של מי זכויות הבניה העתידיות בפרויקט תמ”א 38?

בבואכם להתקשר בהסכם הריסה ובניה או חיזוק ועיבוי עפ”י תמ”א 38, כדאי שתבדקו היטב האם במסגרת הממכר ליזם, זכויות הבנייה העתידיות בבניין החדש ישמרו בבעלותכם או שמא יועברו לידי היזם!!!

בעלי דירות רבים המתקשרים בהסכם מול יזם לביצוע פרויקט תמ”א 38, לא מייחסים חשיבות לסוגיית זכויות הבנייה העתידיות, אשר אמורות להוות נכס בבעלות משותפת לכל בעלי הזכויות בבניין.

יזמים רבים מנסים לכלול זכויות אלה בממכר שרוכשים מהדיירים הקיימים, במסגרת פרויקט תמ”א .38

היזם מנסה להצמיד את הזכויות העתידיות לדירות הגג, אותן הוא מוכר, ובכך מייקר את מחירי הפנטהאוזים, אך גוזל מהבעלים הקיימים את הזכויות הללו שלא בצדק.

מדובר בזכויות בעלות ערך כלכלי גבוה ואמור להתחלק בין כלל בעלי הדירות בבניין החדש.

לא פעם, נדרש בית המשפט לשאלה האם זכויות הבנייה בבית משותף מהוות “רכוש משותף” השייך לכלל בעלי הזכויות בו ופסק כי הגם שאין לראותן כחלק מה”רכוש המשותף”, הרי שבעלי הדירות רשאים להסכים או להשלים עם שלילת זכויות הבנייה מהם והעברתן לאחד מהם.

לאחרונה, קבע בית המשפט העליון כי דייר בבית משותף שבבעלותו יחידה שעתידה להיבנות על גג הבניין ולה הוצמדו שטחים בגג, מהווה “דירה” כהגדרתה בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969. משכך, קבע בית המשפט, כי בהתאם להוראות התקנון המוסכם שחל בבניין המקנות את יתרת אחוזי וזכויות הבנייה בבניין ליחידה בגג תוך קביעה מפורשת המאפשרת לבעליה לבנות על שטחי הצמדותיה, מהווה הסכמה מפורשת של כל בעלי הזכויות בבית לבניה על הגג ואין צורך בקבלת הסכמה נוספת שלהם לכך (לעניין זה, ראה 578/18 נציגות הבית המשותף מרח’ מיכאל אנג’לו 35 תל אביב נ’ שמע שי משולם (פורסם בנבו, 21.10.2020)).

משרדנו מתמחה בייצוג דיירים במסגרת הליכי התחדשות עירונית ופועל לשמירת זכויותיהם בהתקשרות מול יזם פוטנציאלי.

מוזמנים לפנות אלינו ולבחון כיצד נוכל לסייע לכם במיצוי מרבי של הזכויות שבבעלותכם ושל האפשרויות העומדות בפניכם.

רשמה: עו”ד סיון ישראל