התכנית החדשה של השרה שקד עיר הנדל”ן אילת

מאת עו”ד אבירם לב

ההתחדשות העירונית במתכונתה החדשה שואפת לבינוי מתחמים גדולים, תכנון נרחב (ולא בניין בודד) תוך שקילת כל השיקולים התכנוניים והעירוניים הדרושים, ובכללם, עירוב שימושים, בניה מרקמית, ערים תוססות, לא עוד ערי שינה, לא עוד אזורי תעסוקה השוממים בערב, וכן מטלות ציבוריות הדרושות להגדלת הצפיפויות.

כמשרד עו”ד המייצג בעלי דירות, אנחנו יכולים להעיד כי הבעלים מעוניינים ולעיתים אף משוועים להחלפת הדירה הישנה בחדשה. כמו כן, קיימת בעיניהם חשיבות שגני הילדים ובתי הספר של הילדים במרחק הליכה קצר מהבית, שיהיה מסחר מספק בקרבת מקום וכן יכולת לתעסוקה בלי צורך לנסוע שעות.

כן, קיימת שאיפה שמבני הציבור לא יהיו נטושים בשעות אחה”צ והערב, כמו שקורה היום

התוכנית החדשה המקודמת מעניקה לרשויות המקומיות זכויות לכלול שימושים מעורבים ומטלות ציבוריות בתוך פרויקטי ההתחדשות העירונית ובכך לעודד את ראשי הערים לתמוך בתוכנית החדשה ולקדמה.

התוכנית שמנסה השרה שקד לקדם מדברת על הגדלת הזכויות ל-400% ובניה לגובה, כל זאת במטרה להפוך פרויקטים במתכונת החדשה לכדאיים כלכלית.

בכנס עיר הנדל”ן בו השתתפנו השבוע, אי אפשר היה שלא להתרשם מהשיח בפאנלים השונים, כי תוכניות לחוד ומציאות לחוד.

שמענו בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים משתי ערים מרכזיות שלא יקדמו את התוכנית כמות שהיא ובטח ובטח שלא יאפשרו 400% או מכפיל של 4 דירות חדשות על כל דירה מתפנה ואף לא בנייה לגובה.

הגורמים הרלוונטיים באותן עיריות כבר קבעו נחרצות כי התוכנית החדשה הינה המלצה בלבד וכי בדעתם ליישם אך ורק תוכניות שקיבלו תוקף ליישום תמ”א 38 בערים הרלבנטיות (כגון תוכנית רבעים 3 ו- 4 בתל אביב). לדידן של עיריות אלה, התוכניות הללו גוברות על הוראות התוכנית החדשה.

נראה כי גישה זו מאפיינת ערים רבות.

לדידן של ערים רבות, התוכנית החדשה שמקדמת השרה שקד רק קובעת את קו הגבול בין הסמכות של הוועדה המקומית לבין הוועדה המחוזית והוועדות המקומיות מתכוונות לקבוע את מדיניות המכפילים והגובה כשהם נמוכים משמעותית ממה שהתוכנית החדשה מאפשרת. אין בכך לגרוע מכוונתם לחייב במטלות הציבוריות.

צפוי כי עירייה שיש לה תכנית ליישום תמ”א 38 תדבק בה וכך גם עיריות שלא הכינו תוכנית, יוכלו לקבוע מכפילים נמוכים יותר ולא לאפשר בנייה לגובה מתוקף שיקול דעתן וסמכותן, ובכך לסכל את מטרת התוכנית החדשה.

נראה שעדיין אין בשורה אמיתית בעניין חלופה ראויה לתמ”א .38 

נראה כי העיריות מעדיפות פינוי בינוי של מתחמים גדולים. גם אלה לא מקודמים מספיק ולוקחים הרבה יותר זמן. במתכונת זו אין פתרון לבניינים בודדים שאין להם את האפשרות לבצע פרויקט במסגרת פינוי בינוי.

אנו תקווה כי משרדי הממשלה השונים ישכילו למצוא פתרון שיהווה בשורה של ממש לדיירים שזקוקים נואשות לתוכנית חליפית.

כמומחים בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, אתם מוזמנים לפנות אלינו לקידום פרויקט בבניין שלכם.