מהו "בניין סרבן" והאם ישנן דרכים להתמודדות עם בניין סרבן בדין? עו"ד אורטל וקסמן ששון מסבירה.
בניין סרבן" הוא בניין בודד במתחם של התחדשות עירונית, שדייריו אינם מוכנים להצטרף לפרויקט התחדשות עירונית, ובכך מונעים את הוצאתו לפועל של ואת פיתוחו וקידומו של מרחב עירוני שלם רחב היקף.
בניגוד למקרים של דייר סרבן בבניין, שעבורו יש פתרונות בחקיקה המאפשר לחייב דייר שכזה לחתום על הסכם התחדשות עירונית במסגרת הליך דיוני אצל המפקחת על בתים משותפים, הרי שבמקרה של בניין סרבן אין פתרון בדין, ונכון להיום לא ניתן לחייב את הדיירים בבניין הסרבן להצטרף לפרויקט התחדשות עירונית.
בפרויקטים של התחדשות עירונית בין אם מבוצעים במסגרת פינוי בינוי/ חלופת שקד/ התחדשות בניינית אחרת, ישנם צדדים מגוונים בעלי אינטרסים שונים, כגון בעלי הדירות, היזמים, הרשות הממשלתית, גופים ממשלתיים, המעוניינים בהוצאתו לפועל של פרוייקט שמיטיב עם בעלי הדירות ומאפשר להם לחדש את הנכסים שבבעלותם, אך סירובו של בניין המצוי במתחם התחדשות עירונית להצטרף לפרוייקט יוצר נזק כלכלי לכל הגורמים המעורבים, ומונע התחדשות ופיתוח תשתיות של סביבת המגורים, ואף עלול להוות סכנת חיים במקרה של בניינים ישנים שאין בהם ממ"ד.
בהתאם לחוק פינוי בינוי בנוסחו כיום, ניתן להוציא לפועל תכנון פרוייקט פינוי בינוי/ התחדשות מתחמית במניין חוקי של 2/3 מכלל בעלי הדירות במתחם, כאשר בכל בניין חתמו 60% לפחות מבין בעלי הדירות, להם מוצמד לפחות 50% מהרכוש המשותף.
במסגרת הצעת הועדה להתחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין, המקדמת בחודשים האחרונים הצעת חוק למתן מענה משפטי סטטוטורי להתמודדות עם בעלי בניין סרבן, הוצע כי יבוצע תיקון בחוק פינוי בינוי כך שניתן יהיה לפנות לערכאות קבלת סעד משפטי המחייב את בעלי הדירות בבניין הסרבן לחתום על הסכם התחדשות עירונית גם במקרה בו טרם חתמו 60% מבין בעלי הדירות בבניין הסרבן, ולחייב את בעלי הדירות שבו להצטרף למתחם שבו מבוצע פרוייקט התחדשות עירונית.
לפי הצעת ועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין, היות ומדובר בסוגייה רגישה של חיוב בעלי מקרקעין להצטרף לפרוייקט בניגוד לרצונם, יש לקבוע פרמטרים שונים בהם ניתן יהיה לחייב את בעלי הבניין הסרבן להצטרף לפרוייקט. כך למשל, ניתן יהיה לחייבם במקרה בו מדובר בתוכנית על פי מסלול רשויות או במקרים בהם הרשות חתומה על התוכנית, במקרים בהם מדובר על פרויקטים נרחבים בעלי היקף של למעלה מ- 1,000 יחידות דיור, או במקרים בהם אינטרס הציבור להוצאת הפרוייקט גבוה מאינטרס הפרט שלא לבצע את הפרוייקט וכיוצ"ב.
לדעתנו, בשל חשיבות פרוייקטים מסוג התחדשות עירונית, התרומה הציבורית הרבה לפיתוח הסביבתי, השבחת נכסי הבעלים ומיגונם הסביבה ומתן מענה לצרכים ציבוריים כלכליים מצד אחד, ומצד שני הרצון לאזן בין זכות הפרט לקניינו האישי, יש לקבוע פרמטרים ברורים נוספים לחיובו של בניין סרבן להשתתפות בפרוייקט התחדשות עירונית כגון: הצורך ברוב מינימאלי של בעלי הדירות בבניין הסרבן (למשל 30% בעלי דירות שמעוניינים בפרוייקט), קביעת לוחות זמנים לקבלת חתימת בעלי הדירות בבניין הסרבן בפרק זמן מוגדר, הגדרת מונח "סירוב שאינו מוצדק" והגדרת מונח "סירוב מוצדק" וכו'.
כידוע, פרוייקטים מסוג התחדשו עירונית הינם מורכבים וטומנים בחובם סיכונים לא מעטים אך גם יתרונות רבים ושיפור תנאי מחייה באופן משמעותי.
לכל שאלה בנושא זה ובכלל זה בתחום הנדל"ן הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו.
