתבה: עו"ד נטלי משה

 

בבואכם להתקשר בהסכם הריסה ובניה או חיזוק ועיבוי עפ"י תמ"א 38, כדאי שתבדקו היטב האם במסגרת הממכר ליזם, זכויות הבנייה העתידיות בבניין החדש ישמרו בבעלותכם או שמא יועברו לידי היזם!!!

בעלי דירות רבים המתקשרים בהסכם מול יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38, לא מייחסים חשיבות לסוגיית זכויות הבנייה העתידיות, אשר אמורות להוות נכס בבעלות משותפת לכל בעלי הזכויות בבניין.

יזמים רבים מנסים לכלול זכויות אלה בממכר שרוכשים מהדיירים הקיימים, במסגרת פרויקט תמ"א .38

היזם מנסה להצמיד את הזכויות העתידיות לדירות הגג, אותן הוא מוכר, ובכך מייקר את מחירי הפנטהאוזים, אך גוזל מהבעלים הקיימים את הזכויות הללו שלא בצדק.

מדובר בזכויות בעלות ערך כלכלי גבוה ואמור להתחלק בין כלל בעלי הדירות בבניין החדש.

לא פעם, נדרש בית המשפט לשאלה האם זכויות הבנייה בבית משותף מהוות "רכוש משותף" השייך לכלל בעלי הזכויות בו ופסק כי הגם שאין לראותן כחלק מה"רכוש המשותף", הרי שבעלי הדירות רשאים להסכים או להשלים עם שלילת זכויות הבנייה מהם והעברתן לאחד מהם.

לאחרונה, קבע בית המשפט העליון כי דייר בבית משותף שבבעלותו יחידה שעתידה להיבנות על גג הבניין ולה הוצמדו שטחים בגג, מהווה "דירה" כהגדרתה בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. משכך, קבע בית המשפט, כי בהתאם להוראות התקנון המוסכם שחל בבניין המקנות את יתרת אחוזי וזכויות הבנייה בבניין ליחידה בגג תוך קביעה מפורשת המאפשרת לבעליה לבנות על שטחי הצמדותיה, מהווה הסכמה מפורשת של כל בעלי הזכויות בבית לבניה על הגג ואין צורך בקבלת הסכמה נוספת שלהם לכך (לעניין זה, ראה 578/18 נציגות הבית המשותף מרח' מיכאל אנג'לו 35 תל אביב נ' שמע שי משולם (פורסם בנבו, 21.10.2020)).

משרדנו מתמחה בייצוג דיירים במסגרת הליכי התחדשות עירונית ופועל לשמירת זכויותיהם בהתקשרות מול יזם פוטנציאלי.

מוזמנים לפנות אלינו ולבחון כיצד נוכל לסייע לכם במיצוי מרבי של הזכויות שבבעלותכם ושל האפשרויות העומדות בפניכם.

רשמה: עו"ד סיון ישראל

 

שלום, במה ניתן לעזור?
דילוג לתוכן