קידום היתר בניה עצמי באמצעות מינהלת ייעודית או מכרז לבחירת יזם?

מאת עו"ד מירה כהן

לא אחת אנו נשאלים מה הדרך העדיפה לקידום פרוייקטי התחדשות עירונית 

הובלת הליכי תכנון באופן עצמאי בעזרת מינהלת ייעודית לכך וביצוע מכרז יזמים רק אחרי אישור עקרוני של התוכניות בועדה המקומית לתכנון ובניה 

או

מכרז יזמים שהיזם יקדם את התכנון והליכי הוצאת ההיתר עבור הבעלים.

היתרונות בשילוב מינהלת שתקדם עבור הדיירים את התכנון על אישורו העקרוני ע"י הרשויות ורק אז ביצוע מכרז קבלנים-

• התכנון הינו מטעם בעלי הדירות והולם לחלוטין את צורכיהם. אין חשש כי היזם "מקפח" את הדיירים לטובתו.
• בחירת האדריכל ויועצים חשובים נוספים ייעשה ע"י הבעלים בתיאום עם המינהלת.
• התכנון ידייק את צרכי הבעלים.
• לא נדרש "לבזבז" זמן יקר עד תום תפוגת תמ"א 38 באוקטובר 2023 למציאת יזם ומו"מ לחתימת הסכם עמו בטרם יבוצעו פעולות התכנון.
• בעת ביצוע המכרז היזמי, לאחר קבלת אשיור עקרוני לתוכנית, היזמים יקבלו וודאות גבוהה של רווחיות ולו"ז והצעתם תהיה מיטבית עבור הבעלים.
• הבעלים מקבלים וודאות באשר לחלוקת התמורות בינם לבין היזם, לא שוגים באשליות באשר לגובה התמורה שמגיעה להם ובמידת הצורך, אפילו מסכימים דירות התמורה לא יוגדלו / יקטנו / ישולם סכום מסויים להבאת הפרויקט לרווחיות, במידת הצורך.

החסרונות בשילוב מינהלת שתקדם עבור הדיירים את התכנון על אישורו העקרוני ע"י הרשויות ורק אז ביצוע מכרז קבלנים-

• לא כל היזמים מסכימים שיכתיבו להם את זהות המתכננים והתכנון.
• ההתקשרות עם המינהלת מחייבת תשלום חלקים מהרווח היזמי למינהלת וכן החזר הוצאותיה, ובפרוייקטים גבוליים מבחינת רווחיות.
• ההתקשרות עם היזם נעשית רק אחרי שלב מתקדם של הליכי התכנון ולא ניתן להבטיח רובי מינימלי לעסקה עד אז.

כמו בכל דבר, המלצתנו תלויה בנסיבות הקונקרטיות של כל פרויקט והנפשות הפועלות בו.

מאחלים לכם בחירה טובה וקידום התחדשות עירונית מועיל, מוצלח ובטוח.