חובת השוכרים לשלם את דמי השכירות בתקופת הסגר

בעקבות משבר הקורונה אנו נשאלים לא אחת על ידי לקוחותינו, שוכרים ומשכירים של נכסים ביחס: 

לחובת השוכרים לשלם את דמי השכירות בתקופת הסגר.

התשובה אינה חד משמעית והיא תלויה בסוג הנכס, ההסכם שבין הצדדים, תחולת הנחיות המדינה ביחס לאותו נכס ונסיבות חיצוניות נוספות, לרבות רצון הצדדים להמשיך את הסכם השכירות לאחר תום ההגבלות החלות כיום, אותן יש לבחון באופן פרטני. 

כך למשל, דירת מגורים שונה מחנות בקניון, ממשרדים אשר ניתן לקיים בהם את הפעילות לפי ההנחיות, ממחסן שממשיכים לאחסן בו או ממפעל חיוני. 

יש שוכרים שיוכלו לנסות להעלות טענה לסיכול יכולתם לעשות שימוש במושכר (כדוגמת חנויות שאינן סופרמרקט או פארמה הממוקמות בקניון).

לכולם ברור כי הנושא מחייב הסדרה וכי שני הצדדים (המשכיר והשוכר) יצטרכו לתרום להגעה להבנה בנושא בתקופה קשה זו.

אתמול נתבשרנו כי תוקם ועדה מטעם המדינה לדון בתיקוני חקיקה לצורך הסדרת סוגיית דמי השכירות בתקופת משבר הקורנה, כך שבתקווה שתהיה הסדרה מטעם המדינה שתמנע סכסוכים משפטיים בין שוכרים ומשכירים שנקלעו למשבר הקורונה וגל של תביעות לבתי המשפט.

https://www.calcalist.co.il/…/0,7340,L-3804951,00.html

מלבד הוראות הסכם השכירות, הסעיפים הרלבנטיים במרבית המקרים הינם סעיפים סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, וסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי).

סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א 1970 מתייחס למקרה של סיכול חוזה בהצטברות של מספר תנאים, שבהתקיימותם לא יראו בהפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים. 

18. (א) היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

(ב) במקרים האמורים בסעיף קטן (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או, על פי בחירה כאמור בסעיף 9, לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות הענין ובמידה שנראה לו.

בעבר בתי המשפט פירשו את הסעיף בצורה מצומצמת מאוד (ראה ע”א 715/78 כץ נ’ נצחוני מזרחי בע”מ), כאשר נטען כי מלחמת יום הכיפורים הינה צפויה בהביט החוזי, אך ניתן לראות כי בחלק מפסקי הדין המאוחרים יותר ישנה התייחסות לסעיף הסיכול בצורה שונה, כך כאשר בע”א 6328/97 רגב נ’ משרד הביטחון, נקבע ביחס להשתחררות מינהלית על דרך ההקשה מסעיף 18 לחוק החוזים, בציון כי יש לבחון כל מקרה ומקרה את השפעתו של האירוע החריג על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים:

בית-המשפט המחוזי הסתמך בעיקרו על ע”א 715/78 כץ נ’ נצחוני מזרחי בע”מ (להלן – “פרשת כץ”),[2] הקובע, לדעתו, ש”בענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל”. הערתי הראשונה היא כי אין לומר שתפיסה זו בדבר צפיות המלחמה, כפי שבאה לידי ביטוי בחוות-דעתו של מ”מ הנשיא השופט לנדוי, היא בבחינת הלכה פסוקה. שני טעמים לדבר זה: ראשית, השופט לנדוי עצמו מציב את העניין כשאלה, שאותה הוא משאיר במפורש בצריך עיון. שנית, בית-המשפט בפרשה זו יצא מן ההנחה כי שאלת הסיכול אינה מתעוררת, משום שהקבלן, בעל החוזה, קיבל על עצמו במפורש את הסיכון של עליית מחירים. לגופו של עניין, גישתו הכללית של בית-משפט זה – כפי שבאה לידי ביטוי בפרשת כץ [2], על נסיבותיה המיוחדות – נראית בעיניי נוקשה מדי. מבחינה עקרונית, יש, לטעמי, לבחון בכל מקרה ומקרה את השפעתו של אירוע חריג, כגון פרוץ מלחמה, על מהותם של היחסים החוזיים. כלומר, את מבחן הצפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים”.

