תפקיד המפקח מטעם הדיירים בפרוייקט התחדשות עירונית
מאת עו"ד אורטל וקסמן ששון
אחד מבעלי התפקידים החשובים והמשמעותיים בפרוייקט בתחום התחדשות עירונית (בין אם מדובר בעסקת פינוי בינוי, תמ"א 38/2 הריסה ובנייה או תמ"א 38/1 חיזוק ותוספות), הוא מפקח מטעם הדיירים.
לאחר מינוי נציגות נבחרת של בעלי הזכויות ומינוי עורך דין מטעם הדיירים, מומלץ וחשוב ביותר להתקשר בהסכם עם מפקח בנייה בעל המלצות, וניסיון מוכח בפרויקטים מסוג זה.
התקשרות עם המפקח מטעם הדיירים מהווה כלי חשוב לשמירת האינטרסים והגנה על זכויותיהם ביחס לתמורות שהובטחו לבעלי הזכויות בהסכם על ידי היזם, הן בפן התכנוני והן בפן הביצועי.
עבודתו של המפקח בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית מורכבת ומאתגרת הרבה יותר מאשר מפרויקט בנייה "רגיל" בתחום הנדל"ן. מלבד הצורך בהיותו מקצועי, מתודי, בעל שיטות עבודה מתקדמות ובעל נסיון ונגישות לפרויקט, על המפקח להיות אדם בעל אורך רוח ויכולת הקשבה לבקשות ולקשיים של הדיירים, מתן תשומת לב ומענה מיידי ככל הניתן. יצויין כי שכרו של המפקח משולם על ידי היזם, אך כשמו כן הוא: מפקח מטעם הדיירים, ועליו לפעול לטובת הדיירים/ בעלי הזכויות בלבד.
תפקידי המפקח בפרויקט התחדשות עירונית הינם בין היתר:
-בחינת המפרט הטכני אשר מוגש על ידי היזם/ הקבלן על ידי מתן הערות והתייחסות למפרט, וכן ניהול משא ומתן בפועל מטעם הדיירים בנושא המפרט-בדיקת ההסכם בהיבטי הפיקוח ובחינת תוכניות היזם.
-בדיקת תוכניות התב"ע ו/או ההיתר בטרם הגשתן לועדות התכנון ותיקונן בהתאם לתוכניות שצורפו להסכם ולתמורות שהובטחו לדיירים במסגרת ההתקשרות בין בעלי הזכויות ליזם.
-מעקב אחר התקדמות הבנייה ועמידה בלוחות זמנים בפרוייקט
-פיקוח עליון על ביצוע העבודות באתר הפרויקט, ווידוא ביצוע העבודות על פי כל הסטנדרטים הנדרשים, על פי ההסכם, המפרטים, על פי התוכניות ועל פי כל דין, הוצאת עדכונים שוטפים ודו"חות לדיירים.
בדיקת תיקי הדייר וליווי הזמנת שינויים בדירות הבעלים.
-במועד סיום העבודות וקבלת הדירות החדשות- בדיקת הדירות והרכוש המשותף, תיעוד ליקויים, אי התאמות ותיקונים נדרשים וליווי תהליך מסירת הדירה.
-בתקופת הבדק- מעקב אחר ליקויים שנדרשו תיקונם, תיעוד הליקויים, פיקוח על ביצועם לפי התקנים והוראות ההסכם.
לסיכום, למפקח מטעם הדיירים תפקיד משמעותי ומהותי בשמירה על זכויות בעלי הדירות בהיבט המקצועי של תכנון הפרויקט וביצועו בפועל, ובחירת מפקח מקצועי מנוסה ומיומן בתחום ההתחדשות תסייע רבות לקידומו הצלחתו של הפרויקט.
משרדנו מטפל בפרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית ויכול לסייע בבחירת מפקח מתאים לכל פרוייקט. להתייעצויות בנושא זה ובנושאים נוספים הנכם מוזמנים לפנות אלינו.
