קרקע משלימה- מהי ומה תפקידה?

מאת עו"ד אורטל וקסמן ששון

קרקע משלימה היא כלי אפשרי להנעת תהליכי התחדשות עירונית במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי. 

במסגרת פרוייקטי ההתחדשות העירונית (בדגש על פינוי בינוי מוכרז), לעיתים מתברר, בשלב מסוים בפרויקט, כי לא ניתן לנצל את מלוא זכויות הבנייה שנדרשות כדי לייצר כלכליות מינימלית לפרויקט בתא השטח המיועד לפינוי.

לכן, בכדי לאפשר היתכנות כלכלית ותכנונית לפרויקט, נוצר פתרון הקרקע המשלימה שבו המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מקצה קרקע למתחם בפרויקט כתוספת לתוכנית להתחדשות עירונית, המצויה מחוץ למתחם הפינוי בינוי (לעיתים צמודה ו/או סמוכה ולעיתים רחוקה מהמתחם אך באותו היישוב), ובה ניתן יהיה לנצל זכויות בנייה נוספות בכדי לספק רווח יזמי.

החיסרון בפתרון זה הינו בירוקרטיה מרובה מול רמ"י לצורך הקצאת הקרקע המשלימה, ובשל כך פרוייקטים רבים של פינוי בינוי "נתקעים" ולא יוצאים לפועל. 

פתרון נוסף הינו קרקע משלימה פרטית.

במסגרת פרוייקט נרחב פינוי בינוי בפרדס חנה, שבו משרדנו מייצג את בעלי הדירות ב-8 בניינים הכוללים 171 יחידות מתפנות, המצויים ברחוב ההגנה בפרדס חנה הקרוי 'מתחם אגד', נידונה אפשרות של הקצאת קרקע משלימה. 

לאחר היוועדות עם גורמי התכנון המקומיים והמחוזיים צורפו לתוכנית המקודמת שלושה מתחמים – מתחם אגד, מתחם פינוי בינוי נוסף המכונה מתחם קנדי ומתחם קרקע משלימה שהינה ביעוד חקלאי

היזם שי חי ואברהם עמרם בע"מ הגיעו להסכמות מול בעלי הקרקע המשלימה, לפיהן היזם יפעל לשינוי ייעוד הקרקע המשלימה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים ותעסוקה, וכי הקרקע תשמש גם כקרקע משלימה למתחמי אגד וקנדי. בשטחה ירוכזו כל המטלות הציבוריות הנדרשות לשלושת המתחמים ובשכונות אגד וקנדי תישמר מסגרת הצפיפויות והגובה שהרשות המקומית מבקשת לשמור במרכז היישוב.

מהלך זה יאפשר היתכנות כלכלית לפרויקט ויגדיל באופן משמעותי את סיכוי הפרויקט לצאת לפועל.

לסיכום, פתרון הקרקע המשלימה יכול להוות כלי יעיל לבעיית הכדאיות הכלכלית ולקדם פרוייקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי), אך יש לקחת בחשבון את ההליך הבירוקרטי הנלווה אליו מול רמ"י ורשויות התכנון.