התחדשות עירונית
️ יוספטל פתח תקווה – לא רק התחדשות עירונית, אלא התחדשות של שכונה שלמה
השבוע השתתפנו בכנס עורכי דין ויזמים לקידום פרויקט ההתחדשות העירונית במתחם יוספטל בפתח תקווה, במסגרתו אנו מייצגים את בעלי הדירות ברחובות ויסבורג 1 ו־שאול המלך 3.
הכנס עסק לא רק בבינוי ובתכנון, אלא גם בחזון הרחב של השכונה המתחדשת.
לדברי ראש העיר, רמי גרינברג, שכונת יוספטל צפויה לעבור מיתוג מחדש ולהיקרא "פסגת אלון", כחלק ממהלך רחב שנועד לחזק את השכונה, למשוך אוכלוסייה חדשה ולשמר את הקהילה הקיימת.
מעבר לבנייה החדשה, מתקיימת חשיבה מעמיקה על פיתוח השכונה בהיבטים:
פיזיים וסביבתיים
חברתיים וקהילתיים
תרבותיים וחינוכיים
המטרה היא ליצור אימפקט אמיתי על איכות החיים של התושבים ולהבטיח שהתחדשות עירונית תהיה מנוף לצמיחה של שכונה שלמה.
אחד המסרים המרכזיים שעלו בכנס הוא החשיבות של קידום התשתיות והפיתוח הציבורי כבר היום, כך שכאשר הפרויקטים יגיעו לשלב הוצאת ההיתרים, ניתן יהיה להתקדם במהירות לפינוי, ביצוע ובנייה.
אנו גאים ללוות את בעלי הדירות במתחם ולקחת חלק בתהליך משמעותי שעשוי לשנות את פני האזור לשנים רבות קדימה.
בעלי דירות במתחמי התחדשות עירונית?
זה הזמן להתארגן נכון ולהבטיח שהקול שלכם נשמע כבר בשלבים הראשונים של התכנון.
⚖️ פסק דין חדש מטלטל את עולם ההתחדשות העירונית – אבל האם זו באמת הדרך הנכונה?
פסק דין שניתן לאחרונה מעורר סערה בענף ההתחדשות העירונית ועשוי להשפיע על אופן חלוקת התמורות בפרויקטים עתידיים.
עד היום, בפסיקות רבות נקבע כי ניתן להעניק לבעלי הדירות תוספת אחידה ושוויונית, ללא קשר לגודל הדירה המקורית, וכי מדובר במנגנון הוגן, פשוט וישים.
כעת קבע בית המשפט כי יש לבחון את התמורות בהתאם לחלק היחסי של כל בעל דירה ברכוש המשותף, וכי פגיעה בעיקרון זה עשויה להוות עילה להתנגדות להסכם.
באותו מקרה, קבע בית המשפט כי ניתן לרפא פערים באמצעות תשלומי איזון, ובכפוף לכך אף לכפות על בעלי הדירות המתנגדים לחתום על ההסכם.
אלא שלדעתנו, פסק הדין מעורר מספר שאלות מהותיות:
ראשית, מדובר בפסק דין של בית משפט מחוזי, אשר עומד בסתירה לפסיקות אחרות של ערכאות מקבילות. עד כה אין הכרעה של בית המשפט העליון בסוגיה.
שנית, אם כבר מאמצים שיטה של חלוקה יחסית – מדוע לעצור רק בחלק היחסי ברכוש המשותף?
הרי שווי הדירות אינו נגזר רק משטחן. לעיתים דירה קטנה שווה יותר מדירה גדולה בשל:
✔️ מיקום בבניין
✔️ כיווני אוויר
✔️ נוף
✔️ מצב פיזי
✔️ הצמדות וזכויות נוספות
ומה לגבי רכיבי תמורה אחרים כמו:
חניות
☀️ מרפסות
מחסנים
הטבות ותשלומים כספיים
שלישית, חלוקת תמורות לפי חלקים יחסיים ברכוש המשותף עלולה לייצר אינספור טיפוסי דירות ותמורות שונות, דבר שיקשה מאוד על התכנון, על הכדאיות הכלכלית ועל היכולת להוציא פרויקטים לפועל.
רביעית, ובעינינו החשובה ביותר – במקום לייצר ודאות והסכמות, פסיקה כזו עלולה להוביל לריבוי מחלוקות. גם כיום לא פשוט להגיע להסכמות בין בעלי דירות, ויישום גישה זו עלול להוביל לוויכוחים אינסופיים סביב כל מטר רבוע וכל רכיב בתמורה.
אין ספק שמדובר בפסק דין חשוב ומעניין, אך לדעתנו הוא רחוק מלהיות סוף פסוק. סביר להניח שהסוגיה עוד תמשיך להתברר בערכאות גבוהות יותר, עד שתיקבע הלכה ברורה ומחייבת.
בעלי דירות, נציגויות ויזמים – חשוב להבין כיצד פסיקות מסוג זה עשויות להשפיע על הפרויקט שלכם ועל מנגנון חלוקת התמורות.
✍️ כנס חתימות – המעלות 19, רעננה
צעד משמעותי נוסף בדרך להתחדשות העירונית בפרויקט המעלות 19, רעננה ️
לאחר תהליך מקצועי ומעמיק שכלל התארגנות בעלי הדירות, בחירת יועצים, מכרז יזמים, תכנון וניהול מו״מ –
התקיים כנס חתימות לבעלי הדירות, לקראת קידום הפרויקט לשלב הבא.
