עו"ד עדי קוטלר עושה סדר בתמ"א 38, חלופת שקד ומה שביניהן.

עתיד תוכנית תמ"א 38 וחלופת שקד

תמ"א 38, הינה תוכנית ממשלתית, שמטרתה חיזוק מבנים שנבנו לפני שנת 1980, מאחר ומבנים ישנים אלו אינם עומדים בתקן 413 ( התקן הישראלי הקובע כיצד יש לבנות את כל המבנים בישראל) וקיימת סכנה כי רעידת אדמה, מבנים אלו יתמוטטו. התוכנית אושרה ע"י הממשלה בשנת 2005 מתוך הבנה כי ישנה סבירות גבוהה לרעידת אדמה חזקה בישראל, אשר עלולה לגרום לקריסה של בניינים ישנים רבים, וכי בישראל ישנם אלפי בניינים ומאות אלפי דירות בסיכון שלא ניבנו לפי תקן 413 

התוכנית מעודדת את בעלי הדירות בבניינים הישנים לחזק את דירותיהם, באמצעות הקניה של זכויות בניה והטבות מס. באופן הזה, נוצרת מערכת של זהות אינטרסים בין היזם לבין בעלי הדירות בבניין הישן, כאשר היזם מקבל מצד אחד את זכויות הבניה ע"פ התוכנית, כך שבאפשרותו לבנות דירות נוספות ולמכור אותן, ובעלי הדירות זוכים להשביח את הנכס הישן שבבעלותם ללא עלות כלשהי. 

על פניו, ביצוע פרויקט תמ"א במבנה ישן משתלם וכדאי עבור כל הצדדים. אולם, לאורך השנים התגלו בעיות רבות ביישום התוכנית. כך למשל, אחת הבעיות הנפוצות בפרויקטים מסוג זה, היא עיכוב של שנים רבות ממועד חתימת בעלי הדירות על החוזה ועד למועד קבלת הדירה החדשה בפועל. לפיכך, בעלי הדירות עשויים למצוא את עצמם במצב של חוסר וודאות משך שנים ארוכות. הסיבות לעיכובים הינן רבות ומגוונות, החל מהתנגדויות לבניה, הליכים שמעוכבים אצל הרשויות והסכמי התקשרות בעייתיים. בעיה נוספת קשורה בחוסר שיתוף פעולה של הדיירים. כך למשל, לצורך ביצוע הריסה ובניה מחדש של בניין במסגרת תמ"א 38/2, נדרשת חתימת בעלי הדירות בבניין ברוב גדול של 80%. פעמים רבות, בעלי דירות שאינם מעוניינים בדירה חדשה מסיבות שונות, עשויים להימנע מלשתף פעולה ולפעול להכשלת הפרויקט. בעיה נוספת טמונה בפער שבין כמות המבנים שנדרשים לחיזוק לבין כמות המבנים שחוזקו ואוכלסו בפועל. נכון לשנת 2019, מתוך 80,000 מבנים מסוכנים חוזקו ואוכלסו רק 1.25% 

לאור המכשולים והבעיות שתוארו, החליטה הוועדה הארצית על הפסקת תוכנית תמ"א 38 החל מחודש אוקטובר 2022. אולם, לאור הרצון לאפשר לכמה שיותר ערים לערוך תוכניות התחדשות עירונית לפי ס' 23 לתמ"א 38, המאפשר לכל רשות להגדיר עבור עצמה את תנאי ההתחדשות העירונית, הוחלט להאריך את תוקפה של תוכניות תמ"א 38 בשנה, עד לחודש אוקטובר 2023. בהמשך הוחלט על מתן ארכה נוספת עד לפברואר 2024 אם כי רק עבור 21 מתוך 80 רשויות מקומיות, כאשר בשאר רשויות ייפסק השימוש בתוכנית תמ"א 38 בחודש אוקטובר 2023 

