תקופת הפינוי וההריסה בפרוייקט התחדשות עירונית
תקופת הפינוי וההריסה בפרוייקט התחדשות עירונית
מאת עו"ד אורטל וקסמן ששון
שלב פינוי הדירות והריסת הבניין הקיים בפרוייקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי/ תמ"א 38/2 הריסה ובניה), הינו שלב חשוב ומשמעותי ביותר עבור הדיירים.
אם עד למועד זה, הליכי הפרוייקט היו בעיקרם משפטיים טכניים וביורוקטיים גרידא, הרי שהחל משלב זה הפרוייקט יוצא אל הפועל ומתחילות פעולות של ממש בשטח.
היות ומדובר בשלב קריטי וחשוב בחיי הפרוייקט, כמשרד המייצג דיירים בפרוייקטים מסוג זה, אנו מקפידים על מספר עקרונות שעליהם להתקיים במעמד הפינוי ועוד קודם לכן. עקרונות אלו צריכים לבוא לידי ביטוי בהסכם שבין הדיירים מול היזם ובפועל, ואלו יפורטו להלן:
- הפינוי יתבצע רק לאחר קבלת היתר בנייה סופי לפרוייקט או היתר בנייה בתנאים שכל תנאיו מולאו ויצא בגינו חשבון אגרות והיטלים שתשלומו מובטח ע"י הבנק המלווה.
- קביעה שמאית של דמי השכירות הראויים שישולמו בתקופת הפינוי סמוך ככל הניתן למועד פינוי הדירות והצמדת סכום זה למדד המחירים לצרכן.
מקובל לקבוע תשלום דמי שכירות בסכום ממוצע של 24 חודשי שכירות אחרונים בטרם ניתנה הודעת הפינוי או תשלום דמי שכירות ראויים על פי קביעת שמאי מוסכם (שיתחשב בפרמטרים שמאיים מקובלים כגון מצב הדירה, שטחה, קומה, חניה), על פי הגבוה מביניהם. - היזם נושא בעלויות פינוי והובלה מהדירות הנוכחיות לדירות החלופיות לרבות הוצאות פירוק, אריזה, הרכבה, מנוף וכדומה.
- פינוי הדירות יתבצע רק לאחר קבלת ערבויות בנקאיות ובכללן: ערבות חוק מכר משופרת (מטרתה לספק הגנה לדיירים במקרה של פשיטת רגל/ הליכי פירוק אליהם הקבלן/ היזם עלולים להיקלע / איחור משמעותי בבניה / הפסקת בניה ממושכת), ערבות דמי שכירות (מטרתה להבטיח תשלום דמי שכירות לדיירים בתקופת הפינוי כפי שהתחייב היזם בהסכם), ערבות מיסים (מטרתה להבטיח תשלום מסים על ידי היזם במקום בעלי הדירות, ככל שיחולו בפרויקט).
- פינוי הדירות יתבצע רק לאחר שיוצגו לבעלים ו/או לבא כוחם על ידי היזם אישורים על עריכת ביטוחים. הבעלים יירשמו כמבוטחים נוספים בפוליסות הביטוח, ללא זכות שיבוב כנגד הבעלים.
- קשישים ובעלי מוגבלויות- מקובל לקבוע כי על היזם לשאת בהוצאות נוספות של קשישים ובעלי מוגבלויות מעבר לנשיאה בעלות דמי השכירות בתקופת הפינוי כגון מימון דמי תיווך או לחילופין לספק שירותי תיווך מטעם היזם, סיוע בהתאמת הדירה החלופית לצרכיו המיוחדים של הקשיש/ בעל המוגבלות, וסיוע בסידור/ פריקת ציוד והתאמות נדרשות בעת החזרה לדירה החדשה. בנוסף לקשישים אפשרויות נוספות לממש את זכויותיהם בפרויקט בסמוך לפינוי, ללא צורך בהמתנה לביצוע הפרויקט.
- לב שבמקרה שבו היזם מחליט להקדים את מועד מסירת הדירה החדשה, הדבר ייעשה בהודעה מוקדמת לבעלים, שבמהלכה ישולמו דמי השכירות כפי נקבעו בהסכם.
- יצויין כי בפרוייקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק המבנה הקיים והוספת דירות חדשות) שבהם הבעלים אינם נדרשים להתפנות וממשיכים להתגורר בבניין במהלך ביצוע העבודות, ניתן במקרים מיוחדים לדרוש ולקבל מהיזם תשלומי דמי שכירות במהלך תקופת העבודות כגון במקרה של קשישים שממנים את מגוריהם בדיור מוגן באמצעות השכרת הדירה שבפרוייקט או במקרים שבהם נעשות עבודות שאינן מאפשרות המשך מגורים בבניין כמו הריסת חדר המדרגות והוספת מעליות. בנסיבות מיוחדות כגון אלו הדיירים לא ידרשו לשאת במיסים בגין קבלת דמי השכירות (ראו וע (ת"א) 15379-04-19 קלדרון נ' מנהל מיסוי מקרקעין 5.3.23).
לסיכום, שלב הפינוי בפרוייקט התחדשות הינו אבן דרך חשובה בחיי הפרוייקט המסמל את התגבשות ההסכם בין הבעלים לבין היזם ןיציאתו אל הפועל. עם זאת, יש להקפיד על התקיימותם של תנאים מסויימים שבלעדיהם שלב הפינוי אינו יכול להתקיים וזאת על מנת להבטיח את זכויות הדיירים.
למשרדנו ניסיון עשיר בהסכמים בתחום ההתחדשות העירונית ויכול לסייע לדיירים בכל שלב של הפרוייקט, החל בתחילת הדרך בשלבי המשא ומתן מול היזם עד להשתכללות ההסכם, הן בשלב הריסת הבניין ופינוי הדירות, ועד לשלב מסירת הדירות ותקופת הבדק. הנכם מוזמנים להתייעץ איתנו בכל נושא.