אנו גאים ללוות את בעלי הדירות בתהליך מקצועי, שקוף ומדויק –
ולהוביל יחד איתם את הדרך לבניין חדש, מודרני ובטוח.
קרדיטים:
⚖️ מנהל פרויקט מטעם משרדנו – עו״ד איל אור
מפקח הנדסי – משה פלור, משרד פלור שמרת
שמאי בעלים – גיל סיטון, משרד ירון ספקטור
️ יזם – קידר
גם הבניין שלכם יכול להתחדש –
נשמח ללוות אתכם בדרך הנכונה להתחדשות עירונית.
מתחם לנצט בהרצליה: העצמאות | לנצט | בן גוריון – מתקדמים לשלב החתימות
התקיים כנס זום להצגת ההסכם והתכנון המתגבש בפרויקט ההתחדשות העירונית במתחם
העצמאות | לנצ׳ט | הס | בן גוריון, המקודם יחד עם חברת אקרו ️
במהלך הכנס הוצגה המצגת התכנונית לבעלי הדירות, לצד עיקרי ההסכם, התמורות, הבטוחות והשלבים הבאים בפרויקט – כחלק מההיערכות לקראת שלב החתימות.
אנו גאים לייצג את בעלי הדירות בבניינים ברחובות העצמאות ולנצ׳ט, יחד עם הקולגות ממשרד ארדינסט, וללוות את בעלי הזכויות בתהליך מקצועי, יסודי ושקוף.
צוות הפרויקט:
️ יזם – אקרו
מפקח הנדסי – פלור שמרת
שמאי בעלים – גיל סיטון
⚖️ ייצוג בעלי הדירות – משרדנו יחד עם משרד ארדינסט
✍️ השלב הבא: חתימת ההסכם וקידום הפרויקט לעבר מימוש.
גם אצלכם מתחילים לדבר על התחדשות עירונית?
נשמח ללוות אתכם בדרך הנכונה.

מתקדמים לחתימות – ארלוזרוב 74 | הרצל 67, בת ים
אנו שמחים להזמין גם את בעלי הדירות בפרויקט ההתחדשות העירונית שאנחנו מייצגים ברחובות ארלוזרוב 74 והרצל 67, בת ים –
לכנס חתימות לקראת קידום הפרויקט ️✍️
לאחר תהליך מקצועי ומעמיק, הכולל התארגנות בעלי הדירות, בחירת יועצים, קידום תכנון וניהול מו״מ –
הגענו לשלב משמעותי נוסף בדרך להתחדשות המתחם ולהקמת פרויקט חדש, מודרני ובטוח.
במהלך הכנס יוצגו עיקרי ההסכם, התכנון המתגבש, הבטוחות והשלבים הבאים בפרויקט, ויינתן מענה לשאלות בעלי הדירות לקראת החתימות.
אנו גאים לייצג את בעלי הדירות בפרויקט, יחד עם קולגות מקצועיים ומובילים בתחום.
צוות הפרויקט:
️ יזם – תדהר
מפקח בעלי הדירות – משרד פרו הנדסה / ע. יפה
שמאי בעלי הדירות – משרד ירון ספקטור שמאים
גם הבניין שלכם יכול להתחדש –
נשמח ללוות אתכם בדרך מקצועית ובטוחה להתחדשות עירונית.

שיתוף פעולה נכון בין ספקים לנציגי בעלי הדירות – כולם מרוויחים
בפרויקטים של התחדשות עירונית, שיתוף פעולה מקצועי בין ספקי הפרויקט לבין נציגי בעלי הזכויות יכול לייצר ערך משמעותי עבור הדיירים – הרבה מעבר לביצוע עצמו.
מהם היתרונות?
✔️ סיוע מקצועי בגיבוש המפרט הטכני
התאמת רמת המפרט לאופי הפרויקט, מיקומו והסטנדרט הנדרש – תוך עמידה בתקנים הרלוונטיים.
✔️ חשיפה למוצרים וטכנולוגיות מתקדמות
היכרות עם פתרונות חדשניים, איכותיים ומשופרים שיכולים לשדרג את חוויית המגורים של בעלי הדירות.
✔️ בקרה מקצועית על הביצוע
במסגרת תחום האחריות של הספק – מעקב ובקרה על איכות ההתקנה והעמידה בדרישות.
✔️ אפשרות לתוספות ואקסטרות לבעלי הדירות
לעיתים ניתן להשיג שדרוגים, תוספות והטבות מיוחדות לטובת בעלי הזכויות.
✔️ חיסכון כלכלי לבעלי הזכויות
ספקים נהנים מחיסכון בעלויות שיווק והתאמת המוצרים לדרישות הפרויקט – ולעיתים החיסכון מתגלגל לזיכוי או הטבה כספית לבעלי הדירות.
️ בסופו של דבר, התחדשות עירונית איכותית נוצרת משילוב נכון בין תכנון, ביצוע ושיתופי פעולה מקצועיים – עם מטרה אחת ברורה:
להעניק לבעלי הדירות את התוצאה הטובה ביותר.
רוצים לקדם פרויקט בצורה מקצועית וחכמה?

רגעים מהשטח – הריסה במכבי 25 | הגליל 26, רעננה
יש רגעים שבהם מבינים שהפרויקט באמת יוצא לדרך –
והרגעים האלה נראים בדיוק כך.
מצרפים הצצה מצולמת מאירוע ההריסה בפרויקט ההתחדשות העירונית ברחובות
מכבי 25 והגליל 26, רעננה ️
זהו רגע מרגש עבור בעלי הדירות,
ורגע משמעותי עבורנו – כמי שליוו את התהליך עד לשלב הביצוע.
