התחדשות עירונית

פוסטים

מאת עו"ד אבירם לב
בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובניה, בנוסף לתמורות הפיזיות בדמות דירה חדשה (לעיתים גדולה יותר) בבניין עם מרפסת וחנייה להם זכאים הבעלים חלף הדירה הישנה הקיימת, זכאים הבעלים לדמי שכירות מהיזם לכל תקופת הפינוי.

נשאלת השאלה האם דמי שכירות אלה בתקופת הפינוי מחייבים תשלום מס
החקיקה הדנה בתמ"א 38 לא מתייחסת מפורשות לדמי השכירות.

החקיקה קובעת מפורשות פטור ממס שבח, מס רכישה, היטלי השבחה (הפטור מלא או בשיעור של 90% בהתאם לשטח הדירות שייבנו) ומע"מ תשומות בנייה בשיעור 0 בגין שירותי הבניה לבניית הדירה החדשה.בהוראת ביצוע מס' 10/2009 הנוגעת לפטור ממס שבח בעסקאות תמ"א 38 (הריסה ובנייה), נחשבים דמי השכירות לבעלים כחלק מסל שירותי הבניה שהיזם מעניק לדיירים, לא חל עליהם מס שבח ואף לא מס הכנסה.

כמו כן, דמי השכירות בפרויקט תמ"א 38 (הריסה ובניה) אינם מהווים מטבעם הכנסה אלא פיצוי על כך שהבעלים לא יכול להשתמש בדירתו בתקופת הבניה ולכן מן הראוי כי דמי השכירות לא ימוסו.בנוסף ובכל מקרה, דמי השכירות עד לסך של 5,196 ₪ בכל מקרה פטורים ממס הכנסה.

המסקנה המתבקשת היא כי יש לעמוד על כך שדמי השכירות יחשבו כפיצוי ולא ימוסו.
חשוב לזכור כי מאחר ואין התייחסות מפורשת לכך בחוק ולכן כאשר מתקשרים בעסקת תמ"א חשוב לבחור עו"ד מייצג שיהיה בקיא גם בנושאי המיסוי הכרוכים בהתקשרות.

 

מאת עו"ד סיון ישראל

עומדים לפני התקשרות בעסקת נדל"ן? 

כדאי שתקדישו מספר רגעים מזמנכם להתעדכן בתיקוני המיסוי הצפויים ככל הנראה להיכנס לתוקף בהוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ולחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים בעסקה הבאה שלכם.

כחלק מניסיונות משרד האוצר לצינון שוק הדיור והגדלת היצע הדירות, פורסמה בשבוע שעבר שורה של תיקונים מתוכננים לחוק מיסוי מקרקעין, שמטרתם לעודד מכירת קרקעות לבנייה למגורים, הרחבת מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירה יחידה ותיקון עיוותי מס שונים.

בהתאם להערכות משרד האוצר, תיקונים אלו, צפויים מחד גיסא – להביא להגדלת הכנסות המדינה ממשלמי המיסים ומאידך גיסא – להגדיל את היצע הדירות למכירה ובכך להביא להורדת מחירי הדיור.

תזכיר החוק פתוח להערות הציבור עד ליום 3.2.2022 ויתכנו בו, מן הסתם, שינויים ועדכונים.

התיקון הראשון 

קיצור התקופה שבה משפרי הדיור רשאים להחזיק בשתי דירות מגורים ובכל זאת להנות מהטבות המס הניתנות לבעלי דירה יחידה מ- 24 חודשים כיום ל- 12 חודשים בתיקון. מציעי התיקון סבורים כי התקופה הקיימת פוגעת בזוגות צעירים המבקשים לרכוש דירה.

תיקון שני

ריווח של מדרגות מס הרכישה הנמוכות במטרה להקטין את נטל המס על רוכשי הדירות בשווי נמוך ובינוני ובמקביל, להגדיל את נטל המס על רוכשי הדירות בשווי גבוה. התיקון מציע איזון ראוי שיאפשר להקל על מעמד הביניים באמצעות הכבדת נטל המס על "העשירים".

תיקון שלישי 

ביטול ההטבה לחישוב הלינארי המוטב במכירת דירת מגורים שנבנתה על זכות במקרקעין שהייתה פנויה במועד רכישתה. משמעות התיקון המוצע הינה לחייב את רוכשי הקרקעות לבנייה שהמתינו משך תקופה ארוכה עם מימוש זכויות הבנייה בתשלום מס שבח בהתאם לתקופת ההחזקה בזכויות הבנייה.

כיום, בעלי דירות המעוניינים למכור את זכויותיהם בדירה שאיננה דירתם היחידה, נהנים מחישוב לינארי מוטב המקנה להם פטור ממס שבח בתקופה שבין יום הרכישה ועד ליום תיקון החוק (1.1.2014), אף אם במועד התיקון החזיקו בקרקע ובלבד שבנו עליה דירת מגורים טרם מכירתה (יצוין כי טרם תיקון החוק, לא היו זכאים לקבלת פטור במכירתה). כעת, מציעי התיקון מבקשים לבטל את ההטבה כך שמכירות מסוג זה יחויבו במס בהתאם לתקופת ההחזקה בזכות הבעלות במקרקעין מבלי שיוקנה פטור על פי החישוב הלינארי. עוד מוצע, כי תיקבע תקופת מעבר למשך 4 שנים שמטרתה להאיץ בנייה בקרקע פרטית.

תיקון רביעי 

החלת שיעור מס נוסף בגין הכנסות גבוהות משבח מקרקעין. כיום, החוק קובע כי יחיד שהכנסותיו החייבות עולות על כ-650 אלף ₪ בשנה, חייב בתשלום מס יסף בגובה של 3% על ההכנסות העולות על סכום זה. כמו כן, הכנסות משבח ממכירה של דירות מגורים עד לתקרה של כ- 4.75 מליון ₪ אינן באות בחשבון בבסיס המס שעליו מוטל מס היסף. התיקון המוצע לחוק מבקש להכליל גם הכנסות אלו ובלבד שההכנסה איננה פטורה ממס שבח לפי החוק.

תיקון חמישי 

ביטול הפטור ממס שבח למי שאינו תושב ישראל במכירת דירת מגורים וממס על השכרת דירת מגורים. התיקון מציע לבטל את ההטבות שניתנות לתושבי חוץ מהפטור הקיים במכירת דירת מגורים יחידה והחישוב הלינארי המוטב וכן, מהפטור על השכרת דירת מגורים תוך מיסוי הכנסותיהם. מוצע כי השינוי יכנס לתוקף רק מתחילת שנת 2024 על מנת לאפשר לתושבים הזרים למכור את דירותיהם ולנצל את הטבת המס הקיימת.

תיקון שישי

הבהרות של הוראות החוק הקיימות בעניין החבות בשיעורי מס הרכישה החלים על דירת מעטפת. הרציונל העומד בבסיס ההצעה הינו שאין הצדקה לכך שרוכשי דירות מעטפת ייהנו מיתרון מיסויי ויחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים. לפיכך, מוצע לקבוע מפורשות בהוראות החוק כי דירת מעטפת דינה כדין דירת מגורים רגילה בכל הנוגע לחיוב בתשלום מס הרכישה.

תיקון שביעי 

הפחתה לשלוש שנים של שיעור מס השבח על קרקעות שנרכשו לפני 7.11.2001, כך שקרקעות אלו המצויים במשך שנים רבות בידי בעליהן ואשר עליהן נצמח שבח גבוה (שלולא החקיקה המוצעת יחויב בשיעור מס של כ-40% בממוצע) יחויבו בתשלום מס שבח בשיעור מס של 25% על השבח הריאלי המיוחס לתקופה שתחילתה ביום הרכישה וסיומה ביום 7.11.2001, ובלבד שבמהלך 8 השנים שלאחר הרכישה נבנו על הקרקע דירות המגורים שניתן לבנות בהתאם לתב"ע החלה על המקרקעין.

מדובר בהפחתה דרמטית שמשנה את כללי המשחק עבור מחזיקי הקרקעות וצפויה להוביל לשמש תמריץ למכירת הקרקעות ולהגדלת ההיצע הדיור למגורים.

רצוי שתתכננו את הצעדים הבאים שלכם ותתייעצו עם עורך דין הבקיא בענייני המיסוי שיסייע לכם לתכנן את העסקה הבאה שלכם בצורה הטובה ביותר.

נשמח לסייע וללוות אתכם בעסקת המקרקעין הבאה שלכם.

 

עדכוני מיסוי

מאת עו"ד מירי בלילטי פחימה

השבוע האחרון לשנת 2021 מסתמן כשבוע בעל משמעותי בעולם מיסוי המקרקעין. 

בפוסט הבא נפרט אודות שתי בשורות שחשוב להכיר, הרלוונטיות לרבים מכם.

בשורה ראשונה:

תוקפן של הטבות המס במסגרת תכנית תמ"א 38 יפוג מחר, .31.12.2021

בהחלטה שהתקבלה אתמול על ידי מחלקת מקרקעין וקבלנים בחטיבה המקצועית ברשות המיסים נקבע כי עסקאות שנחתמו לפני פקיעת תוקף ההטבות אך הבנייה בפועל תחל רק לאחר פקיעת תוקפן, יוכלו להמשיך ולהנות מהטבות המס.

פרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין נוסף לחוק במסגרת הוראת שעה ותוקפו יפוג בסוף השנה האזרחית.

הוראות הפרק החמישי מסדירות את הזכאות להקלה משמעותית בתשלום מס השבח במסגרת עסקאות תמ"א 38 בהן יזמי בנייה מתקשרים עם בעלי דירות בעסקה בה היזם מבצע חיזוק או הריסה ובנייה של הבניין בתמורה לזכויות בנייה נוספות בבניין. כמו כן, נקבע בפרק החמישי לחוק כי יום המכירה יחול רק לאחר התקיימות תנאים מתלים שהותנו בהסכמי המכר ולא בעת מועד החתימה על הסכם המכר. קביעה זו מאפשרת לדחות את מועד תשלום מס השבח ומס הרכישה בגין העסקה ע"י היזם ובעלי הדירות.

בעקבות כך נוצרה אי וודאות בקרב אלה שחתמו על הסכמי תמ"א 38 לפני פקיעת התוקף של הוראת השעה אך התנאים המתלים שנקבעו בהסכם, עתידים להתקיים לאחר פקיעת התוקף.

חשוב לציין כי על מנת שההטבות כאמור יחולו צריכים להתקיים מספר תנאים מצטברים:

-מדובר בעסקה במסגרת תכנית תמ"א 38

הסכם המכר נחתם לפני 31.12.2021-

היזם ובעלי הדירות קיימו את דרישת ההודעה והדיווח לפי סעיף 49לב2 לחוק מיסוי מקרקעין-

  • הסכם המכר כולל תנאים מתלים אשר אינם התקיימו או אינם צפויים להתקיים עד ל-31.12.2021
  • על כל הצדדים לעמוד בתנאים המצוינים בפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין
  • יובהר כי בנוגע לעסקאות תמ"א 38 אשר טרם נחתמו, רשות המיסים מקדמת חקיקה להארכת תוקף הפרק החמישי לחוק כך שיחול על עסקאות שיחתמו לאחר 31.12.2021.

לאור ההחלטה, תפוגת החוק וחוסר הוודאות באשר להצלחת מיסוי מקרקעין להעביר חוק זה המאריך את תוקף ההטבות, כל העוסקים בהתחדשות העירונית, ואנחנו בכללם, עסוקים בשבוע האחרון, יומם וליל, בהשלמת התקשרויות בין בעלי דירות ויזמים / קבלנים, בענין פרויקטים לפי תמ"א 38 אשר התמהמהו מסיבות שונות לחתום על הסכמים, כדי להספיק ולהינות מהטבות אלה.

 

בשורה שנייה:

כחלק ממהפכה דיגיטלית להעברת פעולות ושירותים למרחב מקוון שמקדמת רשות המיסים, מעתה ניתן לקבל שומת מיסוי מקרקעין תוך יום עבודה אחד בלבד בעסקאות של מכירת דירת מגורים בבית משותף על ידי קבלנים בפטור ממס לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין וכן בעסקאות של מכירת דירת מגורים על ידי יחיד פרטי בפטור ממס שבח של מכירת דירה יחידה.

אשרור כל סוגי ההצהרות יבוצעו בתוך יום אחד! 

הדבר מייצר ודאות כמעט מיידית לתוקף ההצהרה בהתאם לסעיף 73 לחוק מיסוי המקרקעין, מאפשר להפיק שובר לתשלום מקדמה בעסקאות שחלה עליהן הוראות מקדמה, והכל באמצעות מערכת המייצגים האינטרנטית.

 

הרשות ממשיכה לפעול לעוד הרחבות נוספות במערכת המקצרת את תהליך קליטת ההצהרה בעסקת מקרקעין ועריכת שומות מס שבח ומס רכישה.

לשם כך, על המגישים לצרף את המסמכים הבאים:

  • הצהרה בהתאם לתקנות הדיווח המקוון באמצעות טופס 7000ב או 7000 שהוגשה במערכת המייצגים
  • הצהרה משותפת לרוכש ולמוכר
  • כל המסמכים הנדרשים בהצהרה כגון: טופס חתימות מקוצר, נסח טאבו, הסכם מכר וכו', בעצם כל המסמכים התומכים בשומה העצמית.

הקפדה על הגשת כל המסמכים הנדרשים תחסוך זמן רב בשלב הגשת ההצהרה, תמנע כפילויות ותאפשר טיפול יעיל ומיידי בתיקים.

אנו דואגים להתעדכן ולעדכן בכל בשורה, חידוש, שינוי וכו' הקשורים במיסוי מקרקעין על מנת לייעץ ולהעניק את השירות הטוב והמדויק ביותר ללקוחותינו. 

 

שלום, במה ניתן לעזור?
דילוג לתוכן