חשיבות השמאי בהתחדשות העירונית
מאת עו"ד מירי פחימה בלילטי
משרדנו מלווה עשרות פרויקטים בהתחדשות עירונית מכל הסוגים.
מנסיוננו הרב והמצטבר בכל הקשור לליווי דיירים בפרויקטים השונים של התחדשות עירונית, אנו נוכחים לדעת כל פעם מחדש עד כמה תפקיד השמאי מטעם בעלי הדירות הוא תפקיד מכריע ומשמעותי בפרויקטים מסוג פינוי בינוי.
לשמאי הבעלים מספר תפקידים חשובים וקריטיים כשומר על האינטרסים שלהם. כך למשל אחראי השמאי על קביעת גובה שכה"ד בפינוי, קביעת ניקוד דירות הבעלים וחלוקתן, בחינת טענות לרווחיות מינימלית / עודפת, חלוקת זכויות בין היזם לבעלים וכיוצ"ב.
לכן, משרדנו פועל למינוי שמאי מטעם הדיירים בכל פרויקט בינוי פינוי כבר בשלב מוקדם ביותר: שלב מו"מ בין היזם לבין בעלי הדירות.
כך למשל, בשלבי בחינת רווחיות עודפת-
בכל פרויקט בו אנו מטפלים, אנו מציבים כדרישה, הן במכרזים שאנו עורכים לבחירת יזם לפרויקט והן בהסכמים בין היזם לבין בעלי הדירות, כי שמאי הבעלים יבחן האם קיימת רווחיות עודפת – קרי היזם מגיע לשיעור רווחיות שנקבע בהסכם, שאז הרווח העודף יתחלק בין בעלי הדירות לבין היזם לפי יחס שיקבע גם הוא בהסכם.
שמאי הבעלים יבחן רווח עודף בד"כ ב-2 מועדים:
א. ביום אישור התב"ע- במידה ויהיה רווח עודף, הוא יתורגם ככל הנראה לתוספת שטח, מטרים ככל הניתן, אותם יקבלו הבעלים לדירות התמורה שלהם.
ב. ערב היתר בנייה- במועד זה קיימות תכניות מחייבות ולכן לא ניתן יהיה לתרגם רווח עודף במידה ויש בתוספת שטח לדירות התמורה אבל ניתן יהיה למצוא פתרון כלכלי אחר כגון: פיצוי כספי/ שדרוג במפרט הטכני/קפיצת קומה/ מחסן נוסף/ חנייה נוספת, החלפה לדירה משודרגת ללא תשלום וכיו"ב.
מינוי השמאי מטעם הבעלים הוא מבין המשימות הראשונות שעלינו לבצע בבואנו ללוות בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי שכן לשמאי יש לא מעט תפקידים מכריעים במהלך חיי הפרויקט.