בקרוב יתחילו עבודות הבנייה, ובמקום הבניינים הישנים יוקם בניין חדש, מודרני ובטוח – בית חדש לבעלי הזכויות.
גם אתם רוצים להגיע לרגע הזה?
נשמח ללוות אתכם בדרך להתחדשות.

הגפן 3, באר יעקב – חתימות שמובילות להתחדשות
בשעה טובה, נחתם הסכם התחדשות עירונית עם בעלי הדירות ברחוב הגפן 3, באר יעקב, מול חברת פרשקובסקי השקעות ובנין בע״מ – הגענו לרוב הדרוש לקידום הפרויקט
מדובר בפרויקט הריסה ובנייה במסגרת תוכנית בניין עיר קיימת, הנמצאת בימים אלה בהליך של איחוד וחלוקה.
במסגרת הפרויקט:
24 משפחות יזכו לדירות חדשות
דירות מוגדלות ומשודרגות
️ עמידות בפני רעידות אדמה
ממ״דים, חניות, מחסנים
✨ והטבות נוספות רבות
שמחים ללוות את בעלי הזכויות בתהליך מקצועי ומדויק – עד למימוש הפרויקט.
מנהל הפרויקט מטעמנו: עו״ד איל אור
גם הבניין שלכם יכול להגיע לרגע הזה –
נשמח ללוות אתכם בדרך להתחדשות.
המעלות 19, רעננה – מתקדמים לשלב ההסכם
לאחר תהליך מקצועי, סדור ומעמיק שכלל:
מינוי נציגות, בחירת יועצים, מכרז יזמים וניהול מו״מ מסחרי, תכנוני ומשפטי –
התקיים כנס הצגת ההסכם לבעלי הדירות בפרויקט המעלות 19, רעננה.
במהלך הכנס הוצגו עיקרי ההסכם, התמורות, הבטוחות ולוחות הזמנים –
וניתן מענה מקיף לשאלות הדיירים, לקראת השלב הבא: חתימה על ההסכם ✍️
אנו גאים ללוות את בעלי הדירות בתהליך מקצועי, שקוף ומדויק –
מהשלב הראשון ועד להקמת הבניין החדש.
תודה לשותפים לדרך:
מנהל פרויקט מטעם משרדנו – עו״ד איל אור
מפקח הנדסי – יובל שמרת, פלור שמרת
שמאי בעלים – גיל סיוו, משרד ירון ספקטור
יזם – קידר מבנים
גם אצלכם מתחילים לחשוב על התחדשות?
נשמח ללוות אתכם בדרך הנכונה.
איך עובד ליווי בנקאי בפרויקטי הריסה ובנייה?
אחד המרכיבים החשובים ביותר בכל פרויקט התחדשות עירונית הוא הליווי הבנקאי – והוא גם מה שמעניק לדיירים ולרוכשים את הביטחון שהפרויקט יתבצע עד הסוף.
כך זה עובד:
הסכם עם הבנק
היזם חותם עם בנק מלווה על הסכם מימון להקמת הפרויקט.
הון עצמי של היזם
הבנק אינו מממן 100% מהעלויות – היזם נדרש להביא הון עצמי (בדרך כלל כ־25%), ולהפקידו מראש לחשבון הליווי.
דו״ח אפס (שמאות)
היקף העלויות וההכנסות נקבעים בדו״ח שמאי מלווה, הכולל גם רווחיות מינימלית שהבנק דורש (לרוב 15%–18%).
ניהול כספים מבוקר
כל הוצאות הפרויקט משולמות אך ורק מתוך חשבון הליווי, בהתאם לדו״ח האפס ובאישור השמאי.
הכנסות לפרויקט בלבד
כל התמורות ממכירת דירות נכנסות לחשבון הליווי באמצעות שוברים – ללא “זליגת” כספים.
ביטחונות לבעלי הדירות
בעלי הזכויות מקבלים ערבויות חוק מכר בשווי הדירה החדשה – לאורך כל תקופת הביצוע.
ביטחון גם לרוכשים
כל תשלום של רוכשי דירות מגובה בערבות חוק מכר מהבנק המלווה.
למה זה חשוב?
הליווי הבנקאי מבטיח שהפרויקט ינוהל בצורה מבוקרת ושקופה –
ללא תלות במצבו הפיננסי של היזם, וללא סיכון לכספי הדיירים והרוכשים.
️ זהו אחד הכלים המרכזיים שמאפשרים לפרויקטים לצאת לדרך – ולהסתיים בהצלחה.
רוצים להבין איך הליווי הבנקאי ישפיע על הפרויקט שלכם?
נשמח להסביר וללוות אתכם
️ רגע לפני – מזמינים אתכם לשלב ההריסה
שמחים לבשר על התקדמות משמעותית בפרויקט ההתחדשות העירונית שאנחנו מייצגים ברחובות מכבי 25 והגליל 26 ברעננה ️✨
לאחר תהליך תכנוני, משפטי והנדסי ממושך ומוקפד – ולאחר חתימה על היתר בנייה הסופי,
השלב הבא כבר כאן: הודעת הריסה והתחלת ההתחדשות בפועל.
זהו רגע מרגש במיוחד – שבו החלום מתחיל לקבל צורה, והדרך אל בית חדש, בטוח ומשודרג יוצאת לדרך.
אנו מזמינים את כלל בעלי הדירות להיות חלק מהרגע המשמעותי הזה
ולהיות שותפים להתחלה החדשה.
גורמי הפרויקט:
️ יזם: דן סיטי אלה בע״מ
אדריכל: רדמארק
⚖️ ב״כ יזם: משרד עו״ד זיו גרומן
⚖️ ב״כ דיירי מכבי 25 והגליל 26: עו״ד עדי קוטלר ממשרדנו
בעלי דירות שמעוניינים לקדם התחדשות עירונית בבניין שלהם?
נשמח ללוות אתכם בבטחה ובמקצועיות – מהשלב הראשון ועד קבלת המפתח.
ראשון לציון מתחדשת – הופקדה תוכנית ענק במתחם “החייל האלמוני”
תוכנית משמעותית להתחדשות עירונית הופקדה בימים אלה במרכז ראשון לציון, במתחם הרחובות הרצל | עולי הגרדום | ז’בוטינסקי – אחד האזורים האסטרטגיים בעיר.
מה כוללת התוכנית?
כ־770 יחידות דיור חדשות
️ 3 מגדלים בני כ־45 קומות
️ שטחי מסחר ותעסוקה
מבני ציבור
כ־2 דונם של שטח ציבורי פתוח
מיקום מנצח:
התוכנית ממוקמת בסמיכות לתחנת המטרו המתוכננת “ראשון לציון מרכז”,
ולצירי תחבורה עתידיים – קו ה־BRT הכחול והקו החום – מה שהופך את המתחם לאחד ממוקדי הפיתוח המרכזיים בעיר.
התוכנית משתרעת על שטח של כ־14 דונם, והוגשה על ידי
מעוז דניאל חברה קבלנית ו־פרשקובסקי השקעות ובניין,
בתכנון משרד ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים.
עוד פרטים על תוכנית ההתחדשות בכתבה >> https://www.be106.net/231/138498
אנו גאים לקחת חלק בפרויקט זה ולייצג חלק מבעלי הזכויות במתחם –
וללוות אותם בתהליך משמעותי של התחדשות עירונית רחבת היקף.
בעלי נכסים באזור?
זה הזמן להבין את המשמעויות, לבחון את הזכויות ולהתכונן נכון לבאות.
⚖️ סרבנים בהתחדשות עירונית – כך מתמודדים
גם זה קורה – ולעיתים גם נדרש:
דיון בפני המפקחת על הבתים המשותפים בעניינם של דיירים סרבנים.
בפרויקט טרומפלדור 23, תל אביב (פינת פינסקר), מדובר בבניין ישן ורעוע בן כ־70 שנה, אשר מיועד להריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ״א 38/2 – ובמקומו יוקם בניין חדש, מודרני ובטוח.
בעלי הדירות בפרויקט זכאים לכ־50% משווי הנכסים החדשים שייבנו – דירות, חנויות וחניות.
אולם, שני בעלי יחידות קטנות (חדר כל אחת) התנגדו לפרויקט מתחילתו, והנושא הגיע לדיון.
שורש המחלוקת:
לא ניתן לתכנן יחידות חדשות זהות ליחידות הקטנות הקיימות, ולכן הוצעו חלופות:
* יחידה עצמאית – בכפוף לרכישת שטחים נוספים
* יחידה משותפת עם היזם – שתימכר בסיום הפרויקט
ההליך התעכב בכשנה, אך לאחר דיון מחוץ לפרוטוקול, מסתמן כי המחלוקת תתמקד במחיר למ״ר, ולשם כך ימונה שמאי מכריע, במקביל לחתימת הסרבנים ולקידום הפרויקט לביצוע.
נקודה חשובה:
הובהר כי הרחבות שבוצעו ללא היתר או שימוש בשטחים שאינם מוצמדים בטאבו – אינם מזכים בתמורה, שכן אינם מהווים זכות קניינית.
התמורה נקבעת בהתאם לחלקו של כל בעל דירה ברכוש המשותף – וזהו הבסיס המחייב.
לפרוטוקול הדיון >> https://did.li/dGcsl
המסקנה:
ניהול נכון ומקצועי של פרויקט כולל גם התמודדות עם מחלוקות – והובלתן לפתרון שמאפשר את קידום הפרויקט.
מתמודדים עם התנגדויות בבניין שלכם?
נשמח לסייע וללוות אתכם בדרך לפתרון ולקידום ההתחדשות.
שטח דירה – עושים סדר: מה משתנה ואיך זה משפיע עליכם?
כמשרד מקצועי ומוביל בתחום הנדל״ן הדינמי והמתעדכן, אנו מקפידים להיות מעודכנים עד לפרט הקטן ביותר – ולדאוג לעדכן את לקוחותינו בכל חידוש ושינוי משמעותי.
בשורה חשובה לבעלי דירות ולמי שנמצא בתהליך רכישת דירה או התחדשות עירונית:
ועדה מקצועית מטעם משרד המשפטים אישרה לפרסום טיוטת תקן חדש – תקן 9.1 – שצפוי להחליף את תקן 9.0 משנת 2008, ולהביא ליותר ודאות ואחידות במדידת שטחי דירות.
למרות שתקן 9.0 צמצם פערים משמעותיים, עדיין נותרו לאורך השנים שאלות ופרשנויות שונות לגבי מה נכלל בשטח הדירה (קירות, שטחים משותפים, חלקי מבנה שונים וכו').
אז מה קובע התקן החדש?
לפי טיוטת תקן 9.1:
"שטח דירה" יחושב כשטח הכלוא בתוך גבולות הקירות החיצוניים של הדירה, ובמקרה של קירות משותפים – לפי מרכז הקיר.
למה זה חשוב?
✔️ קובע בצורה ברורה יותר את שטח הדירה בפועל
✔️ מפחית פערים בין מצגים של יזמים, שמאים ורוכשים
✔️ משמעותי במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית – שם ההשוואה בין שטח קיים לשטח דירה חדשה היא קריטית
✔️ רלוונטי גם לרוכשי דירות חדשות בשוק החופשי
פחות פרשנות – יותר ודאות.
בעולם שבו כל מ״ר שווה הרבה כסף, הגדרה מדויקת של שטח הדירה היא לא עניין טכני – אלא עניין כלכלי מהותי.
עוד על התקן המחייב לחישוב שטחי דירות, היכנסו לכתבה בגלובס >> https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001539983
מתלבטים לגבי שטחי הדירה שלכם בפרויקט?
נשמח לסייע בבחינה מקצועית ולהבטיח שהזכויות שלכם נשמרות.

בזל 48, תל אביב – יוצאים לשלב הפינוי
בשעה טובה, יצאה היום לדיירי בזל 48 בתל אביב, בייצוג משרדנו,
הודעת פינוי לקראת הריסה ובנייה במסגרת פרויקט תמ״א 38/2
מועד הפינוי נקבע ל־12.07.2026
זהו שלב משמעותי ומרגש בתהליך – לאחר דרך ארוכה שכללה התארגנות, חתימות על ההסכם, קידום תכנוני והשלמת כלל התנאים הנדרשים.
בהתאם להוראות ההסכם שנחתם, החלו ההיערכויות לפינוי הדירות על ידי בעלי הזכויות והמחזיקים – צעד שמקרב את הפרויקט לשלב הביצוע והקמת הבניין החדש.
אנו גאים ללוות את הדיירים גם ברגעים המשמעותיים הללו, ולהמשיך איתם את הדרך עד למסירת הדירות החדשות.
גם הבניין שלכם יכול להגיע לשלב הריסה בנייה –
פנו אלינו ונשמח ללוות אתכם.

שרה מלכין 14–16, הרצליה – מתקדמים להיתר בנייה
פרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב שרה מלכין 14 ו־16 בהרצליה, בייצוג משרדנו, מתקדם לשלב קידום היתר הבנייה, לאחר חתימת הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות.
מדובר בפרויקט הריסה ובנייה במסלול תמ״א 38, במסגרתו ייהרס הבניין הקיים ובמקומו יוקם בניין בוטיק חדש, מודרני ובסטנדרט גבוה.
במסגרת הפרויקט:
✔️ 8 בעלי דירות יקבלו 10 דירות חדשות (כולל הטבות לפי “חלופת הקשיש”)
✔️ דירות מוגדלות ומשודרגות
✔️ מיקום הדירות בקומות העליונות
✔️ מרפסות, מחסנים וחניות
✔️ מפרט טכני איכותי במיוחד והטבות נוספות
‍♀️צוות הפרויקט:
עו״ד שלומי כהן ממשרדנו
מפקח בעלים – משה פלור, פלור שמרת
שמאי בעלים – גיל סיטון
גם הבניין שלכם יכול להתחדש –
נשמח ללוות גם אתכם בתהליך מקצועי ומדויק – משלב ההתארגנות ועד למימוש הפרויקט.

פרויקט אבישי 11 | אהוד 10–12, רמת גן – מתקדמים לקראת היתר בנייה
פרויקט ההתחדשות העירונית ברחובות אבישי 11 ואהוד 10–12 ברמת גן, אותו משרדנו מלווה בייצוג בעלי הדירות, נמצא כעת בשלבים מתקדמים לקראת הוצאת היתר הבנייה המיוחל, אשר צפוי להתקבל בחודשים הקרובים – ציון דרך משמעותי בדרך לביצוע הפרויקט.
במסגרת הפרויקט, שלושה בניינים קיימים ייהרסו, ובמקומם ייבנו שלושה בניינים חדשים, מודרניים ובטיחותיים, שיספקו לבעלי הדירות דירות חדשות ומשודרגות וסביבת מגורים איכותית.
אנו גאים ללוות את בעלי הדירות בתהליך ארוך ומורכב, משלב ההתארגנות ועד לקראת הביצוע, וממשיכים לפעול לקידום הפרויקט עד למימושו המלא.
גם הבניין שלכם יכול להתחדש.
נשמח ללוות אתכם לאורך כל הדרך.

️ פינוי־בינוי או התחדשות בניינית – מה ההבדל?
רבים שואלים אותנו מה ההבדל בין שני המסלולים המרכזיים בעולם ההתחדשות העירונית – פינוי־בינוי לעומת התחדשות בניינית.
אז נעשה לכם סדר קצר וברור:
היקף הפרויקט
פינוי־בינוי – מתחמים גדולים (מינימום כ־24 דירות)
התחדשות בניינית – בניין בודד או מספר בניינים (כ־4 דירות ומעלה)
סוג הפרויקט
פינוי־בינוי – תמיד הריסה ובנייה מחדש
התחדשות בניינית – הריסה ובנייה או חיזוק, עיבוי ותוספות (לפי המקרה)
תכנון ואישורים
פינוי־בינוי – מחייב תב״ע חדשה באישור ועדה מחוזית
התחדשות בניינית – לעיתים תב״ע מקומית (כמו “חלופת שקד”) או היתר בלבד בהתאם לתוכניות קיימות
משך זמן
פינוי־בינוי – תהליך ארוך שיכול להימשך שנים רבות
התחדשות בניינית – ניתן לקדם בממוצע תוך כ־3 שנים
ותק הבניין
התחדשות בניינית – לרוב חלה על מבנים שההיתר שלהם הוצא עד שנת 1984
פינוי־בינוי – ללא מגבלה כזו
היטל השבחה
פינוי־בינוי – היטל מלא
התחדשות בניינית – לעיתים מופחת (כ־25%) או פטור
מטלות ציבוריות
פינוי־בינוי – כולל לרוב עירוב שימושים והקצאות ציבוריות משמעותיות
התחדשות בניינית – מטלות מצומצמות יותר (אם בכלל)
אז מה עדיף?
אין תשובה אחת – הכל תלוי במיקום, בתכנון, בגודל המגרש ובפוטנציאל הכלכלי של הפרויקט.
מתלבטים איזה מסלול מתאים לבניין שלכם?
נשמח לבחון יחד את האפשרויות ולהכווין אתכם לפתרון הנכון.
️ שינוי משמעותי בהגדרת בניין גבוה – מה זה אומר עבור התחדשות עירונית?
המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בראשות הרב נתן אלנתן, המליצה לאחרונה לשר הפנים לאשר תיקון לתקנות –
שינוי שעשוי להשפיע על פרויקטים רבים ברחבי הארץ.
מהות השינוי:
ביטול הדרישה לחדר מדרגות נוסף בבניינים בגובה של עד 42 מטר (כ־12–13 קומות).
המהלך נועד, בין היתר:
✔️ לשפר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים
✔️ לאפשר קידום התחדשות עירונית גם באזורים שבהם עד כה לא הייתה היתכנות
✔️ לתת דחיפה משמעותית לפרויקטים, במיוחד באזורי הפריפריה
✔️ לקדם חיזוק מבנים קיימים – לרבות מבנים ללא מיגון תקני
עם זאת, חשוב לציין כי ההמלצה התקבלה חרף אזהרות של גורמי כבאות והצלה, שהעלו סוגיות בטיחות שיש לקחת בחשבון.
למה זה חשוב?
מדובר בשינוי רגולטורי שיכול להשפיע ישירות על תכנון, זכויות וכדאיות כלכלית של פרויקטים – ולעיתים להיות ההבדל בין פרויקט שיוצא לדרך לבין כזה שנשאר על הנייר.
עוד על הההחלטה החשובה שהתקבלה במועצה הארצית לתכנון ובנייה , היכנסו לכתבה במדל"ן >>
מתלבטים כיצד השינוי עשוי להשפיע על הבניין שלכם?
נשמח לבחון יחד את האפשרויות ולהכווין אתכם להחלטה הנכונה.
כנס בחירת יזם – פרויקט אליעזר יפה, רעננה
שמחנו לקיים כנס בעלי דירות לבחירת היזם בפרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב אליעזר יפה 43 רעננה.
במהלך הכנס הוצגו לבעלי הדירות ההצעות, ההשוואה בין היזמים, עיקרי התמורות, הביטחונות, התכנון והשלבים הבאים – ולאחריו התקבלה ההחלטה על בחירת היזם לקידום פרויקט הריסה ובנייה בהתאם לתוכנית רע/1010.
תודה לנציגות הבניין ולבעלי הדירות על האמון, שיתוף הפעולה והדרך המשותפת.
ותודה לצוות המקצועי:
עו״ד איל אור – מטעם משרדנו
מפקח הנדסי מטעם הבעלים – אלון ברקוביץ
שמאי מטעם הבעלים – גיל סיטון
אדריכל היזם – גידי בר אוריין
חברה יזמית – מנרב ארד
בפוסט מצורפות תמונות מכנס בחירת היזם.
גם בבניין שלכם רוצים לקדם התחדשות עירונית בצורה מקצועית ומסודרת?
נשמח ללוות אתכם לאורך כל הדרך.

פרויקט מכבי 25 – הגליל 26, רעננה – עוברים משלב התכנון לביצוע
לאחר קבלת היתר הבנייה לפרויקט ההריסה והבנייה במתחם מכבי 25 – הגליל 26 ברעננה – נמסרה הודעה לדיירים על פינוי הדירות ובקרוב יערך טקס הריסה.
בינתיים נערך כנס דיירים לבחירת חניות ומחסנים – שלב חשוב נוסף שבו כל בעל דירה בוחר את ההצמדות שלו בבניין החדש .
פרויקטי התחדשות עירונית הם תהליך ארוך המורכב משלבים רבים – אנו גאים ללוות את בעלי הדירות לאורך כל הדרך עד המפתח.
פנו אלינו ונשמח ללוות גם אתכם בתהליך התחדשות עירונית.

פרויקט אליעזר יפה 43, רעננה – מתקדמים לשלב בחירת היזם
שמחים לבשר כי בתום הליך מקצועי וסדור בפרויקט ברחוב אליעזר יפה 43 ברעננה, החליטה נציגות בעלי הדירות להמליץ בפני הבעלים על ההצעה הזוכה במכרז היזמים, ולהביא את ההמלצה לאישור כלל בעלי הדירות.
התהליך כלל בין היתר:
מינוי נציגות, מינוי משרדנו לייצוג הבעלים, אסיפת בעלי דירות למתן אור ירוק לתהליך, ראיונות ובחירת יועצים, אפיון הפרויקט, מכרז יזמים, קבלת הצעות מיטביות, בדיקות נאותות ותכנון.
מדובר בפרויקט הריסה ובנייה המבוסס על תוכנית רע/1010, במסגרתו צפויים בעלי הדירות לקבל דירות חדשות מוגדלות ומשודרגות, מפרט איכותי והביטחונות הנדרשים בתהליך התחדשות עירונית.
רוצים להוביל תהליך כזה גם בבניין שלכם?
פנו אלינו ונשמח ללוות אתכם בדרך להתחדשות.

כך נראה רגע לפני שמתחילים לבנות עתיד חדש – רחוב ספיר, פתח תקווה
היום כבר קשה לדמיין שכאן עמדו בניינים ישנים במשך עשרות שנים.
המגרש ברחוב ספיר 25, 27 ו־29 בפתח תקווה פונה והבניינים נהרסו – והשטח מוכן לשלב הבא: הקמת הבניינים החדשים.
מאחורי המגרש הריק הזה עומדות שנים של עבודה ותכנון:
התארגנות דיירים, מכרז יזמים, הסכמים, תכנון, היתרי בנייה, ליווי בנקאי, פינוי הדיירים – ורק אז מגיע רגע ההריסה.
️בקרוב יתחילו עבודות הבנייה. יוקמו בניינים חדשים, מודרניים, בטיחותיים ומרווחים – עבור בעלי הדירות.
גם הבניין שלכם יכול לעבור את הדרך הזו.
נשמח ללוות אתכם מהשלב הראשון ועד קבלת המפתח לדירה החדשה
בשורה נוספת לתושבי חפץ חיים – ויצברד – מוהליבר, ראשון לציון!
לאחר כנס רב משתתפים שהגיע לשיאו תהליך סדור, מקצועי ומעמיק שהובל על-ידי משרדנו, בשיתוף פעולה מלא עם נציגויות הבניינים ברחובות: חפץ חיים 5, 7, 9 | ויצברד 17 | מוהליבר 28,
ולאחר מכרז יזמים מוצלח ובחירת אביב אורבן בע״מ, לקידום פרויקט פינוי-בינוי מוכרז במתחם,
מחר יתקיים כנס נוסף, במסגרתו יוצגו לבעלי הדירות עיקרי ההסכם ותכנון הפרויקט – שלב חשוב נוסף בדרך לחתימות ולקידום הפרויקט.
תודה גדולה לכל השותפים לדרך ולהצלחה:
מפקח הבעלים – א.ל הנדסה
שמאי הבעלים – גיל סיטון, משרד ירון ספקטור
עורך הדין – איל אור ממשרדנו
יזמים, דיירים ונציגויות בניינים –
אם אתם בדרך לפרויקט התחדשות עירונית, אל תצאו לדרך בלי ניהול מקצועי.
ממשיכים קדימה גם בימים מורכבים – פרויקט ההרדופים, יוקנעם
יצאנו לדרך ליום חתימות מרוכז נוסף בפרויקט ההרדופים ביוקנעם
שמחנו להשיב על שאלות ולתת הסברים בצורה מסודרת, ברורה ומקצועית – כדי שכל בעלת דירה ובעל דירה ירגישו בטוחים ומלווים לאורך התהליך.
גם בתקופה מורכבת, וכשברקע המציאות הביטחונית מחייבת זהירות והתאמה, אנחנו ממשיכים לקדם את הפרויקט באחריות וברגישות וממשיכים להעניק ליווי אישי וצמוד, כולל הגעה לבתים לפי הצורך, ומתן מענה גם לדוברי רוסית ואמהרית – תהליך נכון מתחיל בהקשבה, בהנגשה וביחס אישי.
קרדיט מיוחד לעו"ד שלומי כהן ממשרדנו, מנהל הפרויקט, שמוביל את התהליך ומרכז את ההחתמות במסירות, מקצועיות ומחויבות רבה לדיירים.
נמשיך לעמוד לצדכם בכל שלב בדרך.
בעלי נכסים ברחובות?
זה הזמן לשים לב למדיניות החדשה להתחדשות בניינית
עיריית רחובות פרסמה לאחרונה טיוטת מדיניות להתחדשות בניינית מכוח תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה – “חלופת שקד”, שתהווה את המסגרת התכנונית לעידן שאחרי תמ״א 38.
המדיניות החדשה צפויה להשפיע באופן משמעותי על האפשרויות להתחדשות מבנים בעיר, והיא כוללת בין היתר:
️ מכפילי זכויות בנייה של עד כ-3.4
תוספת קומות לאורך רחובות ראשיים
️ דיור מכליל כחלק מהפרויקטים
חובת הקצאת שטחים לצורכי ציבור
חלוקה תכנונית שונה בין צפון העיר לדרומה
לפי העירייה, מדובר בכלי משלים לפרויקטי פינוי־בינוי אינטנסיביים, שנועד לאפשר גם התחדשות של בניינים בודדים – לצד חיזוק מבנים ושיפור המיגון.
עוד על "חלופת שקד" של העיר רחובות, בכתבה >> https://magdilim.co.il/010320260953/
בעלי דירות או קרקעות ברחובות?
זה הזמן לבחון כיצד המדיניות תשפיע על הנכס שלכם – ולהגיש התנגדות והערות במידת הצורך.
נשמח לסייע בבחינת הזכויות ובהכנת התייחסות מקצועית למדיניות המוצעת.
️ גם בימים מורכבים – ממשיכים לקדם פרויקטים
בפרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב דוד המלך 25 בתל אביב, נחתמה בימים אלה הגרמושקה להיתר הבנייה הסופי – שלב משמעותי בדרך למימוש הפרויקט.
הפרויקט מקודם במסלול הריסה ובנייה בהתאם לתוכנית הרובעים (רובע 4), וכעת מתקרב לשלב קבלת ההיתר הסופי, לקראת פינוי הבניין הקיים ותחילת העבודות.
צוות הפרויקט:
יזם – א. לופו
אדריכל – פיצו קדם
מפקח דיירים – עופר דדון
ייצוג דיירים וניהול הפרויקט מטעם משרדנו – עו״ד עדי קוטלר
אנו גאים ללוות את בעלי הדירות לאורך כל הדרך – משלב ההתארגנות ועד למימוש הפרויקט.
גם בבניין שלכם שוקלים התחדשות עירונית?
צרו קשר ונשמח ללוות אתכם בתהליך
16⏳ לא מחכים – מתארגנים מראש
בעלי דירות רבים פונים אלינו רק לאחר שאושרה תוכנית התחדשות עירונית או מדיניות עירונית – אך לעיתים, כאשר בוחנים את הזכויות שאושרו, מתברר כי אין כבר כדאיות כלכלית לפרויקט. במצב כזה הבניין נותר מול שוקת שבורה.
לא פעם אנו פוגשים בניינים שנשארו מאחור, בזמן שהבניינים סביבם כבר קידמו פרויקטים. בשל גודל המגרש, הצפיפות או תנאי התכנון, קשה ולעיתים בלתי אפשרי לקדם התחדשות עצמאית. במקרים רבים, אילו הדיירים היו מתארגנים מוקדם יותר – ואף חוברים לבניינים סמוכים – ניתן היה לקדם פרויקט מוצלח.
אל תחכו שהתוכניות יאושרו בלעדיכם!
התארגנות מוקדמת, ליווי מקצועי ובחינת האפשרויות בזמן – יכולים לעשות את ההבדל בין פרויקט שמתקדם לבין בניין שנשאר מאחור.
מתלבטים האם הבניין שלכם מתאים להתחדשות עירונית?
נשמח לבחון את המצב התכנוני ולסייע לכם להתארגן
️ גלגולו של המרחב המוגן – לא רק שינוי תכנוני, אלא שינוי של חיים
במסגרת עבודתנו בליווי בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית, אנו עדים מקרוב לאבולוציה שעברו המרחבים המוגנים במדינת ישראל – בהתאם למציאות הביטחונית המשתנה.
בבניינים שנבנו לפני קום המדינה ועד סוף שנות ה־60, במקרים רבים לא הוקמו כלל מקלטים. דיירים רבים בבניינים אלה נאלצים עד היום, בעת אזעקה, לחפש מחסה במקלטים ציבוריים או בחניונים שאושרו על ידי פיקוד העורף.
החל מסוף שנות ה־60 ועד תחילת שנות ה־90, החלו להיבנות בניינים עם מקלטים משותפים במרתף – פתרון חשוב, אך כזה המחייב ירידה מהירה למרחב משותף בעת חירום.
מאז שנת 1992, חל שינוי משמעותי: דירות חדשות כוללות מרחב מוגן דירתי (ממ״ד). בתחילה היה מדובר בחצי חדר, ובהמשך התפתח לחדר מלא. כיום, בדירות חדשות, הממ״ד הוא חלק בלתי נפרד מהדירה – מרחב מוגן מרווח, ולעיתים אף כזה הכולל תשתיות המאפשרות שהייה ממושכת ונוחה.
התחדשות עירונית אינה רק שדרוג של בניין – היא שדרוג של הביטחון האישי ואיכות החיים.
אנו גאים ללוות את לקוחותינו במעבר מדירות ישנות שאינן ממוגנות לדירות חדשות הכוללות ממ״דים – בפרויקטים שכבר אוכלסו ומאוכלסים בימים אלה ברעננה, רמת גן, פתח תקווה, רמת השרון וערים נוספות.
התחדשות עירונית בונה לא רק בניינים חדשים – אלא עתיד בטוח יותר.
רוצים לבדוק האם גם הבניין שלכם יכול להתחדש ולהעניק לכם ביטחון ואיכות חיים?
פנו אלינו ונשמח ללוות אתכם.
אבן דרך משמעותית בפרויקט ההרדופים, יוקנעם
ברכות ללקוחותינו, 150 בעלי הדירות ברחוב ההרדופים ביוקנעם, על קיומו של כנס מוצלח לקראת חתימת הסכם הפינוי־בינוי – צעד מרכזי ומשמעותי בדרך להתחדשות הבניינים.
לאחר הליך סדור שכלל מכרז יזמים מקצועי וניהול מו״מ משפטי מקיף, החל שלב חתימת ההסכם המפורט – שלב שמקרב את בעלי הדירות למימוש הפרויקט ולהקמת הבניינים החדשים.
במסגרת הפרויקט, צפויים בעלי הדירות ליהנות מ:
✔️ דירות חדשות, מוגדלות ומשודרגות
✔️ ממ״ד ומרפסות מרווחות
✔️ מיקום הדירות בשליש האמצעי והעליון של הבניינים החדשים
✔️ חניה ומחסן לכל דירה
✔️ מפרט טכני עשיר וביטחונות מלאים
✔️ מגוון הטבות, מענקים והקלות
צוות הפרויקט:
יזם: דוניץ אלעד ו־גולדן סיטי
מפקח בעלים: עוז הנדסה
שמאי בעלים: נחמה בוגין
מנהל הפרויקט מטעם משרדנו: עו״ד שלומי כהן
אנו גאים ללוות את בעלי הדירות לאורך כל הדרך – משלב ההתארגנות ועד למימוש הפרויקט והקמת הבניין החדש.
גם בבניין שלכם שוקלים פינוי־בינוי?
פנו אלינו ונשמח ללוות אתכם בתהליך
שלום, במה ניתן לעזור?
דילוג לתוכן