היטל השבחה

מאת עו”ד אוהד ירקוני

היטל השבחה הוא תשלום שנדרש במקרה של תוכנית משביחה עת מימוש – במקרה של היתר בניה או עסקה, מכח חוק התכנון והבניה.

עד לאחרונה, בפרוייקטי התחדשות עירונית לא נדרש תשלום היטל השבחה, עובדה שיצרה תמריץ לפרוייקטים ושיפור בכדאיות הכלכלית.

נוכח זאת, ברשויות מוניציפליות רבות, המדיניות שהתגבשה היתה חוסר עידוד ומוטיבציה לאשר פרוייקטים מסוג זה, שכן הכנסותיה מהפרוייקטים היו זניחות ולא נמצא מקור למימון התשתיות הנדרשות כתוצאה מהוספת הזכויות, יחידות הדיור והתושבים.

בהתאם למגמה בעת הזו, הטבות המיסוי והפטורים הולכים ומצטמצמים בפרוייקטי התחדשות עירונית.

פרויקטים מסוג תמ”א 38 או פינוי בינוי הם פרויקטים מורכבים הכוללים סוגיות מתחומים שונים לרבות בעיות מיסוי, בעיות הנדסיות, משפטיות, רישומיות וכיוצ”ב. אחת הסוגיות המשמעותיות בעסקאות אלה היא שיעור החבות בהיטל השבחה, אשר לוקה בחוסר ודאות במצב המשפטי הקודם.

חוק התכנון והבנייה קובע בין היתר כי היטל השבחה מוטל בגין עליית השווי של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. תשלום היטל ההשבחה חל על הבעלים או על החוכרים של המקרקעין. 

הכלל המוביל בפרויקטים מסוג פינוי בינוי הינו בגדר “עסקת נטו” לבעלים, משמעותו האופרטיבית היא כי היזם נוטל על עצמו כל חיובי הבעלים לרבות שכ”ט יועצים, מיסים, הוצאות בניה והיטלים.

במסגרת חוק התוכנית הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022 נקבע כי שיעור היטל ההשבחה בפרויקט של פינוי ובינוי יעמוד על 25% וזאת כברירת מחדל, אולם הרשויות יהיו רשאיות לחלק את שטחן לאזורים שונים ולקבוע שיעור היטל השבחה שונה לכל אחד מהם – ברירת המחדל 25%, 50% ואף פטור מלא מהיטל השבחה וזאת עד 1 במאי 2022.

מספר רשויות החלו לקבוע את שיעור היטל ההשבחה בשטחן. דבר אשר יוביל לוודאות מוגברת מצד היזם והדיירים יאפשר ניהול מו”מ בתנאי וודאות מוגברים ויקל על תכנון כלכלי נבון של הפרויקט.

כמו כן, הפחתת שיעור היטל ההשבחה תאפשר לפרויקטים שנמצאים על גבול הכדאיות הכלכלית לעבור את סף הכדאיות הכלכלית ולאפשר את מימושם.

מוזמנים לפנות אלינו לליווי התחדשות עירונית בדירתכם.