חלופת שקד

מאת עו"ד אור שחר

להתחדשות עירונית לבניינים בודדים (לא פינוי בינוי מכרז) טרם אושרה ובינתיים יוארך תוקפה של תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית, בהארכה אחרונה.

בנובמבר 2019 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תפוג סופית באוקטובר 2022.

חלופת שקד (תיקון מס' 136 לחוק התכנון והבנייה) אושרה בקריאה ראשונה בדצמבר 2021. 

החלופה, ככל שתאושר, תאפשר 400% תוספת בנייה במסגרת מסלול הריסה, ו-200% בחיזוק. בנוסף השרה תוכל לקבוע בצו מתחמים שבהם יותרו עד 450% (על פי מדרגות), ומתחמים בהם ממ"ד לא ייספר באחוזים. 

בנוסף, סעיף בחוק החדש, ככל שיאושר, יאפשר לשרת הפנים לאשר בצו מיוחד תוספת של עד 550% לפרויקט בפריפריה שהוכח כי ללא התוספת המוגברת הוא אינו כלכלי.

לדרישת השלטון המקומי, בפרויקטים של הריסה ובנייה ומחדש עפ"י חלופת שקד יוקצו לרשויות המקומיות 10% משטחי הבנייה לצורכי ציבור. 

בפרויקטים של חיזוק ועיבוי (תוספת קומות על בניין קיים) יוקצו לצרכי ציבור 7% מהשטח.

כמו כן, אישור תוכנית בנייה מקומית ייחשב כהיתר בנייה (המצב היום הוא שלאחר אישור תוכנית בנייה מתקיים הליך נפרד ומסורבל להוצאת היתרי בנייה).

דבר נוסף וחשוב הוא שלא תהיה בהכרח הקפאה אוטומטית של בקשה להיתר בנייה שהוגש עליו ערר – בניגוד למצב הקיים כיום, ועדת הערר תוכל להחליט לדון בערעור תוך המשך קידום ההיתר. הדבר יאפשר את קידום הפרויקט מבלי להתעכב, ובמקרים של דחיית הערעור יתקצר זמן התכנון במספר חודשים.

מבחינת מיסוי, אחד מנושאי הביקורת המרכזיים על תמ"א 38, בעיקר מצד הרשויות המקומיות, היה הפטור מהיטל השבחה, שנועד לעודד התחדשות עירונית, אך מנע את הרווח מהקופה העירונית. על פי הצעת החוק הנוכחית, יהיה פטור חלקי מהיטל השבחה – 25%.

בימים האחרונים מקדמת רשות המיסים חוק חדש שצפוי להקנות פטור ממס שבח ומע"מ בפרויקטים של תמ"א 38 וחלופת שקד. הפטור הזה יחול רטרואקטיבית גם על פרויקטים שיצאו לדרך לפני אישורו.

רגע לפני קביעת מועד להצבעה על חלופת שקד, נודע כי ההצבעה בקריאה שנייה ושלישית תידחה למושב הקיץ של הכנסת וככל הנראה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה במתכונתה הנוכחית תוארך בשנה נוספת 

נכון להיום טרם אושרה חלופת שקד בחקיקה בקריאה שניה ושלישית. הושגו הסכמות בנוגע לחלופת שקד והיא אושרה בוועדה, אך אישורה הסופי בקריאה שנייה ושלישית בכנסת תוכל להתרחש רק במאי 2022. 

על מנת להשלים את המתווה לא מספיקה החקיקה בכנסת וידרשו תקנות. כמו כן, חקיקת המיסוי עלולה להתעכב עד סוף המושב.

לפיכך נולד הצורך בחלופה זמנית והארכת התמ"א.

שרת הפנים שקד הבטיחה שזו תהיה ההארכה האחרונה של התוכנית, ובתום 2023 תישאר רק חלופת שקד.