עדכון תקן 21 בתוכניות פינוי בינוי
מאת עו”ד מירי פחימה בלילטי
תקן 21 הינו נדבך משמעותי וחשוב בבואינו לבצע פינוי בינוי במתחם כלשהו. מטרתו ומהותו של תקן 21 הינו לאזן בין האינטרסים במיזם של פינוי בינוי של שלושה שחקנים מרכזיים: בין מוסדות התכנון, היזם והדיירים. מדובר באיזון הכרחי על מנת שהמיזם יוכל להתממש.
התקן כולל שלושה חלקים:
- בדיקה שמאית-כלכלית: בחינת כמות היחידות וזכויות הבנייה בתכנית המוצעת לפינוי בינוי על מנת להבין האם קיים תמריץ ראוי ליזם והאם ישנה היתכנות כלכלית.
- בדיקת הכדאיות של התמורה לבעלי הדירות- בחינת כדאיות התמורה אשר יקבלו כלל דיירי המתחם אל מול הרווח היזם.
- שומה ל”דייר סרבן”- בחינה של סך התמורה המוצעת לדירה פרטית הקיימת במתחם ביחס לדירות אחרות מסוגה כדי לבדוק האם שווי דירתו של הדייר הסרבן גבוה משווי דירה אופיינית במתחם, האם העסקה שהוצעה לו היא כלכלית וכי הדייר הסרבן לא “קופח” ביחס לדיירים אחרים.
בימים אלו עובר תקן 21 שינוי ועדכון אשר עשוי לזרז התקדמות של פרויקטים לפינוי בינוי שחוו קשיים בהליכים תכנוניים ולהביא לגידול ניכר של פרויקטים חדשים בהתחדשות העירונית.
השינויים הבולטים הם:
-קביעה כללית של רווח יזמי ראוי אשר יהיה תלוי בגורמים רבים ומגוונים כמו למשל: מועד ומקום הפרויקט. השמאי יחשב את הרווח הנובע מהתכנון המוצע לפי כל ההוצאות וההכנסות כמפורט בתקן. כן מוסכם כי במיזם של פינוי בינוי שמבוצע בדר”כ בהיקפים גדולים ונמשך זמן רב, ישנם מרכיבי סיכון שונים ממיזמים אחרים ולכן שיעור הרווח היזמי במיזם כמו פינוי בינוי, נדרש להיות גבוה יותר לעומת מיזם אחר. בנוסף, במידה והשמאי קובע בחוות דעתו כי הרווח היזמי המוצע אינו מהווה תמריץ ראוי להקמת מיזם, הוא יציין בחוות דעתו מהו הסכום החסר על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי.
-אין קביעה נחרצת באשר לתמורה לדיירים, מדובר באמירה כללית מאוד ששטח הדירה החדשה יהיה לכל הפחות שטח הדירה הקיימת.
-שטח המרפסת יהיה בגודל סטנדרטי של 12 מ”ר ברוטו ככל שהמיזם יאפשר זאת.
-שטח המחסן יהיה בגודל סטנדרטי של 7 מ”ר ברוטו ככל שהמיזם יאפשר זאת.
-היקף ההשתפות של היזם בהוצאות התחזוקה של הדיירים בבניים החדש יהא בהתאם להשפעתו על היקפי הבנייה ובהתחשב בהסכם בין בעלי הדירות ליזם במידה וקיים לתקופה שתיקבע במו”מ ביניהם לפי הפרש דמי הניהול בבניין החדש לעומת עלות ועד הבית בבניין הקיים, כפול מקדם של 0.8 שמביא בחשבון את העובדה שלא כל בעלי הדירות הקיימות יתגוררו בדירות החדשות.
-חבות היטלי ההשבחה בפרויקטי פינוי בינוי- עפ”י הוראות החוק בדבר שיעור היטל ההשבחה בתוכניות פינוי בינוי וכי חובה על השמאי להכיר מהו שיעור היטל ההשבחה שנקבע באזור בו כלולה התכנית.
אם אתם מעוניינים להתייעץ בעניין פינוי בינוי מוכרז, הנכם מוזמנים לפנות אל משרדינו ונשמח לסייע.