ביוני 2022, אושרה בכנסת חלופת שקד, אשר עתידה לתפוס את מקומה של תוכנית תמ"א 38 בעולם ההתחדשות העירונית. מטרת חלופת שקד, היא ליתן מענה לכל אותם מבנים ישנים בודדים, שאינם יכולים להיכנס בגדר פינוי בינוי מתחמי ושקיים צורך לחזקם, וזאת תוך מתן מענה מעשי לבעיות ולחסמים כפי שעלו מתכוניות תמ"א 38. כך למשל, לצורך חסכון בזמן, מציעה החלופה אפשרות של מסלול מקוצר של הגשת תוכנית והיתר יחדיו, כך שאישור תוכנית בניה מהווה גם היתר בניה – מה שיחסוך הגשת בקשה נוספת למתן היתר בניה לאחר אישור התוכנית ויקצר את לוחות הזמנים. לצורך התמודדות עם סוגית סירוב הבקשות למתן היתר ע"י העיריות, מציעה חלופת שקד פתרון בצורת הרחבה של סמכויות הוועדה המחוזית להנפיק היתרי בניה במקום שבו העירייה סירבה למתן היתר. במסגרת החלופה, ינתנו זכויות בניה רבות יותר מכפי שניתנו במסגרת בתמ"א 38, כאשר בהריסה ובניה מחדש ניתן יהיה לקבל 400% בהריסה ובניה 220% – ללא הגבלת גובה, כאשר ברור שהמטרה היא לעודד הריסה ובניה של בניינים בודדים ולא חיזוק או תוספת. לצורך עידוד ההתחדשות עירונית באזורים בעלי כדאיות כלכלית נמוכה יותר, תוענק לשר הפנים סמכות לאשר בצו ייעודי תוספת של עד 550% בזכויות הבניה. היבט מהותי נוסף בחלופה מתייחס להיטל השבחה: אם בעבר עיריות רבות התנגדו לפרויקטים מסוג תמ"א 38, מאחר והן חויבו להשקיע בתשתיות, ללא גביה של היטל השבחה עבור זכויות הבניה בבניין שנהרס – מתווה שקד יאפשר גביה של היטל השבחה במסגרת הריסה ובניה של בניין בודד, מה שצפוי לתת תמריץ כלכלי לרשויות ולמנוע מהן להתנגד בטענות של הכבדה על הקופה העירונית. 

כאמור, נראה שחלופת שקד אכן עוסקת בבעיות המהותיות כפי שעלו מתוכנית תמ"א 38, אולם בשלב זה לא ברור כיצד המתווה החדש יתורגם באופן מעשי לשטח והאם הרשויות ערוכות בהתאם לתוכנית החדשה. לפי מתווה שקד, בסמכות הוועדה המקומית תוכניות בניין עיר שיוגשו אליה, אך נראה כי לפי שעה אין בוועדות המקומיות מספיק כח אדם מקצועי שידע לקדם את התוכניות ולאשרם. 

לצד זאת, ישנן סוגיות במתווה שקד שלוקות בחוסר בהירות. כך למשל, נקבע כי במסגרת חלופת שקד, הרשויות יוכלו להטיל היטלי השבחה בגובה של עד 25%, כאשר ניתן יהיה לגבות את ההיטל באופן מלא, חלקי, לא לגבות כלל היטל או להמירו במטלות ציבוריות, כאשר לא ברור כלל מהם הקריטריונים לפיהם יוחלט אם להטיל היטל השבחה או לא – מה שיכול להרתיע יזמים מלהיכנס לפרויקטים חדשים. 

לסיכום, מטרת חלופת שקד, הינה ליצור תיעדוף לטובת התחדשות עירונית של מתחמים, תוך מתן מענה לבעיות ולקשיים שעלו תוך כדי יישום התוכנית הקודמת במקרים בהם נדרש להרוס או לחזק בניין בודד. החלופה אכן מתייחס לבעיות אלו ומעיון במתווה עולה כי נעשה ניסיון אמיתי ליתן פתרונות לבעיות שעלו בפרויקטים מסוג תמ"א 38. מצד שני, בשלב זה עדיין לא ברור כיצד המתווה החדש יתורגם לשטח באופן מעשי, האם הרשויות והוועדות מוכנות וערוכות בהתאם לצורך יישום התוכנית וזאת לצד סוגיות במתווה שנותרו לא ברורות, כמו גבית היטל ההשבחה וטיפול בשטחים ירוקים.