ארכיון תגיות עבור : התחדשות עירונית

מאת עו"ד סיון ישראל

עומדים לפני התקשרות בעסקת נדל"ן? 

כדאי שתקדישו מספר רגעים מזמנכם להתעדכן בתיקוני המיסוי הצפויים ככל הנראה להיכנס לתוקף בהוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ולחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים בעסקה הבאה שלכם.

כחלק מניסיונות משרד האוצר לצינון שוק הדיור והגדלת היצע הדירות, פורסמה בשבוע שעבר שורה של תיקונים מתוכננים לחוק מיסוי מקרקעין, שמטרתם לעודד מכירת קרקעות לבנייה למגורים, הרחבת מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירה יחידה ותיקון עיוותי מס שונים.

בהתאם להערכות משרד האוצר, תיקונים אלו, צפויים מחד גיסא – להביא להגדלת הכנסות המדינה ממשלמי המיסים ומאידך גיסא – להגדיל את היצע הדירות למכירה ובכך להביא להורדת מחירי הדיור.

תזכיר החוק פתוח להערות הציבור עד ליום 3.2.2022 ויתכנו בו, מן הסתם, שינויים ועדכונים.

התיקון הראשון 

קיצור התקופה שבה משפרי הדיור רשאים להחזיק בשתי דירות מגורים ובכל זאת להנות מהטבות המס הניתנות לבעלי דירה יחידה מ- 24 חודשים כיום ל- 12 חודשים בתיקון. מציעי התיקון סבורים כי התקופה הקיימת פוגעת בזוגות צעירים המבקשים לרכוש דירה.

תיקון שני

ריווח של מדרגות מס הרכישה הנמוכות במטרה להקטין את נטל המס על רוכשי הדירות בשווי נמוך ובינוני ובמקביל, להגדיל את נטל המס על רוכשי הדירות בשווי גבוה. התיקון מציע איזון ראוי שיאפשר להקל על מעמד הביניים באמצעות הכבדת נטל המס על "העשירים".

תיקון שלישי 

ביטול ההטבה לחישוב הלינארי המוטב במכירת דירת מגורים שנבנתה על זכות במקרקעין שהייתה פנויה במועד רכישתה. משמעות התיקון המוצע הינה לחייב את רוכשי הקרקעות לבנייה שהמתינו משך תקופה ארוכה עם מימוש זכויות הבנייה בתשלום מס שבח בהתאם לתקופת ההחזקה בזכויות הבנייה.

כיום, בעלי דירות המעוניינים למכור את זכויותיהם בדירה שאיננה דירתם היחידה, נהנים מחישוב לינארי מוטב המקנה להם פטור ממס שבח בתקופה שבין יום הרכישה ועד ליום תיקון החוק (1.1.2014), אף אם במועד התיקון החזיקו בקרקע ובלבד שבנו עליה דירת מגורים טרם מכירתה (יצוין כי טרם תיקון החוק, לא היו זכאים לקבלת פטור במכירתה). כעת, מציעי התיקון מבקשים לבטל את ההטבה כך שמכירות מסוג זה יחויבו במס בהתאם לתקופת ההחזקה בזכות הבעלות במקרקעין מבלי שיוקנה פטור על פי החישוב הלינארי. עוד מוצע, כי תיקבע תקופת מעבר למשך 4 שנים שמטרתה להאיץ בנייה בקרקע פרטית.

תיקון רביעי 

החלת שיעור מס נוסף בגין הכנסות גבוהות משבח מקרקעין. כיום, החוק קובע כי יחיד שהכנסותיו החייבות עולות על כ-650 אלף ₪ בשנה, חייב בתשלום מס יסף בגובה של 3% על ההכנסות העולות על סכום זה. כמו כן, הכנסות משבח ממכירה של דירות מגורים עד לתקרה של כ- 4.75 מליון ₪ אינן באות בחשבון בבסיס המס שעליו מוטל מס היסף. התיקון המוצע לחוק מבקש להכליל גם הכנסות אלו ובלבד שההכנסה איננה פטורה ממס שבח לפי החוק.

תיקון חמישי 

ביטול הפטור ממס שבח למי שאינו תושב ישראל במכירת דירת מגורים וממס על השכרת דירת מגורים. התיקון מציע לבטל את ההטבות שניתנות לתושבי חוץ מהפטור הקיים במכירת דירת מגורים יחידה והחישוב הלינארי המוטב וכן, מהפטור על השכרת דירת מגורים תוך מיסוי הכנסותיהם. מוצע כי השינוי יכנס לתוקף רק מתחילת שנת 2024 על מנת לאפשר לתושבים הזרים למכור את דירותיהם ולנצל את הטבת המס הקיימת.

תיקון שישי

הבהרות של הוראות החוק הקיימות בעניין החבות בשיעורי מס הרכישה החלים על דירת מעטפת. הרציונל העומד בבסיס ההצעה הינו שאין הצדקה לכך שרוכשי דירות מעטפת ייהנו מיתרון מיסויי ויחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים. לפיכך, מוצע לקבוע מפורשות בהוראות החוק כי דירת מעטפת דינה כדין דירת מגורים רגילה בכל הנוגע לחיוב בתשלום מס הרכישה.

תיקון שביעי 

הפחתה לשלוש שנים של שיעור מס השבח על קרקעות שנרכשו לפני 7.11.2001, כך שקרקעות אלו המצויים במשך שנים רבות בידי בעליהן ואשר עליהן נצמח שבח גבוה (שלולא החקיקה המוצעת יחויב בשיעור מס של כ-40% בממוצע) יחויבו בתשלום מס שבח בשיעור מס של 25% על השבח הריאלי המיוחס לתקופה שתחילתה ביום הרכישה וסיומה ביום 7.11.2001, ובלבד שבמהלך 8 השנים שלאחר הרכישה נבנו על הקרקע דירות המגורים שניתן לבנות בהתאם לתב"ע החלה על המקרקעין.

מדובר בהפחתה דרמטית שמשנה את כללי המשחק עבור מחזיקי הקרקעות וצפויה להוביל לשמש תמריץ למכירת הקרקעות ולהגדלת ההיצע הדיור למגורים.

רצוי שתתכננו את הצעדים הבאים שלכם ותתייעצו עם עורך דין הבקיא בענייני המיסוי שיסייע לכם לתכנן את העסקה הבאה שלכם בצורה הטובה ביותר.

נשמח לסייע וללוות אתכם בעסקת המקרקעין הבאה שלכם.