שיוויון תמורות לדיירים ושקיפות תמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית

מאת עו"ד אורטל וקסמן ששון

אחד העקרונות המנחים בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2) הינו שוויון התמורות בין הדיירים ושקיפות העסקה ביניהם. 

בעסקאות התחדשות עירונית מסוג הריסה ובניה, הבעלים מוכרים ליזם את זכויות הבנייה שלהם בקרקע ומקבלים ברוב המקרים מאת היזם בניין חדש עם תשתיות חדשות, מעלית, דירה חדשה מוגדלת, הממוקמת בקומות גבוהות יותר מהקומה הנוכחית, בעלת מפרט טכני עשיר ומודרני, חניה, מחסן, מרפסת שמש ועוד.

לעיתים קרובות, ישנם דיירים שסבורים כי מגיעה להם תמורה עודפת לעומת שאר הדיירים וזאת מסיבות שונות כגון: שטח דירתם גדול יותר משטחי דירות אחרות בבניין, הם ביצעו שיפוץ מעלה את שווי ערך דירתם, לדירותיהם הצמדות ייחודיות, הם משתמשים שימוש ייחודי בגג הבניין או בשטחי החצר על פי הסכמת הדיירים במפורש או בשתיקה, נסיבות אישיות כגון גיל/ מחלה/ נכות ועוד.

במצב זה היזם מצוי בסיטואציה מאתגרת שבה מצד אחד רוב הדיירים מסכימים לתמורות שנקבעו בהסכם ואף כבר חתמו עליו, ומנגד ישנו דייר שמעוניין בתמורה עודפת ודרישתו זו עלולה לעכב את המשך הפרויקט, ואף לעורר התנגדות מצד הדיירים שתומכים בפרויקט ואינם מעוניינים במתן תמורה עודפת לאותו דייר.

יובהר כי על פי סעיף 1א(ב) לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), תשס"ו- 2006 על היזם להעביר שבועיים לפני מועד חתימת הבעלים הראשון לכל בעלי הדירות, מסמך המפרט את עיקרי הצעתו כולל כל התמורות שיינתנו לדיירים, וכן על פי סעיף 6 לחוק בעל דירה המקבל תמורה שונה מאת היזם לעומת בעלי הדירות האחרים מחוייב לדווח להם על כך.

סעיפים אלו מבטיחים כי יישמר עקרון השקיפות ביחס לתמורות המוצעות לדיירים בפרויקטים זה

משרדנו מייצג את בעלי הדירות בבניינים בפתח תקוה בעסקה עם יזם שזכה במכרז, שצפויה להיחתם בימים הקרובים, שבה מספר בעלי דירות סברו כי בשל שימוש ייחודי שנעשה על ידם, לפי טענתם, בהסכמה, בגג הבניין ובחצר הגינה המשותפת במשך שנים רבות, הם זכאים לקבלת תמורה עודפת

לאור דרישתם, הסכים היזם ליתן להם הטבה בדמות זכות ראשונים בבחירת מחסנים וחניות, וכן על ידי קבלת ניקוד שיינתן על ידי שמאי הפרויקט בשלב חלוקת הדירות לדירים, עפ"י כללים שמאיים מקובלים. 

לאחר שקיבלו כללי הבעלים את תמצית עיקרי העסקה עם היזם, העלו דיירים אחרים טענה לפיה אותם בעלי דירות עושים שימוש בגג הבניין או בחצר הגינה המשותפת ללא הסכמת כלל הדיירים בבניין, בניגוד לטענתם, וכי אין להם זכות לקבלת תמורה עודפת לעומתם

אשר על כן, העסקה עודכנה כך שזכות הראשונים והניקוד השמאי הנוסף, יינתנו לאותם בעלים, רק לאחר שיוצגו בפני השמאי אסמכתאות לעניין השימוש הייחודי בשטחי הגג והגינה ו/או טיעונים להיעדר הסכמה כאמור, וההחלטה בנושא תהיה נתונה לשמאי בלבד, לאחר שיבחן וישקול את הטיעונים שיוצגו בפניו לפי כללים שמאיים מקובלים.

בדרך זו, הושגה הסכמה לעניין המנגנון הקובע בסוגייה- השמאי המלווה של הפרויקט שיכריע בסוגייה על פי הטיעונים שיוצגו בפניו, וזאת בדרך של שקיפות מלאה בין הדיירים בינם לבין עצמם, וכן אל מול היזם וכלל הגורמים בפרויקט, נשמר עקרון השוויון והשכנות הטובה.

עקרון שקיפות העסקה בפרויקטים של התחדשות עירונית ועקרון השוויון היחסי הינם עקרונות משמעותיים וחשובים על מנת להגיע לתוצאה הוגנת ומקובלת על כלל הדיירים בפרויקט.