מחסור בדירות לצד עודפי שטחי משרדים הוא אחד האתגרים הגדולים של שוק הנדל"ן בישראל. כעת, הכנסת מנסה לתת לכך מענה.
לאחרונה אושר תיקון לחוק התכנון והבנייה, שמטרתו להקל על הסבת שטחי משרדים למגורים, במקרים שבהם הדבר מתאים מבחינה תכנונית. המהלך נועד להגדיל את היצע הדירות, לנצל מבנים שאינם מאוכלסים ולהעניק גמישות רבה יותר לרשויות התכנון.
בפרויקט שאנו מלווים ברחוב טרומפלדור 23 פינת פינסקר 15 בתל אביב, הושג הסדר פשרה שקיבל תוקף של פסק דין חלקי, ובכך נסללה הדרך להמשך קידום הפרויקט.
בעלי אותן יחידות התנגדו לתמורות שהוצעו להם, והסוגיה הגיעה להליך בפני המפקחת על רישום הבתים המשותפים.
לאחר חמישה דיונים, מאמצי גישור משמעותיים ועבודה מקצועית של כלל הגורמים המעורבים, הגיעו הצדדים להסכמות שקיבלו תוקף של פסק דין – וכעת הפרויקט יכול להתקדם לעבר שלב הביצוע.
בני ברק היא אחת הערים הצפופות בישראל ובעולם. אוכלוסייתה גדלה בקצב מהיר, ובכל פרויקט של התחדשות עירונית מתווספות משפחות חדשות הזקוקות לשירותים ציבוריים – גני ילדים, בתי ספר, פארקים, מבני ציבור, מוסדות קהילה ותשתיות מתאימות.
אבל בניגוד לערים שמתפתחות לשטחים חדשים, בבני ברק כמעט ואין עתודות קרקע. לכן, כל מגרש וכל מטר מרובע מחייבים חשיבה תכנונית יצירתית.
כיום, הליך הוצאת היתר הבנייה נמצא בשלביו הסופיים, לאחר שהסתיים בהצלחה שלב ה־Pre-Sale וכן הליך בחירת השדרוגים לבעלי הדירות.
השלב הבא הוא הכנת מסמכי הליווי הבנקאי – שלב משמעותי המעניק לפרויקט את התשתית הפיננסית הנדרשת לקראת היציאה לביצוע.
על פי הנתונים שהוצגו בוובינר בנושא תא/5500 ותא/5555, במחצית הראשונה של שנת 2026 פעלו בעיר כ-1,200 אתרי בנייה – מספר השווה כמעט לכלל אתרי הבנייה שפעלו במהלך שנת 2025.
אבל מאחורי התחושה של עומס, פקקים ועבודות בלתי פוסקות, מסתתר שינוי עירוני מהגדולים שידעה ישראל.
בניהול הליכים אזרחיים, יש מקרים שבהם צד להליך מנסה לעכב את התקדמות התיק באמצעות בקשות דיוניות שונות. אולם בתי המשפט חוזרים ומבהירים כי בקשה לפסילת מומחה מטעם בית המשפט היא סעד חריג, השמור למקרים יוצאי דופן בלבד.
אחת התובנות המעניינות שעלו במהלך הסיור המקצועי שערכנו בבני ברק היא שמדיניות ההתחדשות העירונית בעיר שונה מזו שמקודמת בערים רבות אחרות.
בעוד שבערים רבות קיימת העדפה ברורה לפרויקטים רחבי היקף של פינוי־בינוי, בבני ברק קיימת במקרים רבים העדפה לקדם דווקא התחדשות בניינית – בניין בודד או מספר בניינים מצומצם.
חשוב להבין שתוכנית מתאר אינה מעניקה, כשלעצמה, זכויות בנייה. היא קובעת את מדיניות התכנון ואת הכיוון שאליו העיר שואפת להתפתח. את הזכויות בפועל יקבעו התוכניות המפורטות שיאושרו בהמשך.
עבור בעלי דירות, המשמעות היא שהבנת מדיניות התכנון של העיר היא חלק בלתי נפרד מקבלת החלטות נכונות לגבי עתיד הנכס והאפשרויות להתחדשות עירונית.
מאחר שעלויות הבנייה הן אחד המרכיבים המרכזיים בבחינת הכדאיות הכלכלית של כל פרויקט, נתונים אלה עשויים לחזק את טענות היזמים בדבר שחיקה ברווחיות – בעיקר בפרויקטים מורכבים ובאזורים שבהם עלויות ההקמה גבוהות במיוחד, ובראשם תל אביב.
השבוע התקיים כנס חתימת ההסכם בפרויקט ההתחדשות העירונית במתחם לנצט, הס והעצמאות, בהשתתפות בעלי הדירות, צוותי הליווי ואנשי המקצוע המלווים את הפרויקט – אחד השלבים החשובים ביותר בדרך למימוש הפרויקט
נקבע כי ההסכם אינו כולל הוראה מפורשת וברורה המעניקה להערות מעמד של בטוחה עצמאית להבטחת שכר טרחה.
עוד הודגש כי כאשר מבקשים להגביל את זכותו של בעל מקרקעין לבצע עסקאות בנכסו, נדרשת התחייבות חד-משמעית ומפורשת. בהיעדר הוראה כזו, אין הצדקה להותיר את ההגבלה על כנה.
המשמעות היא שהצורך בהתחדשות עירונית אינו נובע רק מהרצון לחדש מבנים ישנים, אלא גם מהצורך לתת מענה לאוכלוסייה שגדלה במהירות.
מצד אחד, העיר זקוקה לבניינים חדשים, ממ"דים, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ושיפור איכות המגורים.
מצד שני, היא כמעט שאינה יכולה להתרחב.
השבוע השתתפנו במפגש וסיור מקצועי ומרתק בעיר בני ברק – עיר שמציבה בפני עולם התכנון וההתחדשות העירונית אתגרים ייחודיים ומורכבים.
בני ברק היא עיר בת כ־100 שנה, מהצפופות בישראל ובעולם, עיר ותיקה מצד אחד – אך צעירה וצומחת מצד שני, עם צרכים משתנים, גידול אוכלוסייה משמעותי ואתגר מתמיד של התאמת התשתיות, המיגון והמרחב הציבורי לעתיד.
השבוע התקיים כנס היכרות משמעותי בפרויקט ההתחדשות העירונית ברחובות ברנדה 13 ובלפור 11 בפתח תקווה – השלב שבו בעלי הדירות מכירים מקרוב את מי שעתיד להוביל את ביצוע הפרויקט, מקבלים מידע, שואלים שאלות ומתקדמים צעד נוסף בדרך להתחדשות.
התחדשות בניינית במסגרת תא/5555 נועדה לתת מענה במקומות שבהם אין היתכנות או התאמה לפרויקט מתחמי רחב.
מדובר בשינוי משמעותי שעשוי לפתוח אפשרויות חדשות עבור בעלי דירות רבים בתל אביב, עם מטרה אחת מרכזית: לייצר ודאות תכנונית, לקצר תהליכים ולאפשר התחדשות איכותית ונכונה יותר לעיר ולתושביה.
בהליך מורכב של פירוק שיתוף במקרקעין, אין מקום לחסום את דרכם של בעלי הזכויות לבית המשפט באמצעות טענות פרוצדורליות.
משרדנו ייצג בהצלחה תובעים בתביעה שכללה פירוק שיתוף במקרקעין, דמי שימוש ראויים, מתן חשבונות ועשיית עושר.
עוד אבן דרך משמעותית בפרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב חנקין 44, רעננה.
השבוע התקיים כנס בחירת החניות והמחסנים לבעלי הדירות – שלב חשוב ומרגש, שבו הפרויקט הופך מוחשי יותר, ובעלי הדירות מתחילים לראות כיצד ייראה הבית החדש שלהם.
ברחוב בן גוריון 35–37, בני ברק, אנו מלווים פרויקט הריסה ובנייה מחדש, במסגרתו ייהרס בניין ותיק הכולל כיום 15 דירות, ובמקומו יוקם בניין חדש, מודרני ואיכותי בן 9 קומות, שיכלול 40 דירות חדשות לצד קומת מסחר.
השבוע נערך "שולחן עגול" במסגרת תוכנית המע"ר (מרכז העסקים הראשי) של רעננה – תוכנית בעלת חשיבות אסטרטגית, אשר צפויה לעצב את פני מרכז העיר בשנים הקרובות.
לתוכנית משמעות רבה עבור רחוב אחוזה והרחובות הסמוכים, ובפרט עבור פרויקט בר אילן 19–21, אותו אנו מלווים.
לאחר תקופה ארוכה של תכנון, גיבוש עקרונות הפרויקט, הצגת ההסכם וקידום התהליך מול כלל הגורמים המקצועיים, אנו מגיעים לאחד השלבים המשמעותיים ביותר בדרך למימוש הפרויקט – שלב החתימות.
לאחר הליך מקצועי ומסודר של מכרז יזמים, שבסיומו נבחרה קבוצת אופיר לקדם את פרויקט ההתחדשות העירונית במתחם ברנדה 13 / בלפור 11 בפתח תקווה, אנו שמחים להזמין את בעלי הדירות לכנס הדיירים ב 6.7.26 לקראת המשך קידום הפרויקט
בשעה טובה ומוצלחת התכנסנו עם בעלי הדירות ברחובות ארלוזרוב 74 והרצל 67 בבת ים, יחד עם בעלי דירות מבניינים נוספים ברחובות ארלוזרוב, ז'בוטינסקי והרצל, המהווים מתחם פינוי־בינוי אחד, למעמד חגיגי של חתימה על הסכם פינוי־בינוי עם חברת תדהר
השבוע התקיים כנס אישור בחירת היזם בפרויקט ההתחדשות העירונית ברחובות תרמ"ב 32 וז'בוטינסקי 46 בראשון לציון, במסגרתו אושרה בחירתה של חברת צרפתי כיזם הזוכה לקידום הפרויקט.
מאחורי ההחלטה הזו עומד תהליך מקצועי, יסודי וממושך, שכלל שלבים רבים שנועדו להבטיח לבעלי הדירות את הבחירה הנכונה ביותר
התכנסות עם בעלי הדירות בפרויקט המעלות 8, רעננה, לפגישה חשובה ומשמעותית: בחירת החניות והמחסנים לדירות החדשות.
עבור רבים מבעלי הדירות זהו אחד הרגעים שבהם הפרויקט הופך מוחשי במיוחד – השלב שבו מתחילים לראות כיצד ייראו הזכויות בפועל בבניין החדש.
לקראת כנס החתימות שייערך ביום 15.6, התקיים כנס הקראת ההסכם בפרויקט הפינוי־בינוי ברחובות ארלוזרוב 74 והרצל 67 בבת ים.
במהלך הכנס הוצגו לבעלי הדירות עיקרי ההסכם, התמורות, הבטוחות, לוחות הזמנים ושלבי הפרויקט, לצד מתן מענה לשאלות והבהרות לקראת שלב החתימות.
לאחר השלמת שלב ה"שולחן העגול" מול גורמי התכנון והעירייה, הפרויקט מתקדם כעת לשלב הגשת תוכניות ההיתר לבעלי הדירות – שלב חשוב שמקרב את הפרויקט צעד נוסף לעבר קבלת היתר הבנייה ותחילת הביצוע.
לדברי ראש העיר, רמי גרינברג, שכונת יוספטל צפויה לעבור מיתוג מחדש ולהיקרא "פסגת אלון", כחלק ממהלך רחב שנועד לחזק את השכונה, למשוך אוכלוסייה חדשה ולשמר את הקהילה הקיימת.
פסק דין שניתן לאחרונה מעורר סערה בענף ההתחדשות העירונית ועשוי להשפיע על אופן חלוקת התמורות בפרויקטים עתידיים. בית המשפט קבע כי יש לבחון את התמורות בהתאם לחלק היחסי של כל בעל דירה ברכוש המשותף, וכי פגיעה בעיקרון זה עשויה להוות עילה להתנגדות להסכם.
לאחר תהליך מקצועי ומעמיק שכלל התארגנות בעלי הדירות, בחירת יועצים, מכרז יזמים, תכנון וניהול מו״מ –
התקיים כנס חתימות לבעלי הדירות, לקראת קידום הפרויקט לשלב הבא.
התקיים כנס זום להצגת ההסכם והתכנון המתגבש בפרויקט ההתחדשות העירונית במתחם
העצמאות | לנצ׳ט | הס | בן גוריון, המקודם יחד עם חברת אקרו
נשמח לעמוד לרשותכם בכל בקשה ועניין גם בטלפון : 07-95555480
אנו פועלים בסביבת הנדל"ן על כל היבטיו באופן מקצועי ומוערך, על ידי לקוחותינו, הן המוסדיים והן הפרטיים.