וכן:

לטעמי, קיימת קירבה רעיונית גדולה בין עקרון הסיכול בנסיבות של שינוי מהותי בתשתית החוזית לבין “הדרישה לתום-לב בביצוע החוזה (סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג1973-). מתקשר העומד על ביצוע דווקני של החוזה על-אף השינוי המהותי שחל בו בשל נסיבות חיצוניות – מתקשר כזה אינו נוהג בתום-לב. לכן, למשל, אין לראות התנהגות בתום-לב מצד בעל חוזה הדורש מן הצד האחר לקיים את החוזה תמורת המחיר החוזי המקורי אף שעלות הביצוע גדלה בשל אירוע חיצוני חריג עשרת מונים. נמצא, כי המוסד של סיכול הוא גם ביטוי לעקרון תום-הלב בחוזים. על רקע דברים אלה, אפשר ומן הראוי לשוב ולעיין בגישתו המצמצמת של בית-המשפט בפרשת כץ”

וגם:

אוסיף ואומר, כי בנסיבות של השתחררות מינהלית, גם התחייבויות סבירות שבאו בעקבות הפסקת החוזה, “ולא לשם קיומו – כדרישת סעיף 18(ב) – עשויות לזכות את המתקשר הפרטי בשיפוי. באופן עקרוני, אין להטיל על אזרח פרטי נזקים שנגרמו במישרין על-ידי הרשות מתוך שיקולים של הגנה על אינטרס ציבורי. נזקים אלה יש להטיל על הציבור כולו (ראה ברק בספרה הנ”ל [14], בעמ’ 187-186). לעיקרון זה יש ביסוס”. גם בהגנה החוקתית על הקניין המצויה כיום בחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו

**********************************************************************

ביחס לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה יש להתייחס תוך התייחסות לאמור בעא 4893/14 וליד חמודה זועבי נ’ מדינת ישראל – משרד האוצר, שם נאמר ע”י בית המשפט העליון: 

ודוק: סעיף 15 לחוק השכירות נסב על נסיבות הקשורות במושכר, להבדיל מנסיבות הקשורות “במצב הכללי, כמו בצורת, מגפה, שביתת מסחר כללית, מצב מלחמה…” (סוכובולסקי, עמ’ 442). לכן, כאשר המצב הביטחוני בארץ או בעיר מסוימת גורם לירידה רבתי במספר הלקוחות, או גורם לחשש של העובדים או של הלקוחות להגיע למושכר, יחולו דיני הסיכול הרגילים”.

וגם:

“הנה כי כן, יכולים היינו לסבור כי יש לראות את השוכר כמפר המוגן מפני תביעת אכיפה או פיצויים כאמור בסעיף 18 לחוק התרופות. אלא שבסעיף 15 לחוק השכירות טמונה ההנחה שהמשכיר הוא המפר, ובהתקיים נסיבות הסעיף, השוכר יהיה רשאי לבטל את ההסכם או להשעות את תשלום דמי השכירות, ויכול שהמשכיר יהא מוגן מפני תביעת פיצויים על פי דיני התרופות הרגילים, לרבות הסיכול על פי סעיף 18 לחוק התרופות. לטעמי, על מנת שלא להכביד יתר על המידה על משכיר במקרה כאמור, מקום בו מניעת השימוש במושכר אינו נובעת מאשמו, ראוי להחיל אמות מידה מקלות ביישומו של סעיף 18 לחוק התרופות בסיטואציה מעין זו”.

הבדל נוסף בין שני הסעיפים הוא, שסעיף 18(א) לחוק התרופות דורש שינוי נסיבות שהופך את קיום החוזה לשונה באופן יסודי מהמוסכם, ואילו סעיף 15(א) לחוק השכירות כולל דרישה מחמירה יותר, במובן זה שדרושות נסיבות שלא יאפשרו את קיום מטרת ההסכם, קרי, כי לא מתאפשר השימוש במושכר לצרכי השכירות (דויטש – קניין, בעמ’ 378).

באותו פסק הדין קובע השופט עמית:

“פרשנותו הרחבה של הנשיא זוסמן נראית לי יותר, ואני סבור כי יש לפטור את השוכר מתשלום דמי השכירות כאשר אין באפשרותו להפיק מן המושכר את התועלת המוסכמת, גם עקב נסיבות חיצוניות הקשורות בסביבת המושכר ולא רק “במושכר או בדרכי הגישה אליו”. מניעת השימוש יכולה להיות גם משפטית, כגון צו מניעת שימוש שהוצא כנגד המושכר, ולאו דווקא מניעה פיזית (ראו מיגל דויטש “דיני השכירות לאור הקודכס האזרחי” הפרקליט מה 265, 277-276 (התשס”ה-התשס”ו)). פרשנות זו תואמת את אופיו של חוזה השכירות כחוזה מתמשך, בגדרו אפשר שתועלת שהתקיימה בשלב ראשון תיפסק בהמשך (טדסקי, בעמ’ 119). הפרשנות המוצעת אף מתיישבת עם המגמה הקוראת להרחבת תחולתה של טענת הסיכול, כאמור לעיל”. 

פרשנות מרחיבה לסעיף 15 אף עולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב בביצוע חוזים. עמידה דווקנית של המשכיר על ביצוע החוזה כאשר חל שינוי מהותי בתשתית החוזית, עשויה להיתפס כפעולה בחוסר תום לב (השוו עניין רגב, עמ’ 518-517). מצד שני, כאמור, דרישת תום הלב מחייבת כי לא יתאפשר לשוכר לאחוז בחבל בשני קצותיו ולהשעות את תשלומי דמי השכירות עד קץ הדורות, ולכן קובע סעיף 15(א) לחוק כי בחלוף זמן סביר בנסיבות העניין, רשאי המשכיר לבטל את החוזה בעצמו (וראו לרנר, בעמ’ 246-245)”

באותו פסק דין ביהמ”ש עומד על ההבדלים בין דין הסיכול הכללי בסעיף 18 לחוק התרופות, לבין דין הסיכול המיוחד שבסעיף 15 לחוק השכירות. וקובע בין היתר, כי סעיף 15 לחוק השכירות מעניק לשוכר את הברירה להשעות את תשלום דמי השכירות או לבטל את ההסכם. בחר השוכר להשעות את תשלום דמי השכירות, רשאי המשכיר לבטל את הסכם השכירות כעבור זמן סביר. ביהמ”ש מוסיף וקובע כי יש לפרש את הסעיף כחל במקרים בהם אין באפשרות השוכר להפיק הנאה או תועלת מהמושכר עקב נסיבות חיצוניות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, והמניעה יכולה להיות גם משפטית, ולאו דווקא פיזית; זאת ועוד, פטור הסיכול יחול רק כאשר הנסיבות היוצרות מניעה לא היו ידועות או צפויות בכוח או בפועל לשוכר או למשכיר, ולא היה ביכולתו למנוע אותן. המדובר בתנאים מצטברים עליהם ניתן ללמוד מדין הסיכול הכללי.

סעיף 39 לחוק החוזים מדבר על חובת תום הלב בקיום חוזה וכפי שמשתקף מהאמור גם ביחס לסעיפים 18 לחוק החוזים תרופות והן לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, יש להפעילם בתום לב.

לאור כל האמור, ברי כי המדובר במקרים מורכבים וכל מקרה לגופו, אך ייטב אם הרשות תתן דעתה בעניין ותקבע כללים שיקלו על הצדדים וימנעו הליכים משפטיים מיותרים בין הצדדים, תוך איזון האינטרסים של הצדדים.